답변 내역
- 임대차 묵시적 갱신 중 이사할 때 이렇게 해도 되나요?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.새로운 집에 계약하기 전에 문의 주셔서 천만다행입니다.임대인 임차인 두분 다 만기 2개월 전까지 계약해지를 요구하지 않으셨죠?그렇다면 지금은 묵시적 계약연장 상태입니다.묵시적 연장은 언제든지 빨수 있는게 아니고 요건이 있습니다.임차인은 임대인에게 나가겠다고 통보를 3개월 전에 해야 계약해지 요건이 성립합니다.쉽게말해 오늘 문자로 3개월 후에 나갈테니 보증금을 돌려주세요 라고하면3개월 후에 나갈 수 있습니다.임대인이 보증금을 안돌려주면?임차권등기명령 등 여러수단이 있는데지금 보증금을 보면 실익이 없을거 같아현실적인 조언을 드리자면일단 월세내지마세요그럼 연락오겠죠위에 지적하셨던 부분 말하면서 더이상 살수가 없다고하세요그리고 사진 동여상으로 꼼꼼히 촬영해 두세요임대인이 전기 수리비용 에어컨 수리비용 납부하라했던 내용도 잘 보관하세요그리고 어려운 전문용어 써서 보내세요임차권등기명령 할거고 주택임대차분쟁조정위원회에 신고할꺼며 구청 부동산주택과에도 부당한 내용을 신고할거다라고 문자보내세요그럼 임대인 태도 바뀔거예요보증금이 크지 않으니 단시간에 해결될수 있으나개념없는 임대인들이 가끔있어서 힘든경우도 있어요그리고 이집해결되면 다른집구하세요먼저 구하면 낭패 볼수도 있어요소송하면 무조건 이기는데300이라는 돈이 소액이라소액재판 준비할려면 시간과 노력에 비해 실익이 작아서압박해서 받아내는게 더 빠를거같아 말씀드려요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^경제 / 부동산26.01.2100
- 부모님 소유 다세대 주택에 전세 유지 하면서, 자가에 전입신고하면 문제가 될까요?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.양도소득세 1주택 비과세나 장기보유특별공제 80%를 받기 위한 거주 기간 산정은단순한 주민등록 날짜가 아니라 실제 거주한 기간을 기준으로 합니다.혹시 재개발지역이거나 재건축단지인가요?그렇다면 더더욱 까다롭습니다.왜냐 주위에 시셈하는 눈들이 많기 때문입니다.지금 당장은 걸리지 않습니다.하지만 리스크가 너무 큼니다.부모님 집이기 때문에 전입을 빼드라도 전세금 때일일은 없으니 여기는 문제가 없습니다.다만 자가가 문제가 됩니다.그냥 자가에 사시면서 전세집에 드나드시는 방법도 똑같지 않나요?전세계약을 유지해야하는 특별한 이유가 있을거라 생각됩니다.하지만 위장전입은 양도 시점에 걸릴 확률이 매우 높습니다.정확한 사정을 모르니 이정도만 말씀드리겠습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.2100
- 근저당없는 다세대주택 전세계약 안전한가요안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.진짜 근저당 없는거 확실해요?빨리 다시 보세요등기부등본에 보면 주소란에 호수까지 다 적혀 있나요?서울시 영등포구 여의도동 하늘로 2길 하늘빌라 202호 이렇게요?그냥서울시 영등포구 여의도동 하늘로 2길 하늘빌라이렇게만 적혀있지 않나요?이게 왜 중요하냐면보통 일반분들이 다세대와 다가구를 구분을 못하세요다세대는 각 호실만다 등기부가 따로 나와있어요 201호,202호 이렇게요다가구는 건물 통채로 주인이 한명이라 하늘빌라 라고만 등기부에 나와요다세대라 치고 말씀드릴께요근저당 없으면 안전해요다만 계약서 쓸때 꼭 국세/지방세 완납증명서를 요구하세요이거 안주는 주인이면 100%사기꾼입니다.그리고 보증보험 가능여부 확인하시고 계약하세요그럼 안전해요중간에 그 누구라도 근저당 없어 안전하다 어쩌다 그러면 싸대기를 날리세요~경제 / 부동산26.01.215.01명 평가00
