계약갱신청구권에 의한 해지 요청 가능할까요

Question

집주안이 전세금을 너무 높이 올려서 내놨는데요퇴거 방해로 볼 수 있을 까요? 부동산에 내놓고 다 했는데 금액이 너무 높아요 kb시세 기준보다 6000만원 정도 높고이유는 본인 여동생 개인 전세대출 상환을 위해서라고 합니다근데 짜증나는건 그전 계약갱신청구권을 썼었고 계약해지한다고 했을 때 3개월 안에 돈 못준다고 해서 울며 겨자먹기로 출산을 앞두고 있어서 재계약을 유도 했습니다 재계약 후 바로 집 내놓으려구요 현재 이전 계약(계약갱신청구권 썼던) 종료 한달 전이고 집 내놓은 상태입니다매매로 이사갈거라서 집을 봐야하는데 부동산에서도 시세보다 높다고 입을 모아 말하지만 가격은 집주인이 결정하는거라며..하... 별 거지같은 집주인을 만나 답답헌데 이럴땐 어떻게 해야하나요 집주인에게 책임 물을 수 없나요 재계약을 한 상태라 이전 계약으로는 해지 의사표시 못하나요

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.호가의 경우 임대인의 마음이라 볼 수 있지만 시세보다 터무니 없게 높게 호가를 부르게 되면 말씀하신대로 뭔가 의도를 가지고 방해를 하는 것 처럼 보일 수 있습니다. 우선 좀 더 강하게 나가는 방법을 사용을 하는 것이 맞다고 봅니다.내용증명으로 계약만료 시 보증금 반환 약속, 미 이행 시 임차권등기명령, 이후 보증금 반환 소송, 보증금 늦을 일수 만큼 지연이자 지급 소송등을 진행을 하신다고 내용증명 보내시면 어느 정도 임대인이 좀 더 적극적으로 다른 세입자 구할려고 할것이고 아닌 경우 좀 더 가격을 다운해서 세입자를 받을 수도 있습니다. 그래도 회수가 되지 않으면 임차권등기명령하시고 퇴거하시고 일수 만큼 이자 지급 받으시면 되십니다. 주변 무료법률구조공단등에 상담을 해보시고 법적으로 보증금 회수 유도하시는 방법이 좋다 보여 집니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

집주안이 전세금을 너무 높이 올려서 내놨는데요퇴거 방해로 볼 수 있을 까요?==> 그렇지 않습니다. 주변 시세 등을 고려하여 판단이 필요한 사항입니다.매매로 이사갈거라서 집을 봐야하는데부동산에서도 시세보다 높다고 입을 모아 말하지만 가격은 집주인이 결정하는거라며..하... 별 거지같은 집주인을 만나 답답헌데 이럴땐 어떻게 해야하나요집주인에게 책임 물을 수 없나요재계약을 한 상태라 이전 계약으로는 해지 의사표시 못하나요==>현재 상태에서도 계약갱신 청구권에 의한 계약이라면 언제든지 계약해지를 요구할 수가 있고 이러한 경우 임대인에게 해지를 통보한 후 3개월이 경과되는 시점에 계약을 종료시킬 수가 있습니다

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집주인이 매물 가격을 높게 올려놓은게 퇴거 방해가 되지는 않습니다. 이유는 다음임차인이 구해지던 구해지지 않던 만기일에는 임차인에 대한 보증금 반환의무가 있고, 만약 만기일에 반환이 되지 않는다면  임차인은 임차권 등기 및 법적절차에 따라 진행을 하시면 되기 떄문입니다 .물론 해당과정에서의 손해배상책임도 상대방에게 따르지만, 손해금액에 대한 인정여부는 법적 판단에 따라 달라집니다.  그리고 재계약을 이미 한 상태에서는 새로운 계약이 시작되는 것이기에 당연히 이전 내용을 바탕으로 해지 의사표시를 하지 못합니다. 그리고 질문에서 이미 재계약을 합의하셨다면 원칙상 새로운 계약이 또 시작되었기에 기존갱신청구권 사용 기준으로 한달뒤 계약만기로는 보기 어렵습니다.  이렇게 되면 계약이 새로 진행된 상태로 볼수 있어 만기일이 1년 혹인 2년뒤로 연장이 되었다고 볼수 있기에 임대인은 여유가 생겼을 것으로 보여 최초부터 임차인 대응이 잘못된게 아닌가 싶습니다.  차라리 재계약 합의 없이 그대로 통보3개월후 계약이 종료되기 놔두고,반환이 안 되었을때 위와 같은 법적절차를 진행하셨다면 더 빠르게 퇴거가 가능하고 임대인도 가격을낮추어 빠르게 새로운 세입자를 구하지 않았을까 생각이 됩니다.

