유산에 잡힌 근저당권 해결법 또는 취해야할 행동
안녕하세요 작년에 유산으로 산을 받았습니다.
등기본에서는 주소가 나오지만 실제 토지이음 구청 시청에서는 검색이 안되고, 하나로 뭉쳐서 나옵니다. 그러므로 실제 시세가도 확인이 안되며 공동명의라 혼자서 구분짓기도 어렵습니다. 그런데 최근에 알게된 사실로 저의 윗세대 에서 유산을 받을때 세무서에 근저당을 잡혔다는 사실을 알게됬습니다. 근데 그 채무자에는 집안 어르신들의 공동으로 이름이 들어가있고요. 누가 담보를 잡았는지 확인하기고 어렵고 이게 저한테까지 영향이 올지 모르겠습니다. 제가 어떤 제스처를 취해야할지 모르겠습니다. 제가 상속받을때는 세금을 따로 냈고 법무사와 세무사는 따로 말이없어서 몰랐습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
상속받은 부동산에 근저당권이 설정되어 있다면, 상속인에게도 그 부담이 승계됩니다. 따라서 단순히 본인 단독으로 소유권을 주장하기 어렵고, 근저당권이 말소되지 않는 한 처분이나 활용에도 제약이 생깁니다. 지금 단계에서 하셔야 할 일은 근저당권의 채권자, 채무자, 채권최고액을 정확히 확인하고, 상속재산분할이나 상속포기 여부에 따라 책임 범위를 정리하는 것입니다.근저당권 확인 절차
등기부등본을 떼보시면 근저당권 설정일자, 채권자(대부분 금융기관 또는 세무서), 채권최고액, 채무자가 기재되어 있습니다. 말씀하신 것처럼 세무서가 근저당을 잡았다면 이는 조세채권 담보 목적일 가능성이 큽니다. 이 경우 채무자인 어르신들이 납세의무를 다하지 않은 결과로 설정된 것이고, 상속인이 된 지금은 채무가 그대로 따라올 수 있습니다.상속인의 책임 범위
상속재산에 설정된 근저당은 원칙적으로 상속인이 인수합니다. 다만 상속세 신고·납부 과정에서 해당 담보 부담을 반영하지 않았다면 추후 채무 부담이 발생할 수 있습니다. 이미 상속을 단순승인한 경우라면 본인의 지분 범위 내에서 책임이 있고, 상속포기나 한정승인을 했었다면 일정한 보호를 받을 수 있습니다.취해야 할 행동
– 등기부등본 열람: 채권자와 채무관계 명확히 확인
– 채권자(세무서 또는 금융기관)에 문의: 현재 채무 잔액 및 상환 여부 확인
– 다른 공동상속인들과 협의: 채무 부담 분담이나 상속재산분할 방식 논의
– 필요시 사해행위취소, 상속재산분할 소송, 채무변제 등 법적 절차 검토유의할 점
이미 상속세와 취득세를 냈다고 해서 근저당이 자동으로 사라지지 않습니다. 근저당은 채권자 동의와 변제를 전제로 말소가 가능합니다. 따라서 지금은 정확히 채권자에게 잔액을 확인하고, 공동상속인들과 채무 해결 방안을 논의하는 것이 최선입니다.
정리하면, 우선 등기부등본과 채권자 확인이 필수이며, 채무 상황을 확인한 뒤 공동상속인들과 협의하거나 필요시 법적 절차를 밟으셔야 합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
실제로 해당 근저당이 현재까지도 존속하는지를 확인해보셔야 하는데 그 채무자가 누구이든 간에 해당 토지에 대해서 근저당이 잡혀있다면 미납하는 경우 경매가 실행될 수 있습니다. 따라서 채무자를 확인해서 그 변제를 요구하셔야 할 것입니다.
등기부등본으로 확인이 되지 않는다면 세무서에 정보공개 청구를 신청하는 걸 고려하셔야 합니다. 이상입니다