일시적 2주택 비과세에 해당하는지 궁금합니다.

Question

현재 서울에서 2009년부터 11년째 계속 거주하고 있습니다.분양 받은 주택은 서울에서 청약이 당첨되어 2017년 9월부터 5차례 중도금을 지급했고 올해 3분기에 완공 및 입주예정입니다.현재 직장 문제로 이사를 입주시기에 맞추는 것이 어렵습니다.  현재 거주하고 있는 주택을 완공후에 3년내 매각하면 비과세되는 건가요? 아니면 2년내에 매각해야 하나요?분양시기가 2017년인데, 입주가능시기는 2020년이라 어떻게 적용되는 모르겠습니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호 규정을 적용하면 되는 것이므로 신규 주택을 취득한 날인 2020년 3분기로부터 3년내 기존 주택을 처분하면 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

도움이 되셨길 바랍니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권이 부동산인 주택으로 바뀌려면, 주택이 완공되어야 있어야 하고 잔금의 납부가 끝나야 합니다. 분양권은 주택이 완공되고 잔금 납부를 한 후에야 주택으로 취급받습니다. 따라서 완공되고 난 후 1년이내 세대원 전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여야 하고, 완공 후 1년 이내 종전주택을 양도하실 경우에만 일시적 1세대 2주택 규정이 적용됩니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

조정대상지역의 일시적 2주택인 상태에서 기존주택을 양도시, 양도소득세 비과세가 적용되려면 신규주택 취득 후 2년이내 기존 주택을 양도해야 합니다.

다만, 19.12.17 이후 조정대상지역에서 신규 주택을 취득했을 경우, 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

참고로, 소득세법에서 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 현재까지 잔금이 치루어지지 않았을 경우 19.12.17 이후 취득이기 때문에 1년 이내 신규주택으로 전입하고, 그 이후 1년이내 기존주택을 양도해야 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.