답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.가장 먼저 업자를 부르기 전에, 직접 체크해 볼 수 있는 부분들을 순차적으로 확인해보시는게 좋을듯 합니다.■ 밸브 문제 확인1. 수도 계량기 밸브 확인이사 과정이나 공사 중에 수도 계량기의 밸브를 살짝 잠가두고 다 열지 않는 경우가 의외로 아주 많습니다.현관문 밖 복도 벽면에 있는 '수도 계량기함'을 열어보세요. 계량기 옆에 달린 손잡이(밸브)가 시계 반대 방향으로 끝까지 다 돌아가 있는지(완전히 열려 있는지) 확인하고, 덜 열려있다면 끝까지 돌려보세요.2. 감압밸브(수압 조절 밸브) 확인보일러 아래 배관이나 수도 계량기함 안쪽을 보면 ‘감압밸브’라고 하는 쇳덩어리 부품이 있습니다. 수압이 너무 세서 배관이 터지는 것을 막아주는 장치인데, 이 부품이 고장 나거나 너무 꽉 조여져 있으면 집 전체 수압이 확 떨어질 수 있습니다.일자 드라이버나 동전으로 감압변 위쪽의 나사를 시계 방향(또는 반대 방향)으로 조금씩 돌려보며 물을 틀어보세요. 수압에 변화가 생긴다면 감압변 설정 문제이고, 변화가 없거나 물이 샌다면 감압변 고장이므로 교체해야 합니다. (유튜브를 참고해보세요)■ 우리집만 문제인지, 건물 전체 문제인지 확인위의 조치로도 해결되지 않는다면, 이 문제가 배관 문제인지 펌프 문제인지 범위를 좁혀야 합니다.위, 아래층이나 옆집 이웃에게 "혹시 여기도 수압이 약하신가요?"라고 물어보세요.1. 이웃집도 약한 경우건물공통 문제일 수 있습니다. 빌라 옥상의 물탱크 수위가 낮거나, 1층(또는 지하)에서 물을 끌어올려 주는 '메인 가압 펌프'가 고장 났거나 수명이 다한 것일 수 있습니다. 이 경우는 입주민들이 비용을 1/n로 모아서 메인 펌프를 교체하거나 수리해야 합니다.2. 우리 집만 약한 경우우리 집으로 들어오는 수도관 내부가 녹이나 이물질로 꽉 막혀있거나(노후 배관), 우리 집 층수의 수압 조건 자체가 안 좋은 것일 수 있습니다.상기 내용을 체크해 보신 후, 전문가가 필요한 경우 관련 전문가에게 의뢰하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 너무나 위험한 계약방식 입니다.상담을 진행하신분이 공인중개사가 맞는지 의심이 될 정도로 위험한 계약방식 입니다. 자격증 없는 컨설팅업자나 중개보조원은 아닌지 확인해보시길 바랍니다.1. 먼저, 부동산과 관련한 계약을 진행함에 있어서 계약서 작성은 필수이고 계약서에 따라 돈을 지급하는것이 원칙입니다.아무리 법령과 판례로 구두계약이 유효하다고 해도, 입증이 어렵기때문에 실제로 분쟁이 발생하면 법적인 보호나 분쟁의 해결을 기대하기는 어렵습니다.2. 부동산 계약을 진행할 경우 공인중개사는 부동산 공부서류 등 근거자료에 따른 확인, 설명의 의무가 있습니다.또한, 서면 증거(계약서)나 구체적인 합의 없이 10%라는 큰돈부터 입금하는 것은 정석이 아닙니다. 돈부터 보냈는데 계약서 작성일에 불리한 특약이 추가되거나 집주인이 일방적으로 말을 바꾸면, 그 돈을 돌려받기 위한 험난한 법적 분쟁을 질문자님께서 고스란히 떠안아야 합니다.3. 만약 부동산 측에서 방을 찜해두기 위한 '가계약금' 취지로 10%를 요구한 것이라도 문제는 심각합니다. 입금 후 나중에 등기부를 떼어보니 빚(근저당권)이 너무 많거나 가압류 등 예기치 못한 권리관계 문제가 발견되어 계약을 취소하려고 할 때, 집주인이 "세입자의 단순 변심"이라며 가계약금 반환을 거부하는 분쟁이 발생될 수 있습니다. 이를 위해 가계약금 명목이라면 보증금 반환에 관하여 아래와 같은 취지의 특약이 작성되어야 합니다.* 예시 : 본 목적물에 대한 임대차 계약 시 예기치 못한 권리관계 또는 공부상 하자(근저당, 압류 등)가 발견될 경우, 임차인은 본 계약을 위약금없이 해약할 수 있다. 이 경우 임대인은 가계약금 전액을 즉시 반환한다."4. 권리관계의 문제를 예방하기위한 차원에서도 등기사항 증명서의 확인은 월세 계약에서도 필수입니다. 혹여 임차하시고자 하는 건물이 다가구라면 더욱 그렇습니다.공인중개사는 등기사항증명서를 확인하고 권리분석하여 임차인이 되려는 자에게 확인, 설명해주어야 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.1. 계약은 언제든 가능합니다.땅 위에 농작물이 있더라도 토지 소유권 이전을 위한 매매계약 자체는 민법상 유효합니다.2. 농작물의 소유권은 경작자에게 있습니다.