경제
눈물의 루피
소액 아파트 투자시 주의점은 어떤게있나요?
안녕하세요.
소액으로 전세끼고 아파트를 투자하려합니다.
소액 아파트 투자시에 어떤 점을 주의해야 할까요?
답변 부탁드립니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
소액 갭투자는 매매가와 전세가 차이가 적은 만큼 역전세 발생 시 보증금 반환을 위한 현금 동원력이 충분한지 최우선으로 점검해야 합니다. 특히 소액 투자가 가능한 구축 아파트는 누수나 노후 설비 등 예상치 못한 수리비가 크게 발생할 수 있으므로 취득 비용 외에 여유 자금을 반드시 확보해 두어야 합니다. 단순히 적은 돈에 매몰되기보다 향후 매매가를 밀어 올릴 수 있는 주변 입주 물량과 교통 호재를 분석하여 자산이 묶이거나 가치가 하락하는 리스크를 사전에 방지하는 것이 중요합니다. 또한 다주택자 여부에 따른 취득세 중과 및 양도세 비과세 요건 등 세무적인 부분을 꼼꼼하게 따져보고 최악의 경우 직접 입주하거나 매도할 수 있는 명확한 출구 전략도 세워야 합니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 아파트 갭투자시에는 임대수익이 없고 시세차익에 따른 수익을 목적으로 하기에 해당 주택의 향후 가치상승 가능성을 보고 판단하셔야 합니다. 특히 전세세입자의 퇴거에 따른 공실 위험이 있기에 임대차가 활발한 단지위주로 알아보시는게 중요합니다. 입지에 있어서는 장기거주가 가능한 지역단위와 갭투자금을 고려한 전세가율을 잘 고려하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
소액으로 전세 끼고 아파트 투자(갭투자)를 하실 때는 적은 돈으로 시작한다보다 리스크를 얼마나 줄이느냐가 훨씬 중요합니다
전세가율 과도하게 높지 않기,전세 하락 가능성 낮은 지역,수요 있는 입지,공급 과잉 지역 피하기
이런부분을 고려해서 투자하시기 바랍니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
공시가 1억미만 체크 [주택 수]
그 외 입지는 본인이 살펴보시고
전세가 하락해도 본인 돈으로 어느정도 빼 줄 수 있는 여력 있는 금액대로 보시기 바랍니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부동산은 입지가 생명입니다.
소액으로 부동산을 투자하려면 입지가 낮은 곳으로 선택해야 하기 때문에 시세 차익이 낮을 수 있습니다.
따라서 개발 될 가능성이 높은 지역 위주로 선택하시는 것이 좋은데 개발 초기 단계에 있는 아파트를 선택하여 위험부담을 최소화 하는 것이 가장 좋다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 전세를 끼고 매수하는 이른바 '갭투자'는 적은 자본으로 주택을 취득할 수 있는 장점이 있으나, 향후 전세가 하락 시 보증금 반환 리스크가 매우 크므로 주변 공급 물량과 환금성을 보수적으로 검토하신 후 신중하게 결정하시는 것이 안전할 것으로 판단됩니다.
<역전세 및 보증금 반환 대비>
1. 예비 자금 확보
매수인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로, 전세 시세가 하락할 경우 세입자에게 돌려줄 보증금 차액(여유 자금) 마련이 필수적일 수 있습니다.
2. 깡통전세 주의
매매가와 전세가의 차이가 너무 적은 물건은 갭투자에 용이하지만, 대신 집값이 소폭만 하락해도 보증금 미반환 등 법적 분쟁으로 이어질 위험성이 높게 존재합니다.
<환금성 및 부대비용 점검>
1. 수요 및 입지 확인
실거주 수요가 탄탄하지 않은 외곽 지역의 노후 아파트는 추후 매도가 어려워 자금이 장기간 묶일 우려가 큽니다. 따라서 거래가 활발한 아파트인지 확인하시는게 좋습니다.
2. 유지 비용 산정
취득세, 재산세 등의 세금과 수리비(누수, 보일러 등) 등 소유권 유지에 드는 실비용을 미리 계산해 보셔야 실제 수익률을 안전하게 예측하실 수 있을 것으로 사료됩니다. 수리비는 정확히 산출할 순 없지만, 예비비로 장기수선충당금처럼 매월 얼마씩 빼놓는다 생각하시면 좋습니다.