미등기 건물인데.. 문제는 건물이 있어요..
미등기 건물인데.. 빌라입니다 .. 이런경우 .. 공격적인 매매를 해야 하는건가요.. 21평인데.. 2000 만원 이라고 합니다 ..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
미등기 건물은 건축물대장이나 등기부등본 등의 공적 장부에 등록되지 않은 건물을 말합니다. 이러한 건물은 법적으로 보호받지 못할 수 있으므로, 매매를 하기 전에 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다. 미등기 건물의 소유권이 누구에게 있는지 확인해야 합니다. 건축물대장이나 등기부등본 등의 공적 장부를 확인하거나, 소유자와의 직접적인 대화를 통해 소유권을 확인할 수 있습니다. 미등기 건물의 상태를 확인해야 합니다. 건물의 구조, 내부 시설, 외관 등을 꼼꼼히 살펴서 하자나 결함이 있는지 확인해야 합니다. 미등기 건물은 법적 문제가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 건물이 무단으로 건축되었거나, 건축 허가를 받지 않은 경우 등이 있습니다. 이러한 문제는 건물의 소유권이나 사용권에 영향을 미칠 수 있으므로, 법적 전문가의 조언을 듣는 것이 좋습니다. 매매 가격이 적정한지 판단해야 합니다. 주변 시세를 비교하고, 건물의 상태와 법적 문제 등을 고려하여 매매 가격을 결정해야 합니다. 미등기 건물을 매매할 때는 계약 체결 전에 건물의 등기를 완료할 수 있는지 확인해야 합니다. 건물의 등기를 완료하지 못하면, 건물의 소유권을 인정받지 못할 수 있습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
미등기의 경우, 불법건축물이니 토지에 대한 대지지분이 없습니다.
시간이 지날수록 가치는 하락할거고, 추후 매도도 되지 않습니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
등기가 되지 않은 상태의 건물을 매수할 경우, 법률상 소유자로 인정받지 못할 위험이 존재합니다.
미등기 건물 매수할 경우 가장 먼저 해야 할 일은 소유권보존등기를 완료하는 것입니다.
매도인의 명의로 먼저 소유권보존등기를 마친 후, 매수인의 명의로 소유권이전등기를 해야 합니다.
소유권보존등기는 부동산의 최초 소유자가 그 부동산에 대해 소유권을 법적으로 인정받기 위해 하는 등기이며,
이 등기는 부동산에 대해 처음으로 소유권을 기록하는 과정이기 때문입니다.
이를 위해, 먼저 매도인은 자신이 그 건물의 최초 소유자임을 증명하여 소유권보존등기를 해야 합니다.
이는 등기부등본에 해당 건물의 최초 소유자로서 매도인의 이름을 등록하는 절차입니다.
소유권보존등기가 완료되면, 매도인의 이름이 등기부등본에 등록된 상태가 됩니다.
그다음 단계는 이 소유권을 매수인에게 이전하는 것입니다. 이를 소유권이전등기라고 합니다.
만일 매수자께서 매매계약을 먼저 진행하고, 매매계약 체결 후 매도인이 소유권보존등기 절차에 협조하지
않는다면, 매도인을 상대로 건물 소유권 이전 등기 청구 소송을 제기할 수 있습니다만 깔끔한 등기를 위해서
위의 과정을 거치는 것이 재산권 보호에 가장 중요한 요소 입니다.
감사합니다.
미등기 건물에 대한 매매는 상당한 리스크가 따릅니다. 특히 빌라 같은 경우, 등기가 되어 있지 않다면 소유권을 명확히 증명하기 어렵고, 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 미등기 건물의 경우 공격적으로 매매하기보다는 매우 신중한 접근이 필요합니다. 아래에 미등기 건물 매매와 관련해 중요한 사항들을 정리해 보았습니다.
1. 미등기 건물의 위험성
소유권 불확실: 미등기 건물은 법적으로 소유권이 확정되지 않은 상태입니다. 등기가 없는 경우, 실제 소유자가 누구인지, 건물에 대한 권리가 누구에게 있는지 명확하지 않기 때문에 매매 후에도 소유권 문제가 발생할 수 있습니다.
건축물 대장 확인: 건축물 대장이 없는 경우 불법 건축물일 가능성도 있습니다. 해당 건물이 건축법에 따라 정식으로 건축 허가를 받은 건물인지 확인해야 합니다. 건축물 대장은 관할 시·군·구청에서 확인할 수 있습니다.