대법원 판례(79다784 등)에 따르면, "타인의 토지를 경작하였더라도 그 경작한 입도가 성숙하여 독립한 물건으로서의 존재를 갖추었으면 입도의 소유권은 경작자에게 귀속한다."고 확고하게 명시하고 있습니다. 즉, 땅이 팔리더라도 새로운 매수인이 현재 자라고 있는 농작물을 함부로 갈아엎거나 본인 것이라고 주장할 수 없으며, 친척분은 수확할 권리가 보장됩니다.3. 권장 특약부동산에 매수자가 나타나면, 계약 전에 부동산 중개인과 매수자에게 "현재 친척이 농사를 짓고 있다"는 사실을 반드시 고지하셔야 합니다. 그리고 계약서에 다음과 같은 특약을 넣으셔야 깔끔합니다.1) 본 토지는 현재 매도인 및 관계자가 경작 중이며, 매도인은 올해 O월 O일(수확기)까지 추수 및 농업 폐기물(비닐 등) 처리를 마친 후 매수인이 토지를 즉시 사용·수익할 수 있도록 인도하여야 한다.2) 매수인은 잔금을 치르고 소유권을 이전받더라도, 위 명시된 수확기 전까지는 기존 경작자의 농작물을 훼손하거나 철거를 요구할 수 없다.더 나아가, 매수인이 부담을 느낀다면, 안심할 수 있도록 아래와 같은 취지의 내용으로 특약을 적절히 조정하여 덧붙일 수도 있겠습니다.“만약 매도인이 약정된 기일(O월 O일)까지 농작물 수확 및 폐기물 처리를 완료하지 않을 경우, 매수인은 남은 농작물과 폐기물을 임의로 철거 및 처분할 수 있으며, 이때 발생하는 실제 철거 비용은 매도인이 전액 부담하기로 한다.”경작물의 소유권을 포기하는 방향도 가능하긴 합니다만, 일단 질문주신 취지가 추수까지는 보장받으면서 거래하고 싶으신듯 하여 이렇게 답변 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.1. 주거 전용공간 (전용면적): 질문자님 말씀대로 현관문을 열고 들어가는 집 안의 실제 생활 공간(방, 거실, 주방, 화장실 등)을 말합니다. 단, 베란다(발코니)는 서비스 면적이라 이 수치에는 포함되지 않습니다.2. 주거 공용공간: 예상하신 대로 같은 동 입주민들이 함께 사용하는 복도, 계단, 공동현관, 엘리베이터 등을 뜻합니다.3. 기타 공용공간: 단지 전체 입주민이 공동으로 쓰는 주차장, 관리사무소, 노인정 등입니다.평수 계산법:• 면적(㎡) x 0.3025 = 평수

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.깡통전세는 시세 하락에따라 전세가격와 매매가격이 역전되는 현상을 말합니다. 시세변동에 대한 판단은 각자가 다르고, 아무도 알지 못하는 미래이기때문에 완벽하게 방어하는 방법은 없습니다.단, 리스크를 줄이는 방법은 있습니다.1. 매매가격과 전세가격의 갭이 큰 곳을 우선순위로 합니다.대신, 아파트의 거주환경이 좋지 않을 수 있습니다.2. 전세가격 실거래가 추이를 확인합니다.3. 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한 매물로 찾아야 합니다(미리 확인이 어렵다면, 전세보증보험 가입 불가 시 계약 무효, 계약금 반환 특약이 있으면 좋습니다).마지막으로, 전세사기의 경우에도 등기의 공신력이 인정되지않는 법 체계의 한계로 완벽한 방어는 불가합니다. 다만, 문제가 생겼을때 책임소지를 분명하게 가르마를 타고, 손해배상의 범위와 방법 등을 미리 확보해놓는 것이 좋습니다.위에서 말한 것 처럼, 갭이 큰 전세매물에 들어가면, 경매 절차 등에서도 보증금 배당받을 가능성이 높아집니다.이외에도 다양한 방법이 있지만, 큰 틀에서 답변드렸습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 만기일에 보증금을 돌려주는 것은 집주인의 당연한 법적 의무입니다. 새로운 세입자를 구하고 말고는 전적으로 집주인의 사정이지, 질문자님이 기다려주거나 책임질 이유는 없습니다. 특히나 집주인이 욕심을 내어 월세를 올리는 바람에 세입자가 안 구해지는 상황이라면 더더욱 그렇습니다.물론 대화로 잘 해결하는것이 좋겠지만, 부득이한 경우 아래와 같은 방법을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 다툼은 누구에게나 스트레스이기때문에 반드시 이렇게 하시라는 이야기는 아닙니다.집주인에게 “만기일로부터 0일 이내에 보증금이 반환되지 않을 경우, 임차권등기명령을 신청하겠다”고 통보하세요. 이 신청이 들어가면 등기부등본에 기록이 남아, 집주인은 앞으로 새로운 세입자를 구하기가 사실상 불가능해집니다. 