상가 양도시 안분문제 질문드립니다.
만약에 가지고 있는 상가를 양도한다면 토지,건물을 일괄양도 할 것 같은데
이경우에는 양도소득세 계산시 안분?을 해야한다고 들었습니다.
토지랑 건물을 각각 따로 계산해야 하는 것인가요?
취득시에도 일괄취득하였으며 계약서가 있다고 가정시 취득시도 안분해야하는것인지.. 궁금합니다.
4개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.질문해주신 경우 겸용주택일 경우 개별주택공시가액을 조회해보시면 토지면적중 주택 부속토지 상가 부속토지로 구분이 됩니다. 즉 주택부속 토지도 개별주택공시가액이 포함이 되므로, 양도세과세시 주택과 상가로 구분하여 과세가 되니 참고하시기 바랍니다.
하지만 주택이 비과세라면 부속토지 역시 비과세가 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아닙니다. 양도가액을 일정한 기준으로 안분하면 됩니다.
이때 일정한 기준은 1순위는 실지거래가액, 2순위는 각 부동산의 기준시가 입니다. 기준시가도 없다면 감정평가액이나 매매사례가액으로 안분합니다.
취득가액도 당연히 안분해야하며, 안분기준은 양도가액과 같습니다.
아래는 소득세법규정입니다.
관련법령
1) 소득세법 제100조【일괄 양도가액, 취득가액 안분계산】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.
2) 소득세법시행령 제166조【일괄 양도가액 안분계산】
⑥ 소득세법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.
3) 부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.
도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.취득 시 일괄취득하였고 실지거래가액도 확실한데다, 양도 시에도 일괄양도하시는 것이므로 각 상가와 토지의 취득시기가 동일하고 그에 따른 보유기간과 적용되는 세율 모두 동일한데다 합산과세되므로 환산취득가액을 적용한다던가 등의 특별한 경우가 아닌 이상 일반적으로는 안분하지 않고 한번에 계산하여도 될 것입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.토지와 건물을 일괄 양도한다면 두 부동산의 취득시기 등이 다를 수 있기 때문에 안분하여 양도소득세를 계산합니다.
양도가액은 양도당시의 기준시가로 안분하는 것이며, 취득가액은 취득당시의 기준시가로 안분합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
