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[양도세, 주택임대사업자] 주택임대사업자의 최초임대료 기준(5% 이내 임대료 인상의 최초 기준일)

[양도세, 주택임대사업자]주택임대사업자의 최초임대료 기준(5% 이내 임대료 인상의 최초 기준일)안녕하세요. 문용현 세무사입니다.​주택임대사업자에 있어서 최초 임대료는 아주 중요한 의미를 갖습니다. 최초 임대료는 마음대로 정하셔도 되나, 해당 최초 임대료 기준으로 5% 이내로 임대료를 인상해야만 하기 때문입니다.​이는 2019.10.23 기준으로 판단하시면 됩니다.​주택임대사업자를 2019.10.23까지 등록하셨다면,최초 임대료는 임대사업자를 등록한 이후 새로 계약을 체결하거나 또는 종전 계약을 갱신할 때 임대료를 말합니다. 따라서 해당 최초 임대료는 자유롭게 정하시면 되며, 그 이후부터 5% 이내로 인상을 해주시면 됩니다.​주택임대사업자를 2019.10.24 이후 등록하셨다면,이미 임대차계약이 되어있을 경우 해당 임대차계약의 임대료가 최초 임대료가 되며, 임대차계약이 등록되어있지 않았다면 주택임대사업자 등록 이후 최초로 체결하는 임대차계약의 임대료가 최초 임대료가 되

문용현 세무사

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10시간 전

[양도세, 주택임대사업자] 주택임대사업자의 의무임대기간 기산일(사업자등록일, 실제개시일 중 늦은 날)

[양도세, 주택임대사업자]주택임대사업자의 의무임대기간 기산일(시작일)사업자등록일, 실제개시일 중 늦은 날안녕하세요. 문용현 세무사입니다.​주택임대사업자는 장기보유특별공제혜택, 양도소득세 중과배제, 양도소득세 감면등의 세제혜택을 적용받을 수 있습니다. 해당 세혜택을 받기 위해서는 의무임대기간을 충족해야 합니다. 의무임대기간 판단시 임대기간 기산일(시작일)부터 계산하므로 기산일(시작일)을 파악하는 것이 아주 중요합니다. 단순히 사업자등록일부터 기산하는 것이 아니기 때문에 잘못 판단하시면 주택임대사업자의 세제혜택을 적용받지 못하실 수도 있습니다.​민간임대주택법과 국세 세제혜택을 적용받기 위한 의무임대기간 기산일은 아래와 같습니다.​❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 실제 임대개시일​❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 세무서 사업자등록일❸ 실제 임대개시일​국세(양도세 등)의 세제혜택을 받기 위

문용현 세무사

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2일 전

부가세 예정고지, 3분기 실적이 나쁘면 안 내도 됩니다

부가세 예정고지 고지서는 10월 초에 옵니다. 그런데 이 고지서는 신고서가 아닙니다. 세무서가 지난 실적을 보고 미리 정해서 보낸 금액이고, 올해 3분기에 장사가 어땠는지는 아직 반영되어 있지 않습니다. 사업이 상반기보다 많이 나빠졌다면 이 고지를 그대로 두지 않아도 됩니다.▸ 고지서에 적힌 금액은 어떻게 정해진 것인가부가가치세법 제48조 제3항입니다. 개인사업자와 직전 과세기간 공급가액이 1억 5천만원 미만인 법인사업자에게는, 세무서장이 직전 과세기간 납부세액의 50퍼센트를 결정해서 징수합니다. 시행령 제90조 제4항이 그 법인의 범위를 정합니다.여기서 보실 것은 계산에 들어간 숫자가 전부 과거라는 점입니다. 올해 상반기에 낸 세금의 절반이 하반기 고지액이 됩니다. 7월부터 9월까지 실제로 얼마를 팔았는지는 들어가 있지 않습니다. 상반기가 좋았고 하반기가 나빴다면, 고지액은 실제 부담해야 할 세금보다 큽니다.납부기한은 10월 25일입니다. 고지서 자체는 시행령 제90조 제5항에 따

