아파트 중도금 납부후 상호해지 가능여부

Question

아파트 계약금내고 중도금까지 송금했는데요. 매도자는 싸게 팔았다고 생각하고 전 저대로 비싸게 산것 같습니다. 혹시 상호합의하에 위약금 없이 해지할 생각이 있는지 부동산에 의사를 물어봐달라고 하고 싶습니다. 아래와 같이 글을 써서 중개사한테 보내도 법적으로 저만 위약금을 물게되는 등의 위험이 없을까요? 그리고 상호협의가 되면 위약금 없이 계약금 중도금을 돌려받을 수 있는지도 궁금합니다.

사장님, 한 가지 조심스럽게 여쭤보고 싶습니다.

매도자분께서 매매가격에 아쉬움이 있으신 거라면, 혹시 계약과 관련해 별도로 원하시는 방향이 있으신지 궁금합니다.

매도자분께서도 원하시는 경우라면 위약금이나 별도 비용 부담 없이 상호합의로 계약을 정리하는 방안도 협의해 볼 수 있겠지만, 매도자분께서 계약을 그대로 진행하고 싶으시다면 저 역시 기존 계약대로 진행할 생각입니다.

매도자분의 의향이 있으신지만 확인 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

중도금까지 보낸 상태에서 매도인도 가격을 아쉬워하는 것 같으니, 위약금 없이 서로 정리할 수 있을지 의향을 물어보고 싶으신 상황이시네요. 결론부터 말씀드리면 보내려는 문구는 계약을 해제하겠다는 의사표시가 아니라 의향을 묻는 것이라, 그것만으로 위약금을 물게 되지는 않습니다. 합의가 되면 위약금 없이 계약금과 중도금을 모두 돌려받는 것도 가능합니다.

1. 중도금을 낸 뒤에는 어느 쪽도 혼자 빠질 수 없습니다

중도금이 지급되면 계약금을 포기하거나 그 배액을 주고 해제하는 방법이 막힙니다. 합의 말고는 정리할 길이 없고, 이 점은 매도인도 마찬가지입니다.

2. 문구는 괜찮지만 협상에서 불리해질 수 있습니다

매수인이 빠지고 싶어 한다는 신호로 읽히면 매도인이 오히려 위약금을 조건으로 걸 수 있습니다. 지금 문구처럼 계약을 그대로 진행할 생각도 있다는 문장은 꼭 남겨두세요.

3. 그런데 합의가 되면 서면에 무엇을 적어야 하는지 알고 계실까요

계약금과 중도금을 언제 전액 돌려받는지, 서로 손해배상을 청구하지 않는다는 점, 중개보수를 누가 부담하는지까지 적은 합의해제서를 써야 나중에 다툼이 없습니다. 거래신고를 마친 계약이라면 해제가 확정된 날부터 30일 안에 해제 신고도 해야 합니다.

지금은 문자를 보내기 전에 매매계약서의 해제와 위약금 조항부터 다시 확인하세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

민법 제565조 제1항은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 질문자님은 이미 중도금까지 지급하셨으므로 이행에 착수한 상태여서, 이제는 어느 쪽도 계약금만으로 일방적으로 해제할 수는 없습니다. 따라서 남은 방법은 매도인과 합의하여 계약을 해제하는 것뿐이고, 합의가 성립하면 그 합의 내용대로 정산하게 됩니다.

작성하신 문구는 계약을 해제하겠다는 의사표시가 아니라 매도인의 의향을 묻는 내용이고, 매도인이 원하지 않으면 기존 계약대로 진행하겠다고 분명히 밝히고 있어 그 자체로 질문자님만 위약금을 부담하게 될 위험은 크지 않습니다. 다만 중개사를 거쳐 전달되는 과정에서 매수인이 계약을 포기하려 한다는 식으로 와전되지 않도록, 문자 등 기록이 남는 방식으로 보내시고 이후에도 잔금 준비 등 이행 의사를 유지하시는 것이 안전합니다.

합의해제가 되면 원칙적으로 서로 받은 것을 돌려주게 되므로 계약금과 중도금 전액을 반환받는 내용으로 합의할 수 있습니다. 대법원 1989. 4. 25. 선고 86다카1147 판결은 계약이 합의해제된 경우 손해배상에 관한 특약이 없으면 상대방에게 손해배상을 청구할 수 없다는 취지로 판단하였으므로, 반환 금액, 반환 기한, 위약금이나 손해배상을 서로 청구하지 않는다는 점, 중개보수 부담 등을 합의서에 구체적으로 적어 두시기 바랍니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.