- 전세대출 불가로 인한 전세계약금 반환 가능 여부안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.은행 문의 결과 90%이하면 승인 가능하다?이거 녹취 갖고 계신가요?그럼 간단하죠2.4억 계약이니 2400만원 근저당 남기는 감액등기하고대출 넣으면 되는거 아닌가요?질문자님께서 주신 질문은 문의할땐 가능했는데 대출승인땐 안된다라를 말씀인데그럼 이부분을 누가 책임져야 할까요?당연히 은행 문의 했을당시 담당자를 조져야죠솔직히 지금은 임대인의 귀책사유는 없습니다.임대인은 감액등기만 해주면 귀책사유에서 자유로워 지는거죠그럼 책임은?당연히 은행에서 지든 아니면 질문자님께서 지셔야 됩니다.질문자님께서는 답변을 들었다고 명확히 말씀하셨으니그 담당자를 찾으세요못찾으면 계약금 날려요이건 극단적인 방법이구요현실적인 조언을 말씀드리겠습니다.일단 임대인께 또는 중개사에게지금 이런상황이라는 사실을 정확히 말씀드려야 합니다.그리고 2.6억에 근저당 없이 진행 할 수 있게 도와달라 하세요그 담당직원 찾을수 있다면 이런 부탁안하셔도 됩니다.하지만 못찾을거예요그러니 빨리 대안을 찾으세요시간은 임대인 편입니다.전금날까지 대출이 안나오면 계약금은 어떻게 될지 아무도 몰라요조금이나 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.2100
- 현재 계약중인 자취방에서 살고 있다가 청약이 당첨되서 계약을 해야하는 상황안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.당장 집주인에게 청약담첨 사실을 알리시고 중도 퇴거사실을 말씀하세요그리고 동네에 있는 10군데 넘게 전화해서 최대한 빨리 다음세입자를 구하세요이때 그냥 집을 내놓지 마시고 한달안에 빼주시면 복비 2배로 드린다고 단서도 넣으세요무엇보다 빨리 나오시는게 유리해요들어가시는 청년안심주택도 대출을 받으셔야 하나요?목적물 변경 신청으로 옮기실수도 있고 신규대출로 갈아타야 하는 상황이 있을수 있으니협약 은행이나 임대센터에 꼭 먼저 문의하시구요세입자 구해서 나가는 날을 잡아야 뒷일도 도모해요좋은집에 들어갈려면 빨리 집주인분께 상황을 잘~설명하세요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^경제 / 부동산26.01.2100
- 다세대 내생애첫주택대출 디딤돌 질문안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 몇가지만 짚고 갈께요생애최초 특례는 ltv가 80%예요그리고 보통 kb시세의 하향선을 기준으로 잡는 경향이 있습니다.(다 그렇지는 않구요)실거래가 2억 kb시세 1.9억이면 1.9억으로 생각하시고 80%생각하시면 됩니다.1.62억정도 되겠네요그런데 이돈이 다 나오지 않아요우리나라는 방공제라는 제도때문에서울 특히 투기과열지구에서는 5500만원을 제외하고 대출이 실행되요그말인즉 방에다 세입자를 받을 경우 리스크를 미리 차단하는 제도예요누가 살고있는집에 방하나만 세입자를 받냐?라고 하시겠지만그런경우가 있어 이런 공제를 미리 은행에서 합니다.약 1억정도 나오겠네요그럼 다 받을 수는 없냐?mcg라고 모기지 신용보증이 있어요이것까지 설명하기엔 너무 길어져서 이정도만 할께요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^경제 / 부동산26.01.2100
