전세 갱신청구권 사용 후 재계약 절차(계약서·입금·확정일자·대리계약) 질문

Question

전세 계약갱신 및 재계약 관련 문의드립니다.

안녕하세요.

전세 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장하게 되었고, 전세금은 5% 증액된 상태입니다.

몇 가지 궁금한 점이 있어 문의드립니다.

• 재계약 시 계약서는 언제 작성하는 것이 일반적인지,
  그리고 증액된 전세금은 언제 지급하는지 궁금합니다.
  (계약서 작성 후, 기존 계약 만기일에 증액분을 지급해도 되는지 궁금합니다.)

• 확정일자는 언제 받는 것이 맞는지 문의드립니다.

• 전세보증보험은 언제 재가입(또는 변경 신청)해야 하는지 궁금합니다.

• 현재 집주인이 해외에 있어, 부동산 중개업소 대표를 대리인으로 하여 재계약 진행 예정인데
  이 경우 법적으로 문제는 없는지, 주의할 점이 있을지 궁금합니다.

• 마지막으로, 재계약 시 계약서에 반드시 포함되어야 할 내용이나 체크해야 할 사항이 있다면
  함께 조언 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

집주인의 해외 거주로 대리인과 재계약을 진행하게 되어 걱정이 많으시겠지만, 필수 서류와 절차만 꼼꼼히 확인하시면 안전하게 갱신하실 수 있습니다.

1. 계약서 작성 및 대금 지급 시기

계약서는 만기일 전 편한 날짜에 미리 작성하셔도 무방하며, 증액된 전세 보증금은 기존 계약 만기일에 지급하시면 됩니다.

2. 확정일자 및 보증보험 갱신

증액된 금액을 보호받기 위해 계약서 작성 직후 증액분에 대한 확정일자를 즉시 받으셔야 합니다. 보증보험은 갱신 계약서와 확정일자를 갖춘 후 보험 만기 전후로 갱신 또는 변경 신청을 진행하세요.

3. 대리인 계약 시 주의사항

집주인 본인이 발급받은 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장 원본을 반드시 확인해야 합니다. 위임장에 재계약 권한이 있는지 살피시고, 증액분은 무조건 집주인 본인 명의의 계좌로 직접 입금하셔야 안전합니다.

4. 계약서 필수 기재 사항

특약사항에 계약갱신청구권 행사에 의한 재계약임을 명확히 기재하여 추후 분쟁을 예방해야 합니다. 또한 기존 보증금과 증액된 보증금을 각각 구분하여 명시하시기 바랍니다.

가장 먼저 대리인인 중개업소 대표에게 집주인의 위임장과 인감증명서 원본을 미리 준비해 달라고 요청하여 서류부터 확인해 보세요.

계약이 안전하고 원활하게 잘 마무리되기를 바랍니다.

Answer 2

계약서는 통상 만기 1~2개월 전에 미리 작성하며 증액분은 기존 계약 만기일에 지급하되, 확정일자는 증액분에 대한 우선변제권 확보를 위해 계약서 작성 즉시 받아두시는 것이 안전합니다. 보증보험은 새 계약서와 확정일자를 갖춘 뒤 기존 보증기간 만료 전까지 변경 신청을 마쳐야 하며, 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서 확인은 기본이고 보증금은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로만 송금해야 합니다. 계약서 특약에 '계약갱신요구권 행사'임을 명시하고 당일 등기부등본을 발급받아 추가 대출 등 권리변동이 없는지 반드시 대조해 보시기 바랍니다. 해외 거주 임대인과는 가급적 영상통화로 본인 의사를 직접 교차 확인하는 절차를 더하시길 권합니다.