토지 용도 변경은 어떻게 할 수 있나요?
산이나 밭의 경우 집을 짓지 못 한다고 하는데요.
그럼 집을 짓기 위해서 어떻게 토지 용도 변경을 할 수 있을까요?
산이나 밭, 그리고 주택 용지의 가격이 차이가 많이 나는데요.
용도를 변경하는 데 돈도 많이 드나요?
건축을 하기 위해서는 토지의 지목이 '대'로 되어야 합니다
해당 산이나 밭이 건축을 하기 위해서는 지목변경을 해야 하고 비용 또한 발생이 됩니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
용도변경시 비용은 공시지가 기준에 따라 다르며 모든토지가 용도변경이 가능한것은 아닙니다. 관할 지자체 시,군,구청에 미리 확인해보시는게 좋습니다.
우선 임야나 농지인 전,답등을 건축을 할수 있는 대로 변경하는 것은 비용도 비용지만 변경자체가 쉽지 않습니다. 특히 농지인 전,답,과수원은 농지전용허가를 받으셔야 형질변경이 가능하고, 농지보호에 따라 특별한 사정과 일정조건을 갖추지 않으면 대부분은 허가되지 않습니다. 일반적인 산인 임야에 대해서는 농지보다는 허가가 용이할수 있지만, 지리적 특성에 따라 진입로 확보나 평탄화 작업등의 형질변경시 많은 비용이 발생될수 있습니다.
소재지 기관에 가서 용도변경에 대해 상담을 받아보시고 유리한 쪽으로 용도변경을 해보시기 바랍니다
그리고 비용이 얼마나 드는지 자세한 상담 받고 진행하시기 바랍니다
산이나 밭의 경우 집을 짓지 못 한다고 하는데요.
그럼 집을 짓기 위해서 어떻게 토지 용도 변경을 할 수 있을까요?
==> 우선적으로 토지이용계획확인서를 열람해야 하는 사항입니다. 해당 토지 또는 임야에게 주택 건축이 가능한지를 확인해야 정확한 내용이 파악됩니다.
산이나 밭, 그리고 주택 용지의 가격이 차이가 많이 나는데요.
용도를 변경하는 데 돈도 많이 드나요?
==> 용도변경시 개발계획가 병행되는 만큼 어떠한 개발계획이 진행되는지에 따라 비용에 큰 차이가 발생됩니다
토지의 용도 변경은 지적 관련법의 절차에 따라 규제를 받습니다. 토지의 실제 이용상황을 변경하는 것을 말하며, 건축물의 용도가 달라짐에 따라 토지의 실제 이용상황이 변화하는 경우도 포함됩니다.
농지전용허가를 받는 경우 (전, 답 → 대지로 변경)에는 농지를 대지로 변경하려면 농지전용허가를 받아야 합니다. 해당 시/군/구청에 신청하고 승낙되면 농지보전부담금을 납부해야 합니다. 농지는 건축법상 도로가 존재한다면 집과 건물을 지을 수 있는 토지로 활용도가 높아 대지 중에서 가장 높은 가격대를 형성합니다. 농지전용허가를 받아야 하는 경우, 경계복원측량이 필요할 수 있습니다. 농지 경계가 불분명한 경우 근처 인접한 다른 토지와 분쟁을 방지하기 위해 필요합니다.
산지전용허가를 받는 경우 (임야 → 전, 답으로 변경)에는 산지를 전이나 답으로 변경하려면 산지전용허가를 받아야 합니다. 계산식에 따라 산지전용부담금을 지불해야 합니다. 산지전용허가를 받기 위해서는 산지전용허가면적과 단위 면적당 금액을 곱한 값을 계산해야 합니다. 산지전용허가는 준보전산지가 비용이 낮고 산지전용 및 일시사용 제한지역의 경우 이용이 높은 것을 알 수 있습니다.
용도변경 신청 절차는 개발행위허가 (농지 산지전용허가)를 받은 후 형질 변경 (토목공사)를 진행합니다. 형질 변경 후 건축물의 용도를 확인하여 해당 용도지역에 맞게 건물을 지어야 합니다. 준공검사를 받아 안전한 건축물임을 확인받은 후 건축물대장을 발급받고, 이후 지목변경 신청을 할 수 있습니다. 지목변경 신청을 관할 부서에 건축물대장과 지목변경 신청서를 작성하여 제출하면 지목이 변경됩니다.
비용은 농지전용허가의 경우 농지전용부담금을 지불해야 하며, 산지전용허가의 경우 산지전용부담금을 계산하여 지불해야 합니다. 임야는 농지의 절반 수준의 평가를 받으며, 활용하기 위해서는 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.