부동산 이론 시험 문제 질문합니다. 능력자 분들 도와주세요.

Question

한 사람이 금리 5%로 5억원의 대출을 받고 12억 아파트를 구입하여 2년 동안 36%의 수익률을 얻었답니다.(이자 외 기타 비용 없음.)

1. 연율 수익률은 얼마인가요?

2. 예금금리가 연 4%라면 연간 몇 배의 수익률을 달성하였나요?

Answer 1

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

질문자님의 문제는 레버리지를 활용한 부동산 투자 수익률을 계산하고 ,동일 기간의 예금금리와 비교하여 상대적인 수익 배수를 판단하는 것이 핵심입니다.

1. 연간 수익률은 얼마인가?

우선 , 투자자는 12억 원짜리 아파트를 구입하기 위해 5억 원을 대출 받았고 , 나머지 7억 원은 자기자본으로 투입했습니다.

2년간의 총 수익률이 36%이므로 , 자기자본 7억 원대비 수익이 36% 증가했다는 뜻입니다.

즉 ,

ㆍ 총 수익률 : 36%

ㆍ 투자기간 : 2년

ㆍ 연간 수익률은 복리 기준으로 계산해야 정확합니다.

이를 식으로 나타내면 다음과 같습니다.

(1+r)²= 1.36

양변의 제곱근을 취하면

1+ r = √1.36 ~ 1.16

따라서

연간 수익률 r = 16.6%

1. 예금 금리가 연 4% 라면 연간 몇 배의 수익률을 달성했는가?

예금 금리는 4% 인데 , 해당 투자자는 연 16.6%의 수익을 올렸습니다.

이를 배수로 표현하면 :

16.6/4 = 4.15e..

즉 , 예금금리의 약 4.15배에 해당하는 수익률을 달성한 셈입니다.

정리하면 , 이 투자자는 레버리지를 활용하여 2년간 36%의 누적 수익을 기록했고 , 이를 연간으로 환산하면 약 16.6%의 수익률입니다.

이는 단순 예금 대비 4.15배의 높은 수익으로 , 레버리지의 효과와 부동산 가격상승의 결합이 얼마나 큰 투자 효율을 낼 수 있는지를 보여주는 좋은 사례입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

아파트 매매가격 : 12억 원,

대출 : 5억 원, 금리 연 5%

본인 자본금 : 7억 원

투자 기간 : 2년

총 수익률 : 36%

이 기준으로 보면 연율 수익률은 : 16:46%

예금 금리가 4%라면 연간 약 4%의 수익률을 달성하게 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

이건 부동산 투자 수익률 계산과 관련된 대표적인 레버리지(지렛대 효과) 문제입니다.
하나씩 정확히 정리해서 계산해드릴게요.

문제 정리

아파트 가격: 12억 원

대출금: 5억 원 (즉, 자기자본은 7억 원)

대출 이자율: 연 5%

투자 기간: 2년

총 수익률: 36% (2년 동안)

예금금리: 연 4%

정답: 연 수익률 약 16.62%

예금금리 대비 약 4.16배의 수익

참고: 수익률은 자기자본 기준입니다.

본인의 투입 자본 7억 원이 2년간 36% 증가했다는 뜻이고, 대출금 5억 원에 대한 이자는 이미 수익률 계산에 반영되어 있음 (문제 조건: 이자 외 기타 비용 없음) 참고하세요!!