한필지가 여러명의 지분으로 있을때 재산권 행사는?
한필지가 여러명의 명의로 되어있습니다. 그 필지에 건축물을 지으려고 하는데 만약 여러명중 한명이 동의를 하지 않게된다면 다른사람은 그토지에는 아무런 재산둰 행사도 못하게되는건가요? 모두다 동의를 해야하나요?
안녕하세요. 이성재변호사입니다.
해당 공유 지분 등에 대해서 공유로 보는 경우 이에 대한 처분은 반드시 전원의 동의가 있어야 하고, 경우에 따라 일부 공유자의 반대가 있는 경우 공유물 분할 청구 등을 하고 분필 등기 등으로 분할 하여 소유권을 행사할 수 있을지 고려해보아야 하겠습니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
한 필지가 여러명의 명의로 되어있다는 것은 여러명이 공유 형태로 소유, 즉 각 공유자들은 공유지분을 소유하는 것으로 보입니다. 민법은 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정할 수 있다고 규정하고 있는데, 다만 이 경우에도 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 '관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것일 경우에는 이는 '관리'의 범위를 넘어서는 것이 되기 때문에 공유자 전원의 동의가 있어야 할 것입니다. 대법원 판례는 사안의 경우처럼 나대지에 새로이 건물을 건축하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이어서 공유자 전원의 동의가 있어야 한다는 취지로 판시한 바 있습니다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638 판결 참조).
따라서 수인의 공유자가 공유하고 있는 필지 위에 건물을 건축하려면 공유자 전원의 동의가 필요할 것입니다. 공유자 일부의 반대로 건물을 건축할 수 없게 된다면 각 공유자들은 공유물분할청구를 하여 공유 토지를 협의분할하거나 경매분할 하는 방법으로 재산권을 행사할 수도 있을 것입니다.
관련법령
민법
제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
안녕하세요. 배희정 변호사입니다.
과반수의 지분을 가진 공유자가 공유물을 배타적으로 사용, 수익하는 것은 적법 합니다.
따라서 사안의 경우 공유자 중 반대하는 그 한 명이 가진 지분이 과반수를 초과 하는 지에 따라 결론이 달라질 것으로 보입니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
공유관계를 전제로 설명드리자면, 공유물의 처분행위에는 공유자전원의 동의가 필요합니다. 나대지에 건물을 신축하는 행위는 공유지의 형상을 본질적으로 변경하는 행위로서 공유물의 처분행위로 보는 것이 판례의 태도입니다. 따라서 건물신축시 공유자 전원의 동의가 필요할 것으로 보입니다.
