답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 중개행위와 명백히 구분되는 별도의 전문적인 컨설팅 용역이 제공된 사실이 객관적으로 입증되어야만 합법적인 비용으로 인정받을 수 있습니다.그 판단 기준을 확인할 수 있는 판례 두 가지를 소개드립니다.1. 대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 [부동산중개업법위반]2. 대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 [부동산중개업법위반]위 두 가지의 판례의 핵심 내용은,"객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다." 입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.안타까운 상황이시네요. 결론부터 말씀드리면, 서둘러 재계약을 체결하시기보다는 '묵시적 갱신' 상태를 유지하셨다면 임차인에게 훨씬 유리한 법적 지위를 확보하실 수 있었을 것으로 보이며, 현재로서는 체결된 재계약을 위약금없이 합의해지하는 대신 중개보수를 부담하는 형태로 하는것이 최선으로 보입니다.새로운 계약서를 작성하지 않고 기존 계약이 묵시적으로 갱신되도록 두셨다면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 통지한 날로부터 3개월이 지나면 법적으로 해지의 효력이 발생하여 집주인에게 보증금 반환을 정당하게 요구할 수 있으므로, 임차인 입장에서 훨씬 안전하게 이사 일정을 계획하실 수 있었을 것으로 생각됩니다.참고로 집을 내놓는건 재계약 유무와는 관련이 없습니다. 언제든 매물을 내놓고 새로운 세입자를 구할 수 있습니다.현재의 상황에서는 임대인과 잘 협의하시는게 최선일 것으로 보여집니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.보증금마저 모두 소진된 상태에서 장기 연체로 인해 임대차 갱신과 공실 문제까지 겹쳐 심려가 무척 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 현재 세입자는 2기 이상의 차임을 연체하였으므로 법적으로 '묵시적 갱신' 요건이 성립되지 않으며, 보증금이 마이너스인 상황에서 무리하게 거주를 허락하시면 손해만 눈덩이처럼 커질 위험이 높으므로 내용증명 발송을 통한 단호한 계약 해지 통보가 현실적으로 가장 안전한 방안일 것으로 판단됩니다.1. 단호한 계약 해지 및 내용증명 발송현재 연체액이 보증금을 초과하였으므로 법적으로 언제든 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 우선 우체국 내용증명을 통해 '차임 연체에 따른 계약 해지 및 명도소송 등 법적 조치 진행 예정'이라는 단호한 입장을 공식적으로 전달하여 세입자에게 사태의 심각성을 명확히 인지시키는 것이 선행되어야 할 것으로 사료됩니다.2. 공실 방지를 위한 퇴거 기한 조율내용증명으로 심리적 압박을 가한 후, 대화 과정에서 "원칙적으로는 당장 명도소송 대상이나, 새로운 세입자가 들어올 때까지만 거주를 유예해 줄 테니 계약일에 맞춰 반드시 집을 비워달라"는 타협점을 제시해 보실 수 있습니다. 이는 세입자에게 거처를 구할 시간을 주면서도 임대인의 보증금 없는 공실 부담을 최소화하는 전략적 접근이 될 수 있습니다.3. 집 보여주기 등 적극적 협조 조건 부여거주 기간을 유예해 주는 핵심 조건으로, 부동산 중개인의 방문이나 새로운 세입자 후보에게 '집을 보여주는 일에 언제든 적극적으로 협조해야 한다'는 점을 명확히 약정하셔야 합니다. 만약 세입자가 집 보여주기를 핑계로 거부하거나 방해한다면 즉시 유예를 파기하고 강제집행 절차에 돌입하겠다는 점을 단호하게 주지시키시길 권장해 드립니다.4. 초과 연체금에 대한 지불각서 수령퇴거 시점이 다음 세입자가 들어오는 날로 미뤄지면 그 유예 기간만큼의 월세와 공과금 손실이 추가로 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 거주 연장을 합의해 주실 때 기존 미납액 및 향후 발생할 월세에 대해 '퇴거 후 언제까지 변제하겠다'는 내용의 지불각서나 차용증을 미리 작성해 두셔야, 추후 법원에 지급명령을 신청하는 등 원활한 채권 회수 절차를 밟는 데 유리하게 작용할 것으로 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.대출 거절과 예상치 못한 위약금 문제로 인해 심적 고통이 무척 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약을 일방적으로 파기할 때 해약금의 기준은 '실제 입금한 금액(5%)'이 아니라 '계약서상 명시된 약정 계약금(10%)'이 되는 것이 원칙이므로, 특약에 따라 추가 5%에 대한 납부 의무가 발생할 가능성이 높으나 우선 기납부한 금액 포기 조건으로 원만한 합의 해제를 시도해 보시는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.