김수정 회계사

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2일 전

[양도소득세] 인구감소지역주택 취득시, 양도소득세 특례(기존주택 양도세 비과세 가능)

[양도소득세]인구감소지역주택 취득시 양도소득세 특례(기존주택 양도세 비과세 가능)안녕하세요. 문용현 세무사입니다.​1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정지역이라면 2년 이상 거주)하고 양도할 경우, 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되어 양도가격 12억 이하라면 양도소득세를 납부하지 않습니다.​만약, 기존주택 보유 중에 인구감소지역 주택을 취득하여 2주택자가 될 경우에도 기존 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 인구감소지역 주택 요건은 아래와 같습니다.​1. 주택 소재지 요건취득당시 인구감소지역 및 인구감소 관심지역에 소재하는 주택이어야 합니다. 현재 주요 인구감소지역 주택은 아래 행안부 사이트에서 확인하실 수 있습니다. 현재는 인구감소 관심지역 포함하여 107개 지역에 해당합니다.https://www.mois.go.kr/frt/sub/a06/b06/populationDecline/screen.do2. 주택가액 요건주택

문용현 세무사

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4일 전

[세법개정안, 양도세 ]조정지역 일시적2주택 양도세 비과세 규정(신규주택 취득후 2년 내 팔아야 함)

[세법개정안, 양도세 ]조정지역 일시적2주택 양도세 비과세 규정(신규주택 취득후 2년 내 팔아야 함)안녕하세요. 문용현 세무사입니다.​세법에서는 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정이 있습니다. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정지역일 경우 2년 이상 거주)를 해야 양도소득세가 비과세 되나, 2주택임에도 불구하고 첫번째 주택을 팔 때 양도소득세 비과세를 해준다는 내용입니다. 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정은 아래와 같습니다.​★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도​3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역이라면 2년이상 거주 또는 상생임대요건 충족)을 충족할 것​이처럼, 신규주택(조정지역, 비조정지역 모두)을 취득하고 3년 이내 종전주택을 양도할 경우 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정을 받을 수

문용현 세무사

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4일 전

[세법개정안] 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지

[세법개정안]주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 50% 가능)안녕하세요. 문용현 세무사입니다.​이번 세법 개정안 중 주택임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제 단계적 폐지제도가 있습니다. 아직 개정안이기 때문에 확정된 것은 아니나, 개정안과 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 개정될 확률이 매우 높아보이기는 합니다. 이번 개정안은 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.​재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr​​현재는 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족하고 임대주택을 양도할 경우, 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서는 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.​1. 국민주택규모이하2. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원)이하3. 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대4. 임대료 증액제한 준수(5% 이내)5. 세무서 + 지자체

문용현 세무사

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4일 전

집주소 사업자등록, 내 집이냐 빌린 집이냐에 따라 다릅니다

집에서 일하는 분들이 사업자등록을 앞두고 꼭 물어보시는 게 있습니다. 집 주소로 등록해도 되느냐, 그러면 월세나 전기요금은 경비로 넣을 수 있느냐, 집주인에게 말해야 하느냐는 것입니다.세 가지가 서로 다른 문제인데 많이 헷갈려 하십니다. 하나씩 풀어보겠습니다. ▸ 집 주소로 등록하는 것 자체는 막혀 있지 않습니다부가가치세법 제6조 제2항은 사업장을 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소라고 정합니다. 그 장소를 누구 명의로 얻어야 한다는 요건은 조문에 없습니다. 오히려 같은 조 제3항은 사업장을 두지 아니하면 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 한다고 정하고 있습니다. 따로 사무실을 두지 않는 형태를 법이 이미 허용하고 있습니다. 그러니 등록이 되느냐 안 되느냐로 고민하실 일은 아닙니다. 실제로 중요한 것은 그다음, 서류입니다.▸ 내 집이면 낼 서류가 없고, 빌린 집이면 계약서를 냅니다사업자등록 신청서에 무엇을 첨부하는지는 부가가치세법 시행령 제11조 제3항

