답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 대지권 미등록의 원인1. 발생 원인신축 또는 재개발 아파트의 경우 지자체의 지적 정리 지연, 조합과 시공사 간의 정산 문제 등으로 인해 준공 후 수년이 지나도 토지(대지권) 등기가 지연되는 사례가 실무상 매우 흔합니다.2. 대지사용권 인정분양 당시 대지비를 포함한 분양대금을 전액 완납하셨다면, 현재 등기부에 대지권이 없더라도 법적으로 ‘대지사용권’을 온전히 보유한 것으로 인정되므로 매매 자체에는 아무런 문제가 없습니다. 분양당시 관련 서류가 있으시다면, 필요 시 입증용으로 계약 서류 등을 챙겨놓으시길 바랍니다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652).■ 원활한 계약을 위한 대처 방안1. 대금 완납 증빙매수인에게 최초 분양계약서 원본과 분양대금(토지 포함) 완납 영수증을 제시하여 비용 지불이 완료된 안전한 물건임을 명확히 입증하시는게 좋습니다.2. 안심 특약 작성계약서 특약란에 “매도인은 본 목적물이 대지권 미등록 상태이나 토지를 포함한 분양대금을 완납하였음을 확인(또는 보증)하며, 추후 대지권 등기 시 발생하는 추가 분담금이나 제반 비용은 매도인이 책임지고 부담한다"는 내용을 명시하는 것이 매수인의 불안감을 해소하고 계약을 성사시키는 가장 확실한 방법입니다. 물론 비용을 매도인과 매수인이 반분하여 부담한다는 내용으로 할 수도 있습니다. 상황에 따라 적절히 변형하시기 바랍니다. (매수인이 위약금 없이 본 계약을 해제할 수 있다는 내용도 검토해보실 수 있습니다)물론, 대지권 등록 후 계약서 작성도 가능합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 묵시의 갱신1. 계약 해지 시점묵시의 걍신이 되었을 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있고, 계약 해지의 효력은 통지된 시점으로부터 3개월 뒤 입니다.2. 중개보수 지급 관례임차인이 중개보수를 부담하는 관례는 계약의 중도해지 시 발생하는 위약금 문제를 중개보수로 협의하던 것으로 부터 시작되었습니다. 즉, 질문자님께서 계약의 해지 통지 하고 3개월 이내에 나가시는게 아니라면 중개보수를 지급하실 의무는 없습니다.계약 해지시점에 맞추어 새로운 임차인을 찾는것은 어디까지나 임대인이 본인의 이익을 위한 것이기 때문입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.1. 다음 달 합산 청구명의 등록을 늦게 하셨기 때문에, 전입일(2월 21일) 이후 누락된 실사용 요금은 명의가 정상 등록된 이후 도래하는 첫 청구일(4월 30일 납기)에 당월 사용분과 함께 합산되어 청구될 가능성이 높습니다.2. 전입 전 요금 분리 정산먼저 고지된 1,900원은 질문자님이 전입하시기 전 공실 기간에 발생한 요금이며, 이는 시스템상 이전 사용분으로 정상 분리된 내역입니다.3. 고객센터 통한 사전 납부두 달 치 요금이 합산되어 청구되는 것이 부담스러우시다면, 고지서 발행 전이라도 한전 고객센터(국번없이 123)에 연락하여 그동안의 실사용 요금을 확인하고 가상계좌를 발급받아 미리 납부하실 수 있을 것으로 보여집니다.전기사용량을 합산 청구하는 경우 누진세 적용여부와 관련하여 오해가 생길 수 있으니 이 부분도 정확히 안내받아 보시기 바랍니다.■ 참고 : 한전 기본공급약관

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 보증금의 법적 성질1. 보증금의 담보적 성격임대차 계약에서 보증금은 임차인이 월세 미납, 목적물 훼손 등 계약 기간 동안 발생할 수 있는 모든 채무를 담보하기 위해 임대인에게 미리 지급하는 금액입니다.2. 임차인의 공제 주장 불가위 1의 내용은 임대인의 입장입니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인(세입자)은 보증금이 넉넉하게 남아 있다는 이유로 월세 지급을 지연하거나 거절할 수 없습니다. 즉, 임차인이 일방적으로 “월세를 못 내니 보증금에서 제해달라”고 요구하며 미납을 정당화하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).■ 차임 연체 시 임대인의 권리1. 임대인의 자유로운 선택권월세가 미납되었을 때 이를 보증금에서 차감할지, 아니면 차감을 거부하고 연체된 월세의 지급을 별도로 청구할지는 전적으로 임대인(건물주)의 권리이자 자유입니다. 