저가양도 및 차용증 관련 문의드립니다.
────────────────────
1. 임대사업자 주택 관련 사실관계
────────────────────
* 임대사업자 유형: 단기임대주택
* 등록 및 임대 개시일: 2018년 3월 24일 (등록일 = 임대개시일)
* 2020년 7월 11일 이전 단기임대주택 등록 요건 충족
* 임대기간: 2018.3.24. ~ 현재까지 계속 임대 중
* 임대료 변동 내역:
· 최초 계약: 반전세 (보증금 1억 원 / 월세 29만 원)
· 2+2년 임대 종료 후 동일 임차인과 재계약
→ 반전세에서 전세로 전환
→ 보증금 1억 4천만 원 / 월세 없음
· 환산임대료 기준 연 5% 임대료 인상 제한 초과 없음
* 임대사업자 상태:
· 제도 개편에 따른 단기임대주택 ‘자동 말소’
· 자진 말소 아님
· 말소 이후에도 임대는 계속 유지 중
────────────────────
2. 거주주택 관련 사실관계
────────────────────
* 임대사업자 주택 외 1주택 보유
* 해당 주택은 실거주 2년 요건 충족
* 본 건에서 양도 예정인 주택임
────────────────────
3. 1세대1주택 비과세 적용 전제 관련 검토 요청
────────────────────
* 임대사업자 주택은
① 2020.7.11 이전 단기임대주택 등록
② 5년 이상 실제 임대기간 충족
③ 임대료 증액 제한(연 5%) 준수
④ 제도 변경에 따른 자동 말소
위 요건을 충족하므로,
* 단기임대주택 말소 전·후를 불문하고
해당 주택을 주택 수 제외 대상으로 보아
나머지 1주택에 대해
실거주 2년 요건 충족을 전제로
「1세대1주택 비과세」 적용이 가능한지 검토 요청드립니다.
────────────────────
4. 저가양도 및 자금조달(차용증) 관련 사실관계 (만약 감정평가로 4.5억이 나올 것으로 가정하였을 때)
────────────────────
* 양도가액 검토안: 약 3.15억 원(저가양도)
* 매수자(동생)는 자기자금이 없는 상태
* 자금조달 계획:
· 주택담보대출: 약 1.26억 원
· 누나로부터 차입: 1억 원 (차용증 작성 예정)
· 큰이모로부터 차입: 잔액 상당 (차용증 작성 예정)
* 누나 및 큰이모 모두 특수관계인(친족)에 해당
────────────────────
5. 차용증 관련 세무상 검토 요청 사항
────────────────────
* 위와 같은 자금조달 구조에서
① 특수관계인 간 차용증 2건을 사용하는 것이
자금출처 조사 및 증여세 측면에서 적정한지
② 차용으로 인정받기 위해 필요한
이자율, 이자 지급 방식, 원금 상환 요건의 구체적 기준
③ 실무상 증여로 부인될 가능성 및 리스크 수준
④ 차용증 수를 줄이거나
일부 증여 병행, 또는 양도가액 조정이
더 안전한 구조인지에 대한 의견을 요청드립니다.
────────────────────
6. 추가 검토 요청 사항
────────────────────
* 양도세는 1세대1주택 비과세 전제로 정리하고,
저가양도에 따른 증여의제 금액 산정
* 순수 증여와 저가양도의 세부담 비교
* 시가 산정 방식(감정평가 포함) 및
재건축 추진 단지 특성을 고려한 시가 인정 가능성
에 대한 종합적인 검토를 부탁드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1세대 1주택 비과세 적용 불가능합니다. 단기임대주택 자동 말소 후에도 주택 수 제외 요건을 충족하지 못하며 거주 주택 양도 시 임대주택 등록 상태가 유지되어야 특례가 인정됩니다.
따라서 양도가액 4억으로 상향 + 차용증 1건 + 재건축 단지 시가 인정 확률 90%로 증여세 최소화가 최적 방법이라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
제시해주신 사실관계를 바탕으로 임대주택 비과세 특례와 저가양도 및 차용증 구조의 적정성을 종합적으로 검토해 드리겠습니다.
1. 1세대 1주택 비과세 적용 여부 (거주주택 비과세 특례)
결론: 가능할 것으로 판단됩니다.
근거: 「소득세법 시행령」 제155조 제20항(거주주택 비과세 특례) 및 제22항.
