가족간의 차용이 DSR계산 포함 여부 및 자금조달계획서 작성요령
토지거래허가구역 내에서 집을 구하려 하며 이에 따라 자금조달계획서를 작성하려 합니다.
이 중 부모님으로부터 1.5억은 증여받고 1.5억은 차용 받으려 하였습니다만
- 자금조달계획서를 확인한 은행이 DSR 계산 시 친족간 차용 또한 부채에 포함시켜서 대출 한도를 조절 하나요?
- 만일 친족간 차용으로 인해 대출한도가 줄어들은 것을 확인한다면, 이후 전액 증여로 다시 자금조달계획서를 작성해도 되나요?
- 부모님으로부터 증여 혹은 차용받는 현금은 자금조달계획서 작성 이전에 관련 서류를 작성하고 세금도 납부 후 확보한 상태여야 하나요? 대출이 나오는 것을 확인하고 차용이나 증여를 진행하면 안되나요?
안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.
질문해주신 가족간의 차용이 DSR 계산에 포함되나에 대한 내용입니다.
다행스럽게도 가족간에 돈을 빌리는 것은
DSR 산정에 포함이 되지 않기에 이에 대해서 걱정하지 않아도 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.
1. 가족 간 차용의 DSR 계산 포함 여부
일반적인 은행 대출 심사 시, 자금조달계획서에 기재된 친족 간의 차용은 DSR 계산 시 부채에 포함시키지 않는 것이 일반적입니다.DSR은 금융기관으로부터 받은 부채에 대한 원리금 상환 부담을 측정하는 지표입니다.친족 간 차용은 금융기관이 아닌 개인 간의 거래이므로, 은행은 이를 대출 심사 시 부채로 보지 않아 대출 한도에 직접적인 영향을 주지 않습니다. 다만 이는 은행의 내부 정책이나 대출 상품의 특성에 따라 다를 수 있으므로, 대출을 신청할 은행에 직접 문의하여 확인하는 것이 가장 정확합니다.
2. 대출 한도 영향 시 자금조달계획서 변경 가능 여부
만약 친족 간 차용으로 인해 대출 한도가 줄어드는 경우(이는 일반적이지 않으나, 해당 은행의 특별한 정책이 있다면), 자금조달계획서 내용을 증여로 변경하여 다시 작성할 수 있습니다.자금조달계획서는 매매계약일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 제출해야 합니다.제출 이후에도, 기재 내용이 실제 자금 조달 내역과 다를 경우 추후 소명 과정에서 변경된 내용을 증빙할 수 있습니다.중요한 것은 세금 문제입니다. 차용에서 증여로 변경할 경우, 증여금액(1.5억 원)에 대해 증여세 신고 및 납부 의무가 발생합니다. 성인 자녀가 부모에게서 증여받을 경우 5천만 원까지는 공제되므로, 1억 원에 대한 증여세를 계산하여 신고해야 합니다. 증여세 신고를 하지 않으면 나중에 가산세가 부과될 수 있습니다.
3. 자금조달계획서 작성 전후 자금 확보 시점 및 세금 납부
자금조달계획서에 기재하는 자금은 원칙적으로 계약 시점에 이미 확보되었거나, 최소한 자금 확보 계획이 확정된 상태여야 합니다. 증여/차용 진행 시점:자금조달계획서에 '증여' 또는 '차용'으로 기재한 금액은 실제 자금이 마련된 상태를 보여주는 것이 가장 좋습니다.대출이 나온 것을 확인하고 증여나 차용을 진행하는 것은 자금조달계획서 작성 시점과 실제 자금 마련 시점 사이에 차이가 생겨 추후 소명 요청을 받을 때 불리할 수 있습니다.토지거래허가구역에서는 계획서 제출 시 더욱 엄격하게 심사될 수 있으므로, 계획서 제출 전에 자금을 수증/차용하고 증빙 서류를 확보하는 것이 안전합니다.
• 세금 납부 시점:증여세는 증여를 받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 자금조달계획서 제출 전에 증여를 진행했다면, 계획서 제출 시점에는 아직 세금 납부 기한이 남아있을 수 있습니다.하지만, 증여가 이루어진 사실과 세금 신고 계획을 명확히 하고, 증여받은 금액이 통장에 입금된 내역 등을 증빙할 수 있도록 준비해야 합니다.
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