서울 역세권시프트 사업 추진 구역 내 신축 빌라의 권리산정기준일 문의드립니다

Question

안녕하세요

서울 내 아래와 같은 신축빌라를 매수할 시 권리산정일이 언제일지 전문가분들의 의견 부탁드립니다

1. 사업지 및 물건 개요

• 개요 : 서울 내 역세권 시프트

• 진행 단계: 2022년 3월 주민 제안(신청 접수) 완료 / 현재 구청 보완 단계 (구청장이 서울시에 사전검토 신청 전)

• 물건 현황: 2025년 중순 착공→ 2026년 연초 준공 및 보존등기 완료

2. 현재상황

• 투자 금액: 현재 계약금+중도금으로 분양금액 총액의 30% 내외 납입 상태로 잔금 납입전

• 핵심 특약: "잔금 시점 진행되는 개발계획상 권리산정 기준에 의해 청산의 문제가 있을 시 해당 계약은 무효로 한다."

-> 입주권을 받을 수 있는 물건인가가 핵심

3. 핵심 쟁점

① 권리산정기준일의 소급 적용 가능성

• 매수자 우려: 도정법 제77조 및 서울시 최신 지침(2025.02.20)에 의거, 향후 구역 지정 시 권리산정일이 '주민 제안일(22.03)' 혹은 ‘대상지 선정일’로 소급 고시될 경우, 2026년 등기인 본 물건은 현금청산 대상(물딱지)이 되는 것 아닌지요?

• 분양팀 주장: 아직 구청장이 서울시에 사전검토 신청을 안 했고, 행위제한 고시 전이므로 2026년 3월 등기는 입주권 확보에 아무 문제가 없다.

② '주민 제안' 이후 건축 행위의 위험성

• 서울시가 2024~2025년 발표한 '재개발 투기방지 대책'에 따르면, 주민 제안 이후 발생하는 지분 쪼개기(신축)를 엄단하겠다고 하는데, 사업 신청(22.03) 후 3년이나 지나 완공되는 건물이 구제받을 확률이 현실적으로 있을까요?

③ 계약 특약의 효력 발생 시점

• 현재 구청장이 서울시에 신청 전이라 공식적인 '권리산정일 고시'는 없는 상태입니다. 이 상황에서 **"향후 소급 적용이 99% 확실시된다"**는 행정 지침과 법리를 근거로 특약상의 '청산 문제 발생'을 주장하여 계약 무효 및 중도금 반환을 요구할 수 있을까요?

4. 전문가분들께 드리는 추가 질문

1) 서울시가 권리산정일을 주민 제안 시점으로 소급 지정할 법적 권한과 실제 사례가 있을까요?

2) 현재 중도금까지 들어간 상태에서, '확정된 고시'가 없더라도 '행정적 리스크'만으로 계약 무효 소송이나 합의 해제가 가능할까요?

고견부탁드립니다

감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 서울 역세권 시프트 사업에서 신축 빌라 매수 시 권리산정기준일은 정비계획 공람 공고일 또는 구청 사전검토 신청일로 소급 적용될 가능성이 큽니다.

주민 제안 후 2026년 준공 물건은 현금 청산 리스크가 크다는 말씀드립니다.

현재 상태로 계약 무료 주장 가능하며 개발 계획 상 권리산정 기준에 의한 청산 문제 발생 시 무료 특약은 행정 리스크로 발동되며 중도금 반환 소송 승소 사례가 다수 있습니다.

감사합니다.