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지방에서 전세 만기가 다되가는데, 집주인 보증금 반환이 불투명 해요. 이사 나가도 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.알고계시는 것처럼 그냥 이사를 가면 절대 안됩니다.그냥 이사가면 대항력이 상실되기 때문입니다.전세보증금을 지키는 최우선은 대항력과 우선변제권을 유지하시는 것 입니다.점유와 전입신고가 그것이지요그래도 정 이사를 가셔야 된다면 사용하는 제도가 임차권등기명령 제도입니다.지금은 신청이 안되고 만기가 지난 2026년2월1일부터 신청이 가능합니다.보통 법원의 결정과 등기소 기재까지 한달정도 보시면 됩니다.법무사비용은 50만원 내외이며 이 비용은 나중에 집주인에게 청구 가능합니다.임차권등기명령을 신청했다고 바로 돌려받는게 아니고단지 임차권등기명령은 내 대항력을 등기에 기입한 것에 불과합니다.다음 단계로 전세금반환청구 소송을 진행하셔야 합니다.경매로 넘겨 낙찰 대금에서 보증금을 회수하는 과정이죠너무 길어질것 같아 이정도로 마무리하겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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범어동 대구의 대표적 부촌 수성구 이유
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대구 수성구 그중에서도 범어동과 만촌동 일대가 지방의 강남을 넘어 전국구 수준의부촌으로 자리 잡은 이유는 몇가지 결정적 요인이 있습니다.뭐니뭐니해도 학군의 힘이죠범어-만촌-황금라인을 잇는 거대 학원가가 형성되었고 경북지역 우수인재들을 수성구로 블랙홀 처럼 빨아들이는 결과를 낳았죠경북고,경신고,대륜고 등 전통 명문학교들이 수성구로 예전에 이전했죠대구에서 수성구는 행정 금융의 중심지 이기도 합니다.당연 고급주거단지 형성도 부자들끼리 커뮤니티 를 형성된 영향도 크죠더 많은 내용도 있지만다른분들도 의견을 달아야하니 전 여기까지만 말씀드릴께요^^
경제 / 부동산
26.01.12
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거주주택 비과세 특례 계획중에 다른 곳에 전월세 신고 했어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 요건이 까다롭기 때문에 걱정되시는 마음 충분히 이해합니다.다만 해당 오피스텔에 실제 거주하지 않았다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있다면 비과세 혜택을 받는데큰 지장이 없습니다.세무당국은 형식보다 실제 거주 여부를 우선하여 판단하기 때문입니다.전월세 신고는 임대차 시장의 투명성을 위한 행정 절차일 뿐 그 자체가 거주를 확정 짓는 절대적 지표는 아닙니다.핵심은 거주주택에서 실제로 2년 이상 거주했는가? 입니다.다른곳에 세를 얻었더라도 본래의 아파트에서 계속 실거주했다는 사실만 입증하시면 됩니다^^그리고1세대 1주택 비과세와 달리 임대사업자 특례는 금액이 크고 요건이 복잡해 사후 검증이 엄격하니 미리 대비책을 세워두세요~
경제 / 부동산
26.01.11
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월세 공인중개사 수수료는 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.거래금액이 2000에 92만원이면 오피스텔일 것 같으나 빌라의 경우일 수도 있으니 따로 계산해볼께요먼저 거래금액을 산출해야 됩니다.보증금+월세*100 그럼 1억1200만원이 나옵니다.왜이렇게 높으냐 말씀하시면 할말이 없어요그냥 수수료를 계산할때 산출하는 금액이니까요이때 빌라는 0.3프로 오피스텔의 경우 0.4프로를 적용합니다.빌라 336,000원 오피스텔 448,000원부가세는 별도 입니다.팁이걸 다 줘라 하는게 아니고 이 범위 안에서 협의하라는 가이드라인을 제시 한 것입니다.더 말씀드리는게 같은 중개사입장에서 미안해서 이정도만 드려요^^잘 얘기해서 협의하세요~^^그리고 임차인 임대인 동일하고 따로 내는 금액입니다
경제 / 부동산
26.01.11
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리모델링 물건 매수 후 입주시점 주담대 전환 관련 질의사항
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.리모델링 사업지의 이주비 대출 승계와 향후 주담대 전환 문제로 고민이 많으시군요원칙적으로 본인 부담입니다.은행보다는 조합에서 안내받으신 내용이 정확합니다.이주비 대출을 입주시점에 주담대로 전환하는 과정에서 정부의 규제 예를 들어 ltv,dst등으로 인해 한도가 부족해지면 그 차액은 수분양자(조합원)가 직접 현금으로 상환해야 합니다.그리고 꼭 체크하셔야 될부분이 DSR입니다.본인의 소득 대비 부채가 많거나 금리가 오르면 한도에 걸려 이주비 대출금액만큼 주담대가 안 나올 수 있습니다.이부분 꼭 체크하셔서 현 상황을 잘 헤쳐나가시길 기원합니다.마지막으로 정부 정책에 의한 대출 제한은 은행이나 조합이 책임져주지 않는 차주의 귀책사유로 간주합니다.만약의 사태를 생각하셔서 현금흐름도 꼭 준비하세요~^^
경제 / 부동산
26.01.11
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제가 너무너무 화가 나는게 집값 비싸다고 하면서