임대인이 굳이 보증금에서 차감해 주어야 할 의무는 없습니다.2. 2기 연체 시 계약 해지권 발생가장 중요한 점은, 연체된 월세의 총액이 2개월 치(상가건물의 경우 3개월 치)에 달하게 되면, 보증금이 아무리 많이 남아 있더라도 임대인은 즉시 임대차 계약을 일방적으로 해지하고 세입자에게 명도(퇴거)를 요구할 수 있다는 것입니다.따라서 지인분께서는 세입자의 미납액이 2회분에 도달할 경우, 내용증명을 발송하여 계약 해지 및 명도소송을 진행할 수 있음을 명확히 통보하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 법적인 판단1. 법적인 월세 및 관리비 납부 의무임대차 계약은 약정된 만료일(2026년 8월 15일)까지 효력이 유지됩니다. 따라서 임차인이 발령 등 개인적인 사정으로 미리 짐을 빼고 퇴실하여 실제 거주하지 않더라도, 새로운 세입자가 들어와 계약이 승계되기 전까지는 매월 약정된 월세와 관리비를 전액 납부할 법적 의무가 있습니다.2. 임대료 감액 요청의 한계집주인에게 사정을 설명하고 남은 기간의 월세 감액을 부탁해 보실 수는 있으나, 집주인이 이를 수용해 줄 법적인 의무는 전혀 없습니다. 임차인의 개인적 사정으로 인한 중도 퇴실은 법적으로 정당한 차임감액청구 사유에 해당하지 않으므로, 이는 전적으로 임대인의 선의와 배려에 기대어야 하는 부분입니다.■ 신규 세입자 유치를 위한 임대료 일부 지원무작정 빈집의 월세(45만원)를 계속 부담하는 것보다, 새로운 세입자가 더 빨리 들어올 수 있도록 질문자님이 월세 일부를 지원하는 것이 실무적으로 가장 효과적입니다. 예를 들어, 처음 1년 동안은 매월 일정 금액(예: 5만원)을 질문자님 측에서 지원하여, 부동산에는 시세보다 저렴한 '월세 40만원' 조건의 급매물로 내놓는 방식을 활용하는 겁니다. 어차피 월세로 나갈 돈을 지원금처럼 지불하는 겁니다. 세입자가 빨리 들어오면 오히려 돈이 남게되겠죠.(5만원씩 12개월이면 60만원)계약서상 금액은 45로 하되, 현금 지원을 해드리는겁니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 현실적 방안미신은 사실 의미가 없고, 전략적으로 접근할 수 있는 현실적인 방안을 두 가지 안내드려봅니다.1. 예쁜 실내 사진내부를 깨끗하게 정리하고 사진을 찍어주세요, 사진의 색감도 좀 조절하여 예쁜 실내 사진으로 홍보해주세요. 많은 사람들이 사진을 보고 해당 원룸에 관심을 가지게 하는것이 중요합니다. 필요한 경우 너무 텅빈것 보다는 작은 소품들을 구매하여 비치한 후 찍는것도 방법입니다.2. 시세 파악주변 원룸 매물들이랑 비교했을때 시세가 맞지않은 상태일 가능성이 있습니다. 급하시다면, 가격을 조금 조정해보시는게 방법일 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 신규창업과 인수창업창업의 성패요인은 다양하고, 개인의 운영역량에 따라 얼마든지 달라질 수 있습니다. 그러나 한가지 분명히 말씀드릴 수 있는 부분은, 질문자님께서 인수창업을 고민하고있는 것이 현재 경제 상황 등을 고려해보았을때 현명한 결정이라는 점입니다.초기 창업비용 부담을 줄이고, 시작하는 것은 손익분기점을 넘기기가 부담스럽지 않기때문에 좋은 접근이라고 봅니다.■ 매출 상향 전략현재의 영업방식을 그대로 고수하기 보단, 수요있는 제품을 추가하거나 집중하여 매출을 더 올릴 수 있을지, 가능성이 있는지에대한 고민이 추가적으로 필요하다고 생각됩니다.디저트나 베이커리류 배달 수요가 있는지 한번 조사해보시고, 매출을 다각도로 발생시키는 전략을 찾아보심이 좋을듯 합니다.■ 권리금계약권리금계약 시, 포괄양도양수는 위험하므로 지양하는게 좋습니다. 국토부 표준양식으로 배포되었던 서식을 참고하시고, 가능하다면 전문가의 도움을 받아 안전하게 거래하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 임대차 계약 해지 통보의 기준일1. 해지 통보의 기준점월세나 전세 계약에서 퇴실(계약 종료)을 통보하는 기준은 계약서를 작성한 ‘계약 체결일(9월)’이 아니라, 실제 거주를 약정한 ‘계약기간의 종료일(만기일, 10월)’입니다.2. 기한 산정 방법예를 들어 계약기간의 마지막 날이 10월 31일이라면, 방을 빼겠다는 통보는 이 10월 31일을 기준으로 역산하여 처리해야 합니다. 