김대원 · Answer

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.안타까운 상황이시네요. 결론부터 말씀드리면, 서둘러 재계약을 체결하시기보다는 '묵시적 갱신' 상태를 유지하셨다면 임차인에게 훨씬 유리한 법적 지위를 확보하실 수 있었을 것으로 보이며, 현재로서는 체결된 재계약을 위약금없이 합의해지하는 대신 중개보수를 부담하는 형태로 하는것이 최선으로 보입니다.새로운 계약서를 작성하지 않고 기존 계약이 묵시적으로 갱신되도록 두셨다면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 통지한 날로부터 3개월이 지나면 법적으로 해지의 효력이 발생하여 집주인에게 보증금 반환을 정당하게 요구할 수 있으므로, 임차인 입장에서 훨씬 안전하게 이사 일정을 계획하실 수 있었을 것으로 생각됩니다.참고로 집을 내놓는건 재계약 유무와는 관련이 없습니다. 언제든 매물을 내놓고 새로운 세입자를 구할 수 있습니다.현재의 상황에서는 임대인과 잘 협의하시는게 최선일 것으로 보여집니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약갱신청구권 행사 하셨으면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.임대인은 임차인이 해지 요청을 받은 날로부터 3개월 안으로 보증금을 반환해줘야 합니다. 하지만 현재 종료 한 달 전이기 때문에 실효성은 없어 보이고 어차피 전세보증금을 높게 잡아서 다음 임차인이 들어오지 못하게 한다 해도 계약 만료 때 보증금을 반환 받으실 수 있습니다.만약 임대인이 반환하지 못한다면 임차권등기명령, 및 보증금 반환 소송을 통해 압박이 가능하니 걱정 하지 않으셔도 됩니다.일단 내용 증명으로 보증금 반환 안해준다면 소송 간다고 해보시길 바랍니다.감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 상태에서는 거의 어렵습니다계약갱신청구권은 연장할 권리이지 중간 해지 권리가 아닙니다한 번 갱신해서 재계약이 체결되면 그 계약은 새로운 2년 계약으로 봅니다이미 재계약했다면 이전 계약 기준으로 해지는 불가능합니다중도해지를 한다해도 방이 나갈때까지 기다려야 합니다집주인에게 명확하게  이 가격으로는 절대 안 나간다,현실 가격으로 낮춰야 나갈 수 있다는 것을 문자로 남기세요 (중요)지금 상황에서는 협의가 중요합니다

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.우선 계약갱신권을 사용한 상태라면 주택임대차보호법에 따라서 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 임대인이 보증금을 돌려줘야 하는 법적 의무가 발생합니다. 집주인이 동생 대출 상환을 이유로 시세보다 6000만원이나 높게 매물을 내놓아서 다음 세입자를 구하지 못하게 하는 것은 사실상 보증금 반환 거부에 해당하므로 내용증명을 통해 3개월 뒤 확실한 반환을 요구해야 합니다. 이미 재계약 서류를 쓰셨더라도 그것이 갱신권 사용에 의한 연장이라면 언제든 해지권 행사가 가능하며 만약 3개월 뒤에도 돈을 안준다면 임차권등기명령 신청과 보증금 반환 청구 소송을 통해서 지연 이자까지 청구할 수 있습니다. 집주인의 개인 사정은 질문자님이 배려할 영역이 아니니 부동산에 맡기지 마시고 3개월 뒤 이사 날짜가 확정되었으니 반드시 보증금을 마련해달라고 단호하게 의사를 표시하며 압박을 가하는 것이 최선입니다. 감사합니다

구자균 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.먼저 갱신의 종류를 보셔야 합니다.계약갱신청구권 또는 묵시적갱신의 경우, 임차인이 퇴거통보하면 3개월 지난 시점 계약은 종료됩니다.따라서 임대인에게 3개월 도래한 시점에 계약해지 및 보증금 반환 청구할 수 있고돈이 없다 주장하면 임차권설정 후 경매절차를 밟아 보증금을 보전할 수 있습니다.다만 합의갱신의 경우 계약기간은 그대로 인정되기에 중도퇴거인 세입자 입장에서는 방법이 없습니다.시세보다 전세금을 올리던, 매도 또는 월세로 전환해도 위법하지 않습니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?