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.충분히 그렇게 생각하실 수 있습니다. 특히 질문자님처럼 미래를 위해 현재의욕구를 참고 성실하게 저축하는 분들 입장에서는 집값이 산더미처럼 높은데도 당장의 소비에 집중하는 사람들의 모습이 무책임하거나 앞뒤가 안 맞아 보일 수 있습니다.요즘 유행하는 스몰럭셔리니 욜로니 하는 행태가 저도 참으로 안타깝습니다.어쩌겠습니까 그러니 부자와 가난한 자로 나뉘는 거죠^^
경제 / 부동산
26.01.11
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장인어른, 장모님께서 빌라를 짓는데, 제 와이프에게 부담부증여를 하려고 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 말씀하신 내용은 부담부증여보다는 저가 양수도에 가깝습니다다시말해 시가보다 저렴하게 매수하는 형식으로 보여짐니다.특수관계인이 시가 보다 싸게 거래가 이루어졌을 경우 국세청은 차액을 증여로 볼 가능성이 매우 큼니다.8억에서 실제 지급액 6억을 뺀 2억에대해 증여의 대상이고 5천을 제외한 1.5억에 대해 증여세를 납부하셔야 합니다.무엇보다 시가 8억이라 말씀하셨는데 신축빌라는 산정기준이 까다로와 감정평가를 받아보시는게 세금 폭탄을 피하는 길입니다.대출을 활용하는 방법도 좋긴 하지만 외상매매의 형식을 빌려서 진행하는 것도 고려해보시것도 추천드립니다.외상매매의 자세한 내용은 세무사님과 상의해보시는 걸 추천드립니다.꼭 득이되시는 방향으로 진행되시길 기원합니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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혼인 신고 전 주택구매자금 증여 및 차용증 작성 여부
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.혼인신고 전 주택 매수와 자금 지원 문제로 고민이 많으시겠네요결홀을 앞두고 자금을 합치는 과정에서 세무적인 리스크를 관리하는 것은 매우 현명한 선택입니다.일단, 혼인전 예비부부는 타인입니다.증여세 6억까지의 공제는 받으실수 없습니다.따라서 5천에대한 증여세 500만원이 발생합니다.그래서 대여의 형식으로 돈이 오가는 것이 좋습니다.다시말해 차용증을 작성하고 실제로 돈을 빌려준 것이라면 증여세가 나오지 않습니다.그럼 어떤 방법이 있나?법무사든 세무사든 공증을 하면 가작 확실한 객관적 증명은 되나 현실적으로 비용이나 여러모로 귀찮죠지금 당장의 문제가 아니고 나중에 문제가 생길 걸 가만해서 해놓는 문서이기에간편하게 우체국 내용증명을 이용하시는 걸 추천드림니다.차용증을 출력해 우체국에서 내용증명으로 보내면 작성 날짜가 공적으로 증명됩니다이정도면 차용증의 객관성이 어느정도 확보되어 나중에 증여로 보기는 어려울 것입니다.그리고 팁법정이자율읜 4.6%이지만 빌린 돈이 2.17억 이하라면 무이자로 빌려주더라도 증여세가 부과 되지않아요^^이자 이익이 연1000만원 미만이기 때문입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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복비에대해서여주어봅니다 ㅎㅎㅎㅎㅎㅍㅍㅍㅍ
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약만기 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약의 해지 또는 연장을 말하지 않으면자동으로 묵시적갱신이 됩니다.그렇다면 같은 기간 동안 계약이 연장된 것으로 봄니다.이게 왜 중요하냐면묵시적 연장같은 경우 세입자는 3개월 전에만 통보하면 효력이 발생합니다.당연히 복비는 임대인이 내는게 맞습니다.1월 15일 이후에 까지 서로 아무런 말이 없으면 묵시적 연장입니다.그것보다 지금 말씀하셔서 퇴실 날짜를 협의하시는게 현명한 방법입니다.어떠한 경우에도 임대인이 복비를 내야합니다.임대인이 이상한 논리론 욱이는 경우가 종종 있는데 말도 안되는 소리입니다.^^
경제 / 부동산
26.01.11
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전세계약시 특약내용이 의미가 없다고 하는데 이게 맞는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중개사와 임대인의 말에 속아 소중한 보증금을 돌려받지 못하고 계신 상황이라니 정말 안타깝고 화가 나실 것 같습니다.결론부터 말씀드리면, 그 공인중개사의 설명의 전형적인 책임 회피성 궤변이며 법률적으로 매우 잘못된 논리입니다.중개사는 돈없다고 하면 끝이다 라는 논리를 폈는데 이는 판결문의 효력과 실제 집행력을 의도적으로 혼동시킨 것입니다.특약에 보증보험 미가입 시 계약 해제 및 보증금 반환 특약이 있었다면 가입이 안된 시점에 즉시 계약 해제권이 생깁니다.즉 만기까지 기다릴 필요 없이 즉시 소송을 통해 집을 압류할수 있는 법적극건가 되는 것입니다.또한 처음부터 가입할 의사나 능력이 없으면서 임차인을 속였다면 기망 해위를 입증하기 훨씬 쉬워집니다.기본도 안되어있는 공인중개사를 고소하고 한국공인중개사협회와 구청 부동산정보과 에 민원을 넣으세요금융치료를 받아야 정신차릴 인간입니다.단, 증거수집이 중요하니 작은 증거라도 소중히 잘 모으세요~꼭 승소하실거라 믿습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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