월세 퇴거관련해서 궁금해서 말씀드립니다.
9월 15일자로 집주인과 문자를 주고받아 퇴거일자를 11월 30일로 이야기가 된 상태로 알고있는 채로 다른 집을 구하고, 계약을 완료한 상태입니다. 근데 갑자기 집주인측과 공인중개사쪽에서 묵시적 계약 3개월을 이유로 12월분 월세를 계산해줘야한다고 합니다.
계약만료일은 11월 30일인데 월세를 줘야할까요? 지급해야하라면 일단 일할계산 가능한지 여부도 알고싶습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
계약 만료일이 11월 30일로 명시되어 있고, 그 이전에 문자 등으로 퇴거 의사를 명확히 합의한 사실이 있다면, 이는 묵시적 갱신이 아닌 ‘합의에 의한 종료’로 볼 수 있습니다. 따라서 임차인은 12월분 월세를 전액 지급할 의무가 없습니다. 다만, 퇴거가 실제로 11월 30일 이후로 지연되었다면 그 초과 일수에 대해서는 일할 계산으로 임대료를 정산할 수 있습니다.법리 검토
주택임대차보호법상 임차인이 계약만료 2개월 전까지 갱신거절이나 퇴거 의사를 통보하지 않으면 자동갱신이 되지만, 본 사안은 문자로 ‘11월 30일 퇴거’에 대해 임대인과 합의한 정황이 있으므로 묵시적 갱신 요건에 해당하지 않습니다. 법원도 서면, 문자, 녹취 등 명시적 의사합치가 있으면 묵시적 갱신으로 보지 않습니다. 다만, 임대인이 그 합의를 부인할 가능성에 대비하여 해당 문자 내용과 날짜를 증거로 보관해야 합니다.실무상 대응 전략
우선 문자 내용이 퇴거일에 대한 명확한 합의로 해석될 수 있는지 다시 확인하십시오. “11월 30일 퇴거하겠습니다.” “네 알겠습니다.” 등의 수락 문구가 있다면 명시적 합의로 인정될 가능성이 높습니다. 이후 집을 비우는 즉시 열쇠반환 및 상태확인 절차를 완료하고, 반환 일자를 문자나 녹음으로 남겨두어야 합니다. 만약 임대인이 12월분 월세를 요구한다면, 내용증명으로 “합의된 퇴거일에 맞춰 임대차계약은 종료되었으므로 추가 임대료 지급의무가 없다”고 명시하십시오.추가 조치 및 유의사항
만약 임대인이 12월분을 고집하거나 보증금에서 공제하려 한다면, 임차인은 임차권등기명령 또는 소액심판으로 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 퇴거가 하루라도 지연되었다면 그 초과 일수는 일할 계산으로 정산이 가능합니다. 퇴거 당일 입회자 확인이나 사진기록을 남기면 향후 분쟁 방지에 도움이 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
묵시적 갱신이 인정이 되려면 계약 만료 2개월 전까지 계약 갱신 거절에 대해서 당사자가 얘기한 바가 없어야 하는데 임대인과 협의를 할 시기에는 아직 묵시적 갱신이 이루어진 시기가 아니기 때문에 당사자가 협의하여 정할 수 있는 부분이고 그렇게 정하였다면 뒤늦게 묵시적 갱신을 주장하는 것은 애초에 임대인이 협의한 바와 전혀 다른 주장으로 보입니다. 따라서 그 내용을 다투시는 게 맞을 것으로 보입니다. 이상입니다.