- 주거용으로 사용했던 오피스텔 월세 임대차 중개 수수료율안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주거용 오피스텔은 0.4%가 맞습니다.예전에는 0.9%하던 시절도 있었죠^^0.3%는 왜 안되냐?오피스텔은 준주택이기에 주택 요율을 그대로 준용하지 않고 오피스텔만의 별도 규정이 적용됩니다.다만 이게 상한선이예요그말인즉 0.4%안에서 서로 협의하라 라는 뜻이죠^^잘 얘기해서 0.3%로 해달라고 하세요다음에 집구할때 또 꼭 연락한다고 깍아달라하면 대부분 깍아줘요그래서 저희가 어렵습니다.ㅜㅜ경제 / 부동산26.01.215.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 바닷가 근처에 컨테이너 박스집을 만들고 싶다면 ?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문자님께서는 낭만이 넘치시는 분같습니다.바닷가 근처에 살고싶지만 교통편이 편리한 부산근처에 살고 싶다다충족하는곳은 비싸요대략 얼마정도 하는지 따져 봅시다컨테이너 놓을 정도면 대지면적이 그래도 10-15평은 있어야되요그래도 부산근처이니 평당 500은 잡아야 겠죠?10평이면 5천이고 15평이면 7천500정도 들어요땅값만 그래요컨테이너 중고로 사면 500이면 살거예요전기 수도 1000만원 들어요이것저것 잡비 1000만원 들어요1억있으세요?그럼 가능하세요^^경제 / 부동산26.01.215.01명 평가00
- 작년에 인상된 월세로 연장 계약했는데 올해 또 월세 인상한다고 합니다안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.23년 4월 계약서를 정확히 살펴보세요 계약기간이 2년으로 되어있는지그럼 25년 4월에도 다른 조건은 동일하므로 27년 4월까지 임차기간이 보장이 됩니다.임대관리업체에서 안내문을 받았다면상대가 임대사업자이므로 민간임대주택에 관한 특별법을 언급하는 것도 효과적입니다.임대사업자가 임차인의 동의 없이 부당하게 증액을 강요하거나 표준임대차계약서를 위반할 경우 과태료 등 행정처분을 받을 수 있습니다.한가지 걸리는게 있습니다.혹시 오피스텔이라면 주거용오피스텔이 맞나요?전입이 가능하고 계약당시 대출받으셨나요?업무용오피스텔에 주거용으로 사용하시는 분들도 계셔서 말씀드립니다.일단 임대차기간 2년내에 증액은 불가하며 5%내에서 서로 협의하는게 맞습니다.주어진 질문으로는 이정도 답변밖에 못드리겠습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.2100
- 빌라 매매로 인한 계약시 특약사항 문의안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 이 집이 아니여도 내가 들어갈 집은 많이 있다고 생각을 하셔야 합니다.꼭 이집이어야 한다는 생각으로 계약을 하시면 나중에 큰 리스크(계약금을 날리는)가 생김니다.1번 조항은 넣는게 일반적입니다.다시말해 대출이 승인되야 잔금을 치루는데 어떻게 1번 조항을 빼겠습니까?다만 우리나라 말은 아 다르고 어 다릅니다.'매수인의 귀책사유 없는' 보다는 '매수인의 신용상태가 아닌, 본 건 부동산의 결격사유로 인해 대출이 거절 될 경우'로부동산으로 범위를 좁혀서 제안한다면 협상이 좀 더 쉬울수 있습니다.거기에 더해 대출심사기간을 같이 넣으면 설득하기 좋습니다.예를들어계약일로 부터 14일 이내에 대출 승인 나지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며,이 경우 매도인은 계약금을 반환한다두 조항을 잘 조합해서 다시한번 협상해 보세요그래도 안된다고 하면 하지마세요대출안되는데 어떻게 사냐고 입장바꿔 생각해보라고 막 따지세요마지막으로 질문자님의 신용상태는 좋으니 주택의하자가 없다면 대출은 문제가 없다 그러니 중개사님이 잘 설득해주시라고 해보세요^^조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.2100