아파트 매매진행중입니다. 안전하게매매하고싶어 확인부탁드려요
안녕하세요. 아파트 매매 진행중이며 가계약금만 들어간 상태입니다.
이 물건은 4.4억원으로 계약진행중이며 매도인이 경매로 낙찰받은 아파트라 신탁이 걸려있습니다. 신탁 채권최고액이 3.6억원이더라구요. 우선수익자가 무슨 조합이라고 되어있는데, 이게 통상적인게 맞는지 확인하고싶습니다.
통상적이지 않다면 어떤부분을 더 확인해야하는지 혹은 더 진행하면 안되는 물건인지도 확인부탁드립니다.
-그리고 실계약금이나 중도금까지 송금 중 잔금일까지 혹시나 등기부 권리사항이 변동 시(갑자기 압류가 걸려있다든지 등 크리티컬한 이슈) 계약 파기 후 계약금 전액 반환한다 등의 특약이 있을까요? 안전장치를 제대로 잘 걸어두고 진행하고싶습니다. 이외에도 확인해야할 부분이나 필요한 특약이 있다면 안내부탁드리겠습니다.
또 이 물건이 경매후 매도중인 물건이니만큼 따로 확인해야할 점이 있을까요??
현재 저는 보금자리론으로 진행예정이며,
-임차인이 심사에서 대출 불허하게되면 지불한 계약금은 전체 반환한다.
라는 특약은 걸어둔 상태입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
신탁이 걸려 있는 아파트에 대해 우선수익자가 조합으로 되어 있는 건 일반적으로 부동산개발신탁에서 흔히 있는 일입니다
하지만 신탁 채권이 걸려 있기 때문에 신탁이 말소되지 않으면 잔금 지급에 문제가 생길 수 있습니다특히 신탁의 채권최고액이 3.6억원이라면, 이를 해결하고 신탁이 완전히 말소되는지 확인하는 게 중요합니다
안전한 거래를 위해서는 등기부등본, 신탁말소 여부, 임차인 문제, 대출 조건 등을 꼼꼼히 체크하고, 관련된 특약을 잘 설정하는 것이 중요합니다
전문가들이 제시한 특약을 잘 반영하시고, 그 외에도 거래 상대방이나 신탁 회사와 직접 소통을 통해 의심되는 점을 명확히 해결하세요
,잔금일 전 등기부 등본상 권리 사항이 변경될 경우, 계약을 해지하고 계약금 전액을 반환받는다
,잔금일 전 등기부 등본상 권리 사항이 변경될 경우, 계약을 해지하고 계약금 전액을 반환받는다
,잔금일 전 임차인이 명도되고, 대항력 있는 임차인이 없는 경우에 한하여 잔금 지급한다
이런 특약도 넣어도 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매 낙찰 아파트에 신탁이 걸린 건 통상적이며 우선수익자가 조합인 것도 부동산개발신탁에서 흔합니다. 하지만 잔금 전 등기 변동, 신탁 말소 리스크가 있으니 필수 특약 5가지 말씀드리겠습니다.
1. 잔금일 전 등기부등본상 압류, 가압류 신탁 추가 시 계약금 전액 무조건 반환 + 위약금 없음
2. 잔금일 신탁 등기 완전 말소 확인 후 잔금 지급, 미 말소 시 계약 해지 + 계약금 반환
3. 잔금일 모든 임차인 명도 + 대항력 있는 임차인 없음 확인 , 경매 배당 잔여 채권 청구 없음
4. 보금자리론 불허 또는 임차인 심사 불합격 시 계약금 전액 반환 + 이자
5. 매도인 파산, 채무 관련 신규 권리 변동 시 계약 해제
위와 같습니다.
감사합니다.
통상적이지 않다면 어떤부분을 더 확인해야하는지 혹은 더 진행하면 안되는 물건인지도 확인부탁드립니다.
==> 우선 신탁원부부터 확인이 필요합니다. 이 문서를 보고도 이해가 되지 않는다면 신탁회사에 전화를 하는 경우 누구랑 계약서를 작성해야 하는지?, 거래대금 입금계좌는 누구에게 입금해야 하는지 등에 대해서 문의를 한 후 진행하심이 적절합니다.
-그리고 실계약금이나 중도금까지 송금 중 잔금일까지 혹시나 등기부 권리사항이 변동 시(갑자기 압류가 걸려있다든지 등 크리티컬한 이슈) 계약 파기 후 계약금 전액 반환한다 등의 특약이 있을까요? 안전장치를 제대로 잘 걸어두고 진행하고싶습니다. 이외에도 확인해야할 부분이나 필요한 특약이 있다면 안내부탁드리겠습니다.
==> 신탁등기가 된 경우 제3자에 의해서 압류될 가능성는 매우 낮아 보입니다.
또 이 물건이 경매후 매도중인 물건이니만큼 따로 확인해야할 점이 있을까요??
==> 첫번째 사항이 가장 중요한 만큼 반드시 확인을 한 후 진행해야 합니다.