김수정 회계사

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26.09.04

유튜브 후원금, 그림 커미션, 부업 수입 — 기타소득과 사업소득을 가르는 것은 금액이 아닙니다

유튜브 후원금. 그림 커미션. 앱테크 적립금. 주말에만 하는 부업.요즘 가장 많이 들어오는 질문이 이 돈들입니다. 그리고 질문의 형태는 거의 같습니다."얼마까지가 기타소득인가요?"기준이 금액이 아니라는 것부터 말씀드려야 할 것 같습니다.소득세법 제21조 제1항은 기타소득을 이렇게 정합니다. 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 퇴직, 양도소득 외의 소득으로서 이 조항에 열거된 것.한 문장이지만 조건이 두 개 들어 있습니다.하나. 다른 소득에 해당하면 기타소득이 아닙니다. 사업소득이라고 판단되는 순간 거기서 끝입니다.둘. 다른 소득이 아니더라도 조문에 열거되지 않았다면 역시 기타소득이 아닙니다.그래서 순서가 정해집니다. 금액을 따지기 전에 사업소득인지부터 먼저 봅니다.갈림길은 계속성과 반복성입니다사업소득 쪽 조문을 보겠습니다. 소득세법 제19조 제1항 제21호입니다.영리를 목적으로, 자기의 계산과 책임 하에, 계속적이고 반복적으로 하는 활동에서 얻는 소득입니다. 기타소득 쪽에도 판단기준

김수정 회계사

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26.09.02

[세법개정안] 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지 (자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)

[세법개정안]주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)​안녕하세요. 문용현 세무사입니다.​이번 세법 개정안 중 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적인 폐지제도가 있습니다. 아직 개정안이기 때문에 확정된 것은 아니나, 개정안과 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 개정될 확률이 매우 높아보이기는 합니다. 이번 개정안은 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.​재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr​현재는 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족하고 임대주택을 양도할 경우, 다주택자의 조정지역 주택이더라도 양도소득세는 중과되지 않습니다.​1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2018.03.31 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2018.04.01 ~ 2020.08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 +

문용현 세무사

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26.08.29

세입자도 없는데 세금계산서를 끊어야 하나요

오피스텔이나 상가를 임대하시는 분들이 공실일 때 꼭 물어보시는 게 있습니다. 세입자가 없어서 들어오는 돈이 한 푼도 없는데 세금계산서를 끊어야 하느냐는 것입니다.결론부터 말씀드리면 이렇습니다. 공실이어도 끊어야 하는 경우가 있고, 세입자가 있어도 안 끊는 경우가 있습니다.기준은 하나입니다. 임대료 성격의 돈이 들어왔는가.들어온 돈이 있으면 이름이 무엇이든 끊으셔야 하고, 들어온 돈이 없으면 원칙적으로 끊지 않습니다. 그런데 여기에 예외가 몇 개 있어서 헷갈립니다. 경우를 넷으로 나눠서 보겠습니다.▸ 세입자도 없고 들어오는 돈도 없을 때끊을 세금계산서가 없습니다. 거래 자체가 없으니까요.대신 착각하시면 안 되는 게 있습니다. 끊을 게 없는 것과 신고를 안 해도 되는 것은 다릅니다. 사업자등록이 살아 있으면 부가세 신고는 하셔야 합니다. 매출이 0원이면 0원이라고 신고하시면 됩니다.이걸 빠뜨리시면 신고를 안 한 것이 되어 가산세가 붙습니다. 낼 세금이 없어도 신고는 하셔야 합니다.▸ 임

김수정 회계사

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26.08.24