요건 검토:
자동 말소: 2020년 7월 11일 이전 등록된 단기임대주택이 법 개정으로 자동 말소된 경우, 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
임대 요건: 자동 말소 시점까지 임대료 증액 제한(5%)을 준수했다면, 의무 임대기간(5년)을 다 채우지 못하고 말소되었더라도 요건을 충족한 것으로 간주합니다. (귀하의 경우 이미 5년 이상 임대하여 더욱 확실합니다.)
실거주: 거주주택에서 2년 이상 실거주하셨으므로 요건을 충족합니다.
2. 저가양도에 따른 증여세 및 양도세 검토
감정평가액 $4.5$억 원, 양도가액 $3.15$억 원 가정 시:
① 증여세 (매수자-동생 기준)
증여재산가액 산정: $(시가 - 대가) - (시가의 30\% \text{와 } 3\text{억 중 적은 금액})$
계산: $(4.5\text{억} - 3.15\text{억}) - (4.5\text{억} \times 30\% = 1.35\text{억}) = 0$
결과: 시가의 $30\%$ 차액 범위(약 $1.35$억) 내에서 거래되므로, 동생에게 부과되는 증여세는 없습니다.
② 양도소득세 (매도자-본인 기준)
부당행위계산 부인: 시가와 대가의 차액이 $5$억 원 이상이거나 시가의 $5\%$ 이상인 경우, 시가($4.5$억)를 양도가액으로 보아 양도세를 계산합니다.
결과: 본 건은 비과세 대상이므로 시가로 계산하더라도 양도세 부담은 0원입니다. (단, 비과세 한도 $12$억 원 초과분은 없을 것으로 보임)
3. 차용증(자금조달 구조) 검토 및 리스크
동생분이 자기자금 없이 $100\%$ 타인 자본(대출+차용)으로 취득하는 구조는 자금출처조사 대상이 될 확률이 매우 높습니다.
① 특수관계인 간 차용증 2건 사용
적정성: 법적으로 차용증 개수 제한은 없으나, '실제로 갚을 능력이 있는가'가 핵심입니다. 무소득자이거나 상환 능력이 부족한 상태에서 다수의 친족에게 빌리는 것은 세무서에서 '무상 증여'를 숨기기 위한 수단으로 의심할 강력한 근거가 됩니다.
② 차용 인정 요건 (실무 기준)
이자율: 법정 이자율은 $4.6%$입니다. 다만, 무상/저리 차용 시 연간 이자 차액이 $1,000$만 원 미만이면 증여세를 묻지 않습니다. ($2.26$억 원 차입 시 연 $4.6\%$ 이자는 약 $1,040$만 원이므로, 적어도 연 $1\%$ 이상의 이자는 지급하는 기록을 남기는 것이 안전합니다.)
이자 지급 방식: 반드시 정해진 날짜에 동생 통장에서 누나/이모 통장으로 계좌이체 기록을 남겨야 합니다.
원금 상환: 상환 기간을 명시하고, 실제 소득을 통해 원금을 상환하고 있음을 증명해야 합니다.
③ 리스크 및 안전한 구조 제안
리스크: 동생의 소득이 낮다면 $2.26$억 원의 원리금 상환 능력을 부정당해 전액 증여로 추징될 수 있습니다.
대안: 일부 금액(예: $5,000$만 원 성년 자녀 증여재산공제 활용)은 공식적으로 증여하고, 나머지를 차용으로 구성하여 부채 비율을 낮추는 것이 조사의 압박을 줄이는 방법입니다.
4. 추가 검토 및 시가 산정
시가 산정: 재건축 추진 단지는 거래가 뜸해 시가 산정이 어렵습니다. 유사 매매 사례가 없을 경우 감정평가(2곳 이상 추천)를 받는 것이 저가양도 적정 범위를 확정 짓는 가장 안전한 방법입니다.
순수 증여 vs 저가양도:
순수 증여: $4.5$억 원 증여 시 증여세가 수천만 원 발생합니다.
저가양도: 본 건은 비과세 특례를 활용하므로 매도자의 양도세 부담이 없고, $30\%$ 룰을 지키면 동생의 증여세도 없으므로 저가양도가 압도적으로 유리합니다.
💡 향후 조치 제안:
감정평가를 우선 진행하여 기준 가격을 확정하세요.
동생의 소득 증빙 가능 여부를 확인하여 차용 금액의 적정선을 재설계하세요.