안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
질문자님의 문제는 레버리지를 활용한 부동산 투자 수익률을 계산하고 ,동일 기간의 예금금리와 비교하여 상대적인 수익 배수를 판단하는 것이 핵심입니다.
연간 수익률은 얼마인가?
우선 , 투자자는 12억 원짜리 아파트를 구입하기 위해 5억 원을 대출 받았고 , 나머지 7억 원은 자기자본으로 투입했습니다.
2년간의 총 수익률이 36%이므로 , 자기자본 7억 원대비 수익이 36% 증가했다는 뜻입니다.
즉 ,
ㆍ 총 수익률 : 36%
ㆍ 투자기간 : 2년
ㆍ 연간 수익률은 복리 기준으로 계산해야 정확합니다.
이를 식으로 나타내면 다음과 같습니다.
(1+r)²= 1.36
양변의 제곱근을 취하면
1+ r = √1.36 ~ 1.16
따라서
연간 수익률 r = 16.6%
예금 금리가 연 4% 라면 연간 몇 배의 수익률을 달성했는가?
예금 금리는 4% 인데 , 해당 투자자는 연 16.6%의 수익을 올렸습니다.
이를 배수로 표현하면 :
16.6/4 = 4.15e..
즉 , 예금금리의 약 4.15배에 해당하는 수익률을 달성한 셈입니다.
정리하면 , 이 투자자는 레버리지를 활용하여 2년간 36%의 누적 수익을 기록했고 , 이를 연간으로 환산하면 약 16.6%의 수익률입니다.
이는 단순 예금 대비 4.15배의 높은 수익으로 , 레버리지의 효과와 부동산 가격상승의 결합이 얼마나 큰 투자 효율을 낼 수 있는지를 보여주는 좋은 사례입니다.