따라서 계약일인 9월과는 무관하게 계약이 끝나는 10월을 기준으로 일정을 잡으시면 됩니다.■ 법정 해지 통보 기한 주의사항1. 임대인(집주인)에 대한 법정 통보 기한관리사무소 이사 예약이나 퇴실 절차를 위해 한 달 전에 연락하는 것과 별개로, 법적으로 임대차 계약을 확정적으로 종료하고 보증금을 반환받기 위해서는 계약 만료일 최소 ‘2개월 전’까지 임대인에게 명확한 퇴실 의사를 통보해야 합니다.2. 묵시적 갱신 방지만약 계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 통보하지 않을 경우, 법적으로 ‘묵시적 갱신’이 성립되어 기존과 동일한 조건으로 계약이 동일한 조건으로 연장된 것으로 간주됩니다. 이 경우 추후 보증금 반환 시기가 지연될 수 있으므로(해지 통보일로부터 3개월 뒤), 관리사무소뿐만 아니라 반드시 임대인에게도 법정 기한 내에 별도로 통보를 남기셔야 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 통계청 인구주택총조사 통계1. 청년층 독립 연령의 상향최근 주거비용의 급증과 경제적 요인 등으로 인해 20대 후반에서 30대 초반까지 부모님과 동거하는 비율이 지속적으로 증가하고 있습니다. 따라서 현재 질문자님의 상황은 최근 대한민국의 사회적, 경제적 흐름상 결코 늦거나 비정상적이지 않습니다.2. ‘캥거루족’의 긍정적 측면부모님과 함께 사는 청년층을 '캥거루족'이라 부르기도 하지만, 최근에는 경제적 합리성을 추구하기 위해 자발적으로 본가 거주를 택하는 경우가 많습니다. 이는 타인의 시선보다 본인의 실질적인 경제적 이점을 우선시하는 매우 현실적인 현상이기도 합니다.■ 본가 거주의 경제적 이점1인 가구로 독립할 경우 매월 필수적으로 지출되는 막대한 주거비(월세, 대출 이자, 관리비 등)와 식비, 생활 공과금을 고스란히 방어할 수 있습니다. 절약된 월세 상당액을 저축과 투자로 전환한다면 향후 내 집 마련이나 전세 보증금에 필요한 시드머니를 훨씬 빠르고 안정적으로 모을 수 있어 자산 형성에 절대적으로 유리합니다.부모님과의 관계가 원만하고 생활 패턴에 서로 간섭이나 마찰이 없다면, 굳이 주변 친구들과 비교하여 억지로 독립을 서두를 이유가 전혀 없습니다. 본인의 재무적 목표가 달성되거나 결혼 등 명확한 주거 독립의 계기가 발생할 때까지 본가에서 지내는 것이 오히려 현명한 판단이라고 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 소속공인중개사로서의 실무 경험자격증 취득 직후 즉시 개업하기보다는, 말씀하신 대로 중개사무소에 소속공인중개사로 취업하여 일정 기간 실무 경험, 계약 사고 예방, 지역 영업 노하우를 습득하는 것이 실무상 가장 권장되는 절차입니다. 자격증 취득 만으로는 실무상 계약 진행방식이나 매물작업 등 아무것도 할 수없는 상태에 가깝습니다.■ 부동산 개발업 진출 및 학위 연계성1. 종합적인 사업 기획 역량 확보부동산 개발은 단순 중개를 넘어 토지 매입, 자금 조달(PF), 사업성 분석, 건축 기획 등 고도화된 지식이 요구됩니다. 따라서 경영학 학사 과정을 통해 재무, 회계, 경영 전략을 학습하는 것은 높은 시너지 효과가 있을것으로 생각됩니다.2. 개발업 법정 등록 요건 확보향후 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산 개발을 업으로 하려면 자본금(법인 3억 원, 개인 영업용자산평가액 6억 원 이상)과 상근 전문인력 2명 이상 등의 법정 요건을 갖추어 등록해야 합니다. 물론 기준 이하의 규모라면 해당되지 않습니다.■ 중개사무소 공간 확보의 법적 기준1. 사용권 확보본인 소유의 건물에서 개업하여 임대료 지출을 막는 것이 수익성 측면에서 가장 이상적이나, 이를 위해서는 초기 자본과 고정비가 필요합니다.2. 임대차를 통한 적법한 개업법적으로 중개사무소는 반드시 본인 소유일 필요는 없습니다. 상가 건물 등에 임대차, 전세, 또는 사용대차 계약 등을 맺어 ‘사무소로 사용할 권리’만 확보하면 정상적으로 개설등록이 가능합니다. 아버지 사무실이 있다면, 한 켠에 사용권을 확보하여 시작해보는것도 좋다고 봅니다. 영업력만 있다면 반드시 1층이 아니어도 중개업이 가능합니다. 최근에는 공유오피스에서 개업하시는분들도 계십니다.저도 최종 목표는 디벨로퍼 입니다. 질문자님은 가족분중에 도움 주실 수 있는 분이 계신만큼 빠르게 치고나가실 수 있으시겠네요 부럽습니다 ㅎㅎ 응원합니다.