계약의 일방적인 해제를 위해 포기해야 하는 해약금은 1차로 지급한 일부 금액이 아니라, 계약서에 명확히 기재된 '약정 계약금' 전체를 기준으로 판단하는 것이 대법원 판례의 기본 태도입니다. 따라서 계약서상 총 계약금이 총 금액의 10%로 명시되어 있고 이를 위약금으로 한다는 특약이 존재한다면, 시행사 측에서 이미 납부한 5% 외에 나머지 5%를 추가로 청구할 법적 근거가 성립될 가능성이 높습니다. (대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)구체적인 사안은 계약서의 전체적인 내용을 파악해야 판단이 가능할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.적은 시드머니로 첫 내 집 마련을 앞두고 매수 시기와 자산 가치 변동에 대한 고민이 무척 깊으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 실거주 목적의 1주택은 시장 변동성에 대비하는 훌륭한 '헷지(Hedge)' 수단이 될 수 있으므로 자금 여력에 맞춰 수요가 풍부한 입지를 선점하시는게 무엇보다 중요합니다.1. 시장 변동성 헷지(Hedge)집값이 전반적으로 상승하면 자산 가치가 동반 상승하며, 반대로 하락장이 오더라도 수요가 탄탄한 입지를 잘 선택했다면 상대적으로 낙폭이 적어 오히려 적은 비용으로 상급지로 갈아탈 수 있는 기회가 될 수 있습니다.2. 인플레이션 방어 및 주거 안정성2년 동안 화폐 가치 하락(인플레이션)을 방어할 수 있으며, 원리금 상환을 통한 강제 저축 효과로 장기적인 주거 안정성을 확보하는 데 긍정적으로 작용할 것으로 사료됩니다.3. 하방 경직성이 강한 직주근접 입지 선정선택의 폭이 좁더라도 경기 서남부 등 일자리가 풍부하고 교통망 확충 호재가 있는 직주근접 요건을 갖춘 곳을 우선 검토하셔야 추후 가치 하락 방어 및 매도 시 환금성 측면에서 유리할 가능성이 높습니다.4. 감당 가능한 수준의 자금 계획생애최초 디딤돌 대출 등 저금리 정책 상품을 최대한 활용하시되, 부부의 합산 소득을 기준으로 매월 상환액이 생활에 지장을 주지 않는 안전한 범위 내에서 대출 규모를 산정하시기를 권장해 드립니다. 판단에 도움이 되셨길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.신축 건물 전세 계약 시 보증금의 안전성 문제로 걱정이 무척 크시겠습니다. 질문을 한번 주셨던 분 같은데, 질문주신 내용을 바탕으로 결론부터 말씀드리면, 중개사가 말한 감정가는 실제 시세와 다를 수 있으며, 특히 해당 건물이 다세대 주택이 아닌 '다가구 주택'일 경우 추후 들어올 소액 임차인들의 최우선변제금에 밀려 배당 순위가 하락할 위험이 있으므로 전세 계약에 매우 신중하셔야 할 것으로 판단됩니다.<실 채권액 산정>1. 실제 시세 확인 및 실 채권액 추정경매 등의 위기 상황에서 핵심이 되는 것은 감정가가 아니라 보수적으로 접근한 실제 '시세(낙찰 예상가)'입니다. 인근 다가구 건물의 매물이 있다면, 시세를 종합적으로 확인해보시기 바랍니다. 그리고 그 시세 기준으로 대출의 과다여부를 판단하시는게 맞습니다.그리고 통상적으로 은행은 실제 대출금의 약 120% 수준을 채권최고액으로 설정하므로, 근저당이 10억 원이라면 매도인의 실제 대출 원금은 8억 원 초반대일 가능성이 높습니다.2. 선순위 근저당권자의 배당 우선권만약 경매가 진행된다면, 질문자님의 말씀처럼 낙찰 대금에서 은행이 대출 원금과 연체 이자를 합친 8억 원 중후반대를 먼저 배당받아 가게 됩니다.<다가구 주택 여부 및 최우선변제금 리스크>1. 다가구 주택의 권리관계 변수질문자님께서 건물 전체의 '첫 번째 임차인'이라고 안내받으셨다면, 해당 매물이 호실별로 개별 등기가 된 다세대 주택(빌라)이 아니라 건물 전체가 1인 소유인 '다가구 주택'일 가능성이 높습니다.2. 소액 임차인의 최우선변제금 우선 배당해당 건물이 다가구 주택이라면 질문자님 이후에 다른 호실로 들어올 소액 보증금(월세 등) 세입자들이 가장 큰 변수가 될 수 있습니다. 소액 임차인의 '최우선변제금'은 은행의 근저당보다도 경매에서 먼저 배당되므로, 다른 호실에 소액 임차인이 많이 들어올수록 최우선변제금과 은행 근저당이 먼저 빠져나가 질문자님께서 최종적으로 돌려받을 수 있는 금액이 현저히 줄어들 위험성이 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.지역을 알지못해 정확한 시세 등에대한 판단은 조심스럽습니다. 다만, 보증금이 1,000만원 이라면, 최우선변제금에 해당되는 금액일 것으로 보입니다. 