임차권등기 말소 후 일부 보증금 우선 반환 제안, 받아도 안전할까요?

Question

안녕하세요. 전세보증금 반환 관련 문의드립니다.

전세계약은 이미 종료되었고, 보증금 2억1천만원을 아직 전액 반환받지 못해 주택임차권등기명령을 신청했고 현재 등기까지 완료된 상태입니다.

임대인은 현재 자금 사정상 새 임차인의 보증금이 들어와야 기존 보증금을 반환할 수 있다고 하면서, 제가 임차권등기를 먼저 말소하면 1억4천만원을 우선 반환하고, 나머지 7천만원은 약 한 달 뒤 금융권 대출로 지급하겠다고 제안하고 있습니다.

저는 전액 반환 전 임차권등기를 말소하는 것이 위험하다는 점은 알고 있습니다. 다만 현실적으로 1억4천만원을 먼저 회수할 수 있다는 점도 있어 고민 중입니다.

그래서 아래 두 가지 옵션 중 법적·실무적으로 어느 쪽이 더 안전한지 궁금합니다.

1. 임차권등기를 유지하고 보증금 전액 반환까지 기다리는 방법

2. 임차인과 별도의 채무승인 및 변제약정서를 작성한 뒤 임차권등기를 말소하고, 1억4천만원을 먼저 받고 나머지 7천만원은 정해진 기한까지 지급받는 방법

특히 2번 방식의 경우, 임차권등기를 말소한 뒤 잔여 7천만원을 받지 못하면 기존보다 법적으로 많이 불리해지는지, 일반 약정서만으로 충분한지, 아니면 공정증서까지 받아야 하는지 궁금합니다.

또한 지급기한을 넘기면 지급명령 또는 보증금반환청구소송을 진행할 수 있는지도 함께 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지하는 핵심적인 권리입니다. 이를 말소하는 순간 의뢰인의 우선순위는 사라지게 되며, 이후 임대인의 재산에 다른 권리관계가 설정될 경우 남은 7천만 원을 회수하기 매우 어려워질 것으로 보입니다.

실무적으로 1번의 임차권등기 유지 방법이 가장 안전합니다. 2번 방식을 선택하실 경우, 반드시 금전소비대차계약 공정증서를 작성하여야 강제집행이 가능합니다. 단순 약정서만으로는 소송을 다시 거쳐야 하기에 실효성이 낮습니다.

만약 2번을 택하신다면 잔금 미지급 시 즉시 강제집행이 가능한 집행권원을 확보하시고, 그렇지 않다면 말소하지 않는 것이 타당할 것으로 생각됩니다. 잔액 7천만 원에 대한 담보가 확실하지 않은 상황에서 등기 말소는 권리 포기와 다름없을 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

2번 사항으로 진행하는 경우, 상대방이 이를 이행하지 않으면 문제가 됩니다. 이 경우, 질문자님은 약정서를 받으면 민사소송으로, 공증을 받으면 곧바로 강제집행절차를 진행할 수 있겠으나, 상대방이 이를 예상하여 재산을 은닉해버린다면 질문자님은 임차권등기말소라는 피해만 입고 이익을 얻지 못하는 위험이 발생하게 됩니다.

이러한 리스크를 감수하서라도 도전하겠다는 입장이라면 하셔도 되겠습니다.