집주인들이 가장 무서워하는 압박 카드입니다. 또한, 임차권 등기명령이 완료되어야 질문자님께서 대항력(보증금을 반환 받을때까지 집의 점유권을 넘기지 않을 수 있는 권리)을 유지한채 이사를 갈 수 있습니다.함께 거주하시는 분이 계시는것 같은데, 한 분씩 순차적으로 새로운집으로 전입신고 하셔서 기존 대항력을 잘 유지하면서 새로운 집의 대항력을 확보하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.질문주신 내용은 미신이다보니 다양한 속설이 있는 편인데요,가장 유명한 얘기는 이사 시 비와 함께 천둥번개가 치면 잡귀가 감히 들어오지 못해 집안이 평안해진다는 이야기 입니다.그리고 예전에는 이사를 하면 수레를 이용해 짐을 날라야했다보니, 비가 오면 수레의 바퀴가 젖어버린 질척한 땅과 마찰이 줄어 이삿짐에 충격이 덜 가해지고, 오래 쓸 수 있어 낭비를 하지 않아도 돼 잘 살게 된다는 이야기도 있습니다.이 다양한 이야기들의 가장 큰 공통점은, '비 오는 날 이사'라는 고되고 반갑지 않은 상황을 긍정적으로 해석하려는 마음입니다. 악천후 속에서 고생하는 이웃을 위로하고, 새집에서는 좋은 일만 가득하기를 바라는 덕담이 굳어져 지금까지 전해 내려온 것입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.임대차의 경우 입주 시 반드시 집의 내외부 상태를 핸드폰으로 촬영, 녹화 해놓는 것이 좋습니다.만약 자료가 있으시다면 해당 자료를 바탕으로 정당하게 보증금 반환을 요청하시고, 어려운 경우 당시 계약했던 중개사에게 도움을 요청해보시기 바랍니다. 중개를 위해 사진을 찍어놓았을 가능성이 높습니다. 그 외에도 확인설명서 등을 참고해볼 수도 있겠습니다.문제가 원활히 해결되지 않을 경우, 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받아보시는것도 좋습니다.중개보수는 한번 정확한 산정내역 요청을 드려보는게 좋을 듯 합니다. 300/43이라면, 17만원이 상한금액으로 보여집니다. 다만, 법정요율 외에 실비 등이 포함되어 있을 수 있으므로 정중히 요청드려보면 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 명확히 말씀드리면, 질문자님은 중개수수료(복비)를 부담하지 않으셔도 됩니다(주택임대차보호법 제6조의2).묵시적 갱신 상태에서 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 또한, 알고계시듯이 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 법적으로 계약 해지의 효력이 발생합니다.통보 후 3개월이 경과하면, 법적으로는 계약이 정상적으로 종료된 것으로 봅니다. 따라서 새로운 세입자를 구하는 것은 임대인이 본인을 위하여 구하는 것이므로, 중개수수료는 임대인(집주인)이 스스로 부담하는 것이 맞습니다.

빌라 매수 시에는 아파트보다 부동산 관련 공적 장부와 실제 현황을 대조하는 데 각별한 주의를 기울이셔야 합니다. 그중 가장 대표적으로 확인해야 할 것이 바로 '불법건축물 여부'입니다.이를 확인하기 위해서는 반드시 건축물대장을 열람하셔야 합니다. 베란다를 불법으로 확장했거나, 근린생활시설(상가)을 주택으로 개조해 분양이나 매매하는 경우가 있기 때문입니다.만약 이를 모르고 매수할 경우 대출이 거절되거나, 매수인이 이행강제금(벌금)을 떠안게 될 수 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 건축물대장상 '위반건축물' 표기가 없는지, 건물의 용도가 '주택'이 맞는지 꼼꼼히 체크하셔야 합니다.더 나아가 현장 방문 시 중개사나 매도인의 협조를 구하여, 실제 거래 대상 호실과 건축물대장 도면상의 위치(호수)가 정확히 일치하는지 현황을 대조해 보시는 것을 적극 권장합니다.또한, 등기사항전부증명서(등기부등본)는 반드시 '말소사항 포함'으로 발급받아 전반적인 권리관계를 확인하시길 바랍니다. 최근 '현재 유효사항'을 주로 발급받는 점을 악용해, 등기소에 위조서류를 제출하고 일시적으로 대출 등 권리 제한 사항을 가린채 문제없는 매물인 것처럼 속이는 사기 수법도 발생하고 있으니 각별한 주의가 필요합니다. 그 외에도 빌라는 주차 대수, 누수여부 체크 등 생활에 필요한 부분도 꼭 현장체크 해보시길 바랍니다.안전한 거래 하시길 바랍니다.