집합건물 공용부분인 옥상의 무단점유 및 불법증축에 대한 법적 대응

Question

안녕하세요. 빌라의 공용부분 무단점유 및 불법증축과 관련하여 민사소송 가능 여부를 문의드립니다.

• 해당 건물은 총3층 각각대지 지분 1/3씩 갖고있고 세대별 세대주가 있는 빌라입니다.

• 건물 옥상은 특정 세대의 전유부분이 아닌 전체 구분소유자가 공동으로 사용하는 공용부분입니다.

• 그런데 3층 소유자가 별도의 구분소유자 동의나 적법한 절차 없이 옥상 일부를 무단으로 점유하고, 해당 공간에 불법증축을 하여 사실상 자신의 전용공간처럼 사용하고 있습니다.(이행강제금 내는중)

• 현재 해당 증축 공간을 주거용으로 활용하거나 임대하는 것도 계획하고 있는 것으로 파악됩니다.

① 공용부분인 옥상을 특정 세대가 다른 구분소유자들의 동의 없이 무단으로 점유하고 불법증축한 경우, 해당 행위 자체에 대해 민사상 소송을 제기할 수 있는지 궁금합니다.

② 무단증축된 구조물에 대해 철거청구 및 공용부분 원상회복 청구가 가능한지 궁금합니다.

③ 해당 공간을 3층 소유자가 독점적으로 사용하고 있는 것에 대해 부당이득반환청구 또는 공용부분 사용방해금지청구가 가능한지 궁금합니다.

④ 소송을 진행할 경우 개별 구분소유자가 단독으로 소송을 제기할 수 있는지, 아니면 다른 구분소유자들의 동의나 관리단의 결의가 필요한지 궁금합니다.

⑤ 해당 건물이 집합건물법상 공용부분에 해당한다면, 3층 소유자가 추후 불법건축물 양성화 특별법 등을 통해 해당 공간을 적법화하는 것도 가능한지 궁금합니다. 다른 구분소유자들의 동의 없이 공용부분을 특정 세대의 전유공간으로 귀속시킬 수 있는지도 알고 싶습니다.

현재 상황에서 3층 소유자를 상대로 불법증축 부분의 철거와 공용부분 원상회복을 요구하고, 향후 독점적인 점유 및 사용을 금지시키기 위해 취할 수 있는 가장 효과적인 법적 조치가 무엇인지 자문을 구하고 싶습니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

공용부분인 옥상을 한 세대가 자기 공간처럼 쓰고 있다는 점이 출발점입니다. 결론부터 말씀드리면 증축 부분의 철거와 원상회복, 그리고 그동안 사용한 데 대한 부당이득반환을 함께 청구할 수 있습니다.

1. 철거 청구는 단독으로도 할 수 있습니다

구분소유자 각자가 자신의 지분권에 기해 방해 상태를 없애 달라고 청구할 수 있어서, 다른 세대의 동의가 없어도 됩니다. 다만 다른 세대가 함께 원고가 되면 다툼의 여지가 줄어듭니다.

2. 사용한 이익도 돌려받을 수 있습니다

대법원은 공용부분을 무단으로 독점해 쓰면, 임대할 수 없는 공간이라도 부당이득을 반환해야 한다고 봅니다. 다른 세대의 동의 없이 공용부분을 특정 세대의 전유부분으로 바꿀 수도 없습니다.

3. 그런데 증축 공간에 세입자가 들어오면 소송이 복잡해진다는 점은 확인하셨을까요

임대가 이루어지면 점유자가 바뀌어 세입자까지 상대로 소송해야 할 수 있습니다. 소송 전에 점유이전금지가처분을 해두면 이런 상황을 막을 수 있습니다.

지금은 무단 증축 현황 사진과 이행강제금 부과 자료부터 확보하시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.

1. 철거 및 원상회복 청구 가능하고, 구분소유자 단독으로 제기하실 수 있습니다. 집합건물법 제16조에 따라 공용부분 보존행위는 각 구분소유자가 단독으로 할 수 있으므로 관리단 결의가 필요 없습니다. 독점 사용 기간에 대한 부당이득 반환도 함께 청구하시길 바랍니다.

2. 양성화는 불가능합니다. 공용부분을 전유부분으로 귀속시키려면 구분소유자 전원의 동의가 필요해, 동의 없이는 특별법으로도 적법화되지 않습니다.