담보 설정 불가: 등기되지 않은 건물은 담보 대출을 받을 수 없습니다. 만약 건물을 매입한 후 추가 자금이 필요하더라도 은행에서 대출을 받기 어렵습니다.
미등기 상태에서 매매 제한: 미등기 건물은 소유권 이전이 어렵거나 불가능할 수 있습니다. 등기부 등본에 소유권이 명확하지 않기 때문에, 매매 후에 소유권을 인정받기 어려울 수 있습니다.
2. 매매 시 고려할 점
등기 가능 여부 확인: 미등기 건물이라도 등기가 가능한지 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 등기 이전에 필요한 서류(건축물 대장, 건축 허가증 등)가 준비될 수 있는지 파악하고, 향후 등기 이전이 가능한지를 점검해야 합니다. 이를 위해 법무사나 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
건축물의 합법성 확인: 건물이 불법 건축물이 아닌지 확인해야 합니다. 불법 건축물일 경우, 나중에 철거 명령이 내려질 수 있으며, 건물 소유권 이전이 불가능할 수 있습니다. 관할 구청에서 해당 건물이 정식으로 허가를 받은 건축물인지 반드시 확인하세요.
매도자의 신뢰성 확인: 매도자가 실제로 해당 건물의 소유주인지 확인해야 합니다. 건축물 대장과 실제 소유자가 일치하는지, 매도자의 신분이 확실한지를 반드시 검토해야 합니다.
3. 2000만 원 매매가의 이유
시장 가치: 21평의 빌라가 2000만 원이라는 가격은 매우 저렴합니다. 이는 미등기 상태나 불법 건축 가능성, 소유권 관련 문제 등으로 인해 시장 가격이 낮게 책정되었을 가능성이 큽니다. 만약 이러한 위험 요소를 감수할 수 있다면 매매가 가능하겠지만, 후속 법적 문제나 비용 부담이 클 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
법적 문제 발생 가능성: 가격이 낮다는 것은 그만큼 법적 리스크가 있을 수 있다는 신호입니다. 미등기 건물은 법적으로 소유권을 주장하기 어렵기 때문에, 건물 소유권이나 권리관계에서 문제가 발생할 가능성이 높습니다.
4. 매매 전에 할 일
법적 자문: 변호사나 법무사에게 매매 과정과 관련된 법적 위험성을 확인받는 것이 매우 중요합니다. 미등기 건물은 법적으로 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로 전문가의 도움을 받아 철저히 검토한 후 진행하는 것이 좋습니다.
건축물 대장 및 권리 관계 확인: 건축물 대장을 발급받고, 현재 건물의 소유권이나 권리관계를 철저히 확인해야 합니다. 건축물 대장이 없다면 해당 건물은 무허가 건물일 가능성이 있습니다.
매매계약서 작성 시 주의: 미등기 건물을 매매할 때, 계약서에 특약사항을 명확히 기재해야 합니다. 만약 등기 이전이 불가능한 경우 계약을 취소할 수 있다는 조항을 포함하거나, 향후 발생할 수 있는 문제를 명시적으로 해결할 수 있는 내용을 포함해야 합니다.
5. 등기 이전을 위해 필요한 서류
미등기 건물을 등기하려면 소유권 증명 서류가 필요합니다. 이는 보통 건축물 대장, 소유주 신분증명서, 건축 허가서 등이 포함됩니다. 미등기 상태에서는 이러한 서류가 준비되지 않았을 가능성이 크므로, 등기 이전 절차가 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.
6. 공격적인 매매 대신 신중한 접근 필요
미등기 건물은 공격적인 매매보다는 신중한 접근이 필요합니다. 단순히 저렴한 가격에 매료되지 않고, 법적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 만약 합법적인 등기 이전이 가능하고, 건물의 가치가 있다면 매매를 진행할 수 있지만, 그렇지 않다면 매매를 피하는 것이 좋습니다.
결론:
미등기 건물은 소유권이나 권리 관계에서 문제가 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 가격이 저렴하더라도 매우 신중하게 접근해야 하며, 법적 자문을 받는 것이 필수적입니다. 등기 가능성과 건축물의 합법성을 철저히 확인한 후 매매를 결정하는 것이 중요합니다.