전세 보증금 감액계약시 확정일자 여부와, 추가특약문구

Question

4년전에 1억3천 전세계약을 했고,

2전에 구두상 동일조건 연장계약했습니다(계약서x)

이번에는 보증금7천에 월세30~40만으로

변경계약하려고 하는데요,

감액연장이라 계약내용이 달라지니, 계약서는 다시쓰던지 새로계약서를 쓰려고하는데요,

이런경우 확정일자는 다시받을필요없는거 맞나요?

그리고 기족계약서에 특약사항쪽에 추가내용을 적던지, 새로 계약서를 쓰는 2가지 방법이 있는거로 이른데, 공인중개사 없이 계약쓸거라

기존계약서 특약에 추가시 문구내용과,

새계약서 작성시 추가로 넣어야할 문구를 예시로 알려주실수 있을까요?

임차인분도 이런쪽으론 잘모르시는것 같아 문의드립니다. 소중한 지식 나눠주시는분들 무한감사드립니다!

Answer 1

4년전에 1억3천 전세계약을 했고,

2전에 구두상 동일조건 연장계약했습니다(계약서x)

이번에는 보증금7천에 월세30~40만으로

변경계약하려고 하는데요,

감액연장이라 계약내용이 달라지니, 계약서는 다시쓰던지 새로계약서를 쓰려고하는데요,

이런경우 확정일자는 다시받을필요없는거 맞나요?

==> 네 임대차신고대상인 만큼 다시 받아야 합니다. 추가적으로 보증금 6000 만원 또는 월세 30 만원 초과하는 경우 임대차신고대상(확정일자 포함)입니다.

그리고 기족계약서에 특약사항쪽에 추가내용을 적던지, 새로 계약서를 쓰는 2가지 방법이 있는거로 이른데, 공인중개사 없이 계약쓸거라

기존계약서 특약에 추가시 문구내용과,

새계약서 작성시 추가로 넣어야할 문구를 예시로 알려주실수 있을까요?

==> 다음과 같이 반영시키시기 바랍니다

"본 건 계약은 최초 계약에서 보증금 000 또는 월세 00만원을 인상한 재계약 임"

시행일자

임대인

임차인 서명 밀 날인

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보증금 감액 또는 계약조건 변경(전세 → 반전세)은 기존 계약의 실질적 종료 + 새로운 계약으로 간주됩니다

따라서 기존 계약의 확정일자 효력은 변경된 금액에 미치지 않으며, 새 계약서 작성 후 새 확정일자를 받아야 법적 보호를 받을 수 있습니다

확정일자는 반드시 변경된 계약서 원본을 동사무소(주민센터) 또는 온라인(정부24)에서 등록해야 효력이 생깁니다

순위를 걱정 하신다면 기존계약서를 근거로 쓰고 기존계약서와 새로 받은 확정일자를 받은 계약서를 같이 보관하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

보증금이 달라지는 경우, 계약서는 재작성 하셔야 하고

확정일자와 임대차거래신고를 다시 받으셔야 합니다.

전입은 그대로 유지하시고요.

기존계약서는 폐기하시고

새로운 계약서에 금액 다시적고 작성하는게 좋습니다.

- 임차인은 계약당시 임대물건의 원형을 기간 만료 시 까지 보전할 책임을 지며 소모품 사용 중 파손시는 임차인 비용으로 수리하여 사용하되, 임차인의 책임 없는 건물 노후시설물의 고장 및 파손은 임대인이 수리한다.
- 임차인은 임대차 기간 만료 2달 전까지 임대인에게 퇴실 여부를 통보해야 하며, 아니할 경우 묵시적 갱신이 된 것으로 간주한다.
- 임차인은 매월 (전기, 수도, 가스) 공과금을 부담한다.
- 공동생활지장주는행위금지, 흡연금지
- 임대인은 잔금일 이후 2영업일까지 근저당권 등 추가 권리설정을 하지 않기로 하며, 권리설정 시 계약을 취소하고 계약금 등을 반환하기로 한다.
- 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 대해 협조한다.
- 기존 전세계약에서 월세계약으로 전환하는 계약이며, 보증검 7천만원은 기존 전세금 일부로 갈음하여, 잔금일 차액 6천만원은 임차인에게 반환한다.
- 기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

금액 증감이 있으면 확정일자를 다시 받아야 합니다.

확정일자는 계약 내용에 대한 일자를 공적으로 입증하는 것입니다. 보증금이 줄거나 월세가 추가된 내용 변경이 있을 경우 기존 확정일자는 변경된 계약에 대해 효력을 미치지 못하기 때문에 다시 등록하시길 바랍니다.

기존 계약서에 특약을 추가하는 것은 간단하고 서류 일원화되어 편리하지만 문구가 불분명하면 분쟁의 여지가 있습니다.

하지만 임차인과 협의하에 기존 계약서에 특약을 추가하는 것이 편하면 새계약서 말고 기존 계약서에 특약을 기재하시길 바랍니다.

특약 문구

1. 본 임대차 계약은 0000년 00월 00일 체결한 계약의 연장에 해당되며 보증금은 00,000,000원으로 감액, 월세는 000,000으로 전환한다.

2. 본 특약에 따라 변경된 계약 내용에 대하여 확정일자를 새로 신청하여 대항력 및 우선변제권을 유지한다.

3. 이외 조건은 기존 계약과 동일하게 적용하며, 양 당사자는 상호 이의 없이 동의한다.

   위와 같이 기재하시면 좋을 듯 합니다.

   감사합니다.