경제
비조정지역 조정지역 부동산 양도세 관련 문의
2024년 7월 분당 지역 아파트를 매수한 상태 입니다.
1가구 1주택이구요
2024년 7월초 잔금 완료 하기 등기 했습니다.
전입은 같은해 24년 11월 초에 했습니다.
2026년 8월에 개인 사정으로 매도 할려고 하는데
지금 분당이 조정지역인데 매입 시점에는 비조정지역이었습니다.
비조정지역은 보유2년에 거주2년이 아닌 보유만 2년을 하면 되는 것으로 알고 있는데요
비과세 해택 매수 시점 기준이니 보유만 2년 하는게 맞나요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
비과세 판단은 ‘양도 시점’ 기준입니다. 매수 당시 비조정지역이라도 양도 시 조정지역이면 2년 보유 + 2년 거주 요건이 필요합니다. 단, 일시적 1주택 등 예외 규정은 별도 검토가 필요합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
주택의 비과세 요건 중 거주 의무 여부는 오직 취득 시점(잔금일 또는 등기일 중 빠른날)의 규제 지역 지정 상태에 따라서 결정이 됩니다. 질문자님이 아파트를 취득하신 2024년 7월 초 당신 성남시 분당구는 비조정대상지역이었으므로 소득세법에 따라서 실거주 2년 의무가 적용되지 않습니다. 2026년 8월 현재 분당이 조정대상지역으로 재지정되었다 해도 이는 취득 이후의 상황이므로 질문자님의 비과세 요건에는 영향을 주지 않습니다. 소득세법은 납세자의 예측 가능성을 보호하기 위해 미수당시의 비규제 혜택을 그대로 유지하도록 법리를 적용하고 있습니다. 그러니 2026년 8월에 매도하실 경우 실제 거주 기간이나 전입일과 상관없이 양도가액 12억원까지는 1세대 1주택 비과세 혜택을 온전히 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
네 거주 의무 없습니다. 비과세 요건 중 거주 기간의 적용 여부는 '주택 취득 다시' 해당 지역이 조정대상지역이었는지에 따라서 결정이 됩니다. 취득일 2024년 7월 당기 분당은 비조정대상지역이었으므로 실거주 2년 없이 2년만 보유해도 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능합니다. 매도 시점에 분당이 조정지역이라도 상관없습니다. 비과세 요건은 배수 당시의 규제 상태를 따르기 때문입니다. 2024년 7월 초에 등기하셨으므로 2026년 7월 초가 지나면 보유 2년 요건이 충족되니 2026년 8월 매도 시 12억원원까지는 양도소득세가 전혀 발생지 않습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1가구 1주택자 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 조정지역일 경우 2년 거주, 비조정지역일 경우 2년 보유를 하면 됩니다. 다만 조정지역 및 비조정지역의 기준은 취득당시 기준으로 결정을 하게 됩니다.
따라서 위의 경우 취득당시 비조정지역일 경우는 2년 보유로 양도소득세 비과세 혜택이 가능할 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
핵심은 취득 당시(잔금·등기 기준) 조정대상지역 여부와 보유·거주 요건입니다
비조정지역 취득 주택이면 보유기간 2년 이상이면,
거주 요건 없이 양도세 비과세가 가능합니다
단순히 2년 이상 보유하면 됩니다
조정대상지역 취득 주택이면 보유기간 2년 이상,
거주기간 2년 이상이 되어야 비과세가 가능합니다
취득 당시가 기준이라는 점이 중요합니다
청약·계약이 아니라 잔금일(등기 접수일)을 기준으로 판단합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
네 맞습니다.
분당 아파트 1가구 1주택 비과세는 매수 시점 2024년 7월 기준으로 보유 2년만 충족하면 되며 2028년 8월 매도 시 거주 2년 없이도 비과세 가능합니다.
감사합니다.