전세 계약 관련하여 문의를 드립니다.
저와 어머니 공동명의인 A 아파트가 있습니다.
여자친구와 전세계약을 하려고합니다. (전세계약 후 저와 여자친구가 실거주 하다가 결혼 예정입니다)
1억 2천만원을 전세보증금으로 잡고
여자친구가 청년 버팀목 대출로 보증금의 80%인 9600만원을 실행하려고 합니다.
이때 남은 금액인 2400만원을 차후에 지급한다 라는 계약서를 작성하고
전세 계약을 완료할 수 있을까요? 대출에 영향이 없는지 궁금합니다.
+) 아니면 제가 대신 2400만원을 지불하거나 할 수 있는 방법도 있을까요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세대출을 일으키게 되면 본인 명의로 입금되는 것이 아니라 집주인에게 직접 입금되며 나머지 차액이 입금된 것을 확인후 금융기관에서 입금하게 됩니다. 따라서 계약서에 추후 지급 문구가 있으면 대출은 불가합니다.
이는 전세보증금을 전부 입금하지 않으면 대항력 확보에 문제가 될 수 있기 때문입니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대출 실행 시 은행은 계약서상의 전세보증금 총액을 기준으로 대출 심사를 합니다
따라서 계약서에 적힌 전세보증금 자체가 아예 1억 2천만 원이라면, 대출기관은 그 전세보증금 전체 금액을 보고 대출 여부와 한도를 정하게 됩니다
일부만 먼저 지급하고 남은 금액을 나중에 준다는 특약이 들어가면 은행이 대출 실행을 거부하거나 조건을 달 수 있습니다
대출기관 입장에서는 전체 금액이 실제로 지급될지에 대한 확실한 보증이 없으면 계약상 전세금액을 기준으로 대출 실행하기가 어렵습니다
실질적으로 돈이 전부 실제로 집주인에게 지급되는지를 확인하는 것은 대출 실행을 위해서도 중요합니다
따라서 일반적으로는 계약서상 전세보증금 전액을 정상으로 기재하고, 대출을 실행 한 뒤 그 돈으로 집주인에게 전액 지급하는 방식이 안전하고 대출 실행에도 문제가 없습니다
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
본인 소유(공동명의 포함) 주택에 배우자 예정자가 전세자금대출을 받는 것은 실질적인 자금 흐름과 대출 규정상 제약이 따를 수 있는 사안입니다.
결론부터 정리해 드리자면, 잔금 2,400만 원을 사후에 지급한다는 특약은 은행 대출 심사 시 '임대차 계약의 진정성' 결여로 판단되어 대출 거절 사유가 될 가능성이 매우 높습니다.
상세한 내용을 정리해 드리겠습니다.
대출 심사와 자산 증빙: 청년 버팀목 대출을 포함한 모든 전세 대출은 보증금의 5~10% 이상을 선지급했다는 영수증이 필수입니다. 또한, 나머지 잔금(보증금의 20%)이 입주일에 임대인에게 실제로 지급되어야 대출금이 실행됩니다. 잔금을 나중에 준다는 계약은 은행 입장에서 '가짜 계약'으로 보일 위험이 큽니다.
공동명의인 문제: 임대인이 질문자님과 어머니 공동명의이므로, 질문자님이 임차인인 여자친구와 함께 실거주할 경우 '임대인과 임차인의 동거' 형태가 됩니다. 시중은행은 보통 임대인과 임차인이 한 집에 거주하는 경우 전세대출을 승인하지 않습니다.
자금 출처 조사: 질문자님이 대신 2,400만 원을 지불하는 것은 차후 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 결혼 전 단계에서 고액의 현금이 오가는 것은 국세청의 자금출처 조사 대상이 될 수 있음을 유의해야 합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 대출 승인을 위해서는 여자친구가 본인의 자산으로 최소 보증금의 20%를 확보한 상태에서 계약을 진행하는 것이 정석입니다. 또한, 질문자님이 해당 집에 전입신고를 하는 시점은 대출 실행 및 사후 자산 심사가 모두 끝난 뒤로 조절하셔야 대출 회수 리스크를 방지할 수 있습니다.
부족한 답변이나마 두 분의 소중한 보금자리를 마련하시는 과정에 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
먼저 취급 은행(우리, 신한 등)을 방문하여 "임대인 중 한 명과 임차인이 실제 동거 예정인 경우에도 대출이 가능한지"에 대해 예외 승인 여부를 반드시 먼저 확인하시기 바랍니다.
1명 평가저와 어머니 공동명의인 A 아파트가 있습니다.
여자친구와 전세계약을 하려고합니다. (전세계약 후 저와 여자친구가 실거주 하다가 결혼 예정입니다)
1억 2천만원을 전세보증금으로 잡고
여자친구가 청년 버팀목 대출로 보증금의 80%인 9600만원을 실행하려고 합니다.
이때 남은 금액인 2400만원을 차후에 지급한다 라는 계약서를 작성하고
전세 계약을 완료할 수 있을까요? 대출에 영향이 없는지 궁금합니다.
+) 아니면 제가 대신 2400만원을 지불하거나 할 수 있는 방법도 있을까요?
==> 현재 가족이 아닌 만큼 여친이 임대차계약서를 작성하는 경우 가족관계가 아니여서 보증금 대출이 가능합니다. 2400만원 지급방법은 여친을 통해서 입금해야 합니다
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
청년 버팀목 전세자금대출을 활용하여 계약을 진행하시려는 상황으로 보입니다. 결론부터 말씀드리면 질문하신 형태의 계약은 대출 심사 과정에서 거절될 가능성이 매우 높습니다.
버팀목 대출을 포함한 대부분의 전세대출은 임차인이 임대인에게 보증금의 5퍼센트 이상을 선지급했다는 영수증과 보증금 전액이 명시된 확정일자부 계약서를 필수로 요구합니다. 나머지 20퍼센트를 나중에 지급한다는 조건의 계약서는 은행에서 정상적인 계약으로 인정하지 않으며 대출 승인이 나지 않습니다.
또한 임대인 본인이 임차인과 함께 해당 집에 실거주하는 경우도 대출 제한 사유가 될 수 있습니다. 특히 공동명의인 중 한 명인 귀하가 해당 주택에 전입하여 여자친구와 함께 거주할 예정이라면 순수한 임대차 관계로 보기 어려워 심사가 까다로울 수 있습니다.
작성하신 2400만원을 귀하가 대신 지불하는 방식은 증여세 문제나 대출 사기 의심을 받을 수 있으므로 권장하지 않습니다. 안전한 진행을 위해 계약 체결 전 은행 상담을 먼저 받아보시길 권합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
계약은 임대인과 합의가 이루어진다면 가능한 부분입니다 즉 질문자님과 어머님이 동의하면 2400만원은 차후 지급한다는 계약은 유효하며 대출에는 영향이 없을 것으로 보여집니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세보증금 1억 2천만 원 계약 시 여자친구의 청년 버팀목 대출 80% 실행 후 남은 2,400만 원을 나중에 지급 하는 계약서 작성은 가능합니다.
대출 자체에는 영향이 없습니다.
결론만 말씀드립니다.
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