혹여 경매에 넘어가더라도 근저당권자보다 먼저 받아갈 수 있기때문에 걱정할 수준은 아닌것으로 보입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 전세를 끼고 매수하는 이른바 '갭투자'는 적은 자본으로 주택을 취득할 수 있는 장점이 있으나, 향후 전세가 하락 시 보증금 반환 리스크가 매우 크므로 주변 공급 물량과 환금성을 보수적으로 검토하신 후 신중하게 결정하시는 것이 안전할 것으로 판단됩니다.<역전세 및 보증금 반환 대비>1. 예비 자금 확보매수인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로, 전세 시세가 하락할 경우 세입자에게 돌려줄 보증금 차액(여유 자금) 마련이 필수적일 수 있습니다.2. 깡통전세 주의매매가와 전세가의 차이가 너무 적은 물건은 갭투자에 용이하지만, 대신 집값이 소폭만 하락해도 보증금 미반환 등 법적 분쟁으로 이어질 위험성이 높게 존재합니다.<환금성 및 부대비용 점검>1. 수요 및 입지 확인실거주 수요가 탄탄하지 않은 외곽 지역의 노후 아파트는 추후 매도가 어려워 자금이 장기간 묶일 우려가 큽니다. 따라서 거래가 활발한 아파트인지 확인하시는게 좋습니다.2. 유지 비용 산정취득세, 재산세 등의 세금과 수리비(누수, 보일러 등) 등 소유권 유지에 드는 실비용을 미리 계산해 보셔야 실제 수익률을 안전하게 예측하실 수 있을 것으로 사료됩니다. 수리비는 정확히 산출할 순 없지만, 예비비로 장기수선충당금처럼 매월 얼마씩 빼놓는다 생각하시면 좋습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.자금의 여유가 있으시다면 당연히 전세가 좋습니다.월세로 지출될 수 있는 금액을 저축할 수 있기 때문입니다.다만, 전세는 그만큼 리스크가 있으므로 안전한 매물들 위주로 검토하고 계약하시길 권장드리며, 전문적으로 중개해주시는 중개사를 찾는것이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.인테리어 공사 지연과 하자에 더해 무리한 추가금 요구까지 겹쳐 심적, 금전적 고통이 무척 크시겠습니다.결론부터 말씀드리면, 현재 시공업체의 행위는 명백한 채무불이행 및 부실시공에 해당할 가능성이 높으므로 내용증명 발송을 통한 계약 해제 및 손해배상 청구를 진행하실 수 있으며, 무면허 시공 여부에 따라 관할청 고발 조치도 병행해 보실 수 있을 것으로 판단됩니다. 자세한 판단은 변호사를 통해 상담받아보시기 바랍니다.1. 계약서에 명시된 공사 기간을 정당한 사유 없이 1개월 이상 넘기고, 중도금을 60%나 지급했음에도 약속된 공정을 이행하지 않는 것은 수급인(업체)의 의무 위반인 이행지체에 해당합니다. 또한, 당초 일괄계약이었음에도 불구하고 상세 견적이나 객관적인 증빙자료 없이 일방적으로 막대한 추가 대금(단열재 없는 석고보드 430만 원, 인건비 2,400만 원 등)을 요구하며 공사를 중단했다면, 내용증명을 통해 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하신 후 계약을 해제하실 수 있을 것으로 보여집니다. 상세한 판단은 계약서 내용으로 판단해야 합니다.2. 수평계로 측정 시 5cm의 단차가 발생하는 바닥 미장, 규격에 맞지 않는 단열 공사(eps 폼 누락), 부실한 방수 및 철거 등은 모두 법적으로 명백한 '하자'에 해당합니다. 계약 해제와 별개로, 이미 완성된 부분의 하자로 인해 발생하는 보수 비용이나 전면 재시공이 필요한 부분의 철거 비용 등에 대해서는 수급인에게 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 사료됩니다. <무면허 시공 제재 및 소송 전 증거 확보>1. 실내건축공사업 무등록 위반 소지현행법상 공사예정금액이 1,500만 원 이상인 실내건축공사를 업으로 하려면 반드시 관할 관청에 관련 면허(건설업 등록)를 받아야 합니다. 만약 해당 업체의 총공사 대금이 1,500만 원 이상임에도 무등록 상태로 시공을 진행했다면, 이는 5년이하의 징역 또는 5천 이하의 벌금에 처할 수 있으므로 경찰 고발이나 관할 지자체 신고를 통해 상대를 압박하는 수단으로 활용해 보실 수 있습니다. (건설산업기본법 제9조 건설업 등록, 제95조의2 벌칙)2. 현장 보존 및 객관적인 기성고 감정현재 소송을 염두에 두고 계신다면, 타 업체를 불러 후속 공사를 진행하시기 전에 현재 현장의 모습을 사진과 동영상으로 매우 상세히 남겨두셔야 합니다. 특히, 업체가 주장하는 공정률과 실제 완료된 공사(기성고) 간의 차이, 그리고 하자를 객관적으로 입증하기 위해 법원 감정이나 제3의 전문 인테리어 업체를 통한 객관적인 하자 진단 및 보수 견적서를 미리 확보해 두셔야 향후 재판에서 유리하게 작용할 가능성이 높습니다.