답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공인중개사법상 성실·정확한 설명 의무 공인중개사법 제25조에 따르면, 중개사는 계약을 체결하기 전 중개대상물의 상태, 권리관계, 그리고 법령에 따른 이용제한 사항 등을 확인해서 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다. 특히 건축물대장에 '위반건축물'로 표시되어 있는지 여부는 임차인이 계약 여부를 결정하는 데 매우 중요한 요소이므로, 이를 설명하지 않았다면 명백히 법을 위반한 것에 해당합니다.2. 중개보수 청구권 제한에 관한 판례 중개사가 설명 의무를 제대로 지키지 않아 의뢰인에게 손해가 발생한 경우, 우리 법원은 신의성실의 원칙에 따라 중개사가 중개보수를 전부 청구하지 못하거나, 이미 받은 금액 중 일부를 돌려줘야 한다고 보고 있습니다. 실제로 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결에서는, 중개사의 과실로 인해 계약 목적을 달성하기 어렵게 된 경우 보수 청구권이 제한될 수 있음을 명확하게 밝히고 있습니다.3. 위반건축물 설명 누락과 손해배상 책임 최근 사례인 서울중앙지방법원 2022. 10. 20. 선고 2021나59453 판결에서는, 중개사가 건물 외관만 보고 위반건축물 여부를 제대로 확인하지 않아 임차인이 영업 허가를 받지 못한 경우, 중개사의 책임을 60%로 인정한 바 있습니다. 법원은 중개사가 건축물대장 등 공적 서류를 직접 확인해서 '위반건축물' 기재 여부를 상세히 설명했어야 한다고 보았습니다. 다만 임차인도 스스로 확인하지 않은 점을 고려해, 나머지 40% 정도는 임차인 책임으로 봐 과실상계를 적용하는 경우가 많으니, 이 점을 염두에 두고 중개사와 이야기하시는 것이 좋습니다.4. 2026년 적용 최신 법령: 공인중개사법 시행령 개정 최근 강화된 시행령에 따라, 중개사는 임대차 계약 시 확정일자 부여 현황, 국세·지방세 체납 정보뿐 아니라 위반건축물에 따른 이행강제금 발생 가능성도 상세히 안내해야 합니다. 따라서 중개사가 “몰랐다”거나 “대장에 없었다”고 주장하더라도, 실제 현황과 대장이 다를 수 있는 부분을 현장 확인 등을 통해 체크하지 않았다면, 중개사의 중대한 과실로 인정될 소지가 큽니다.중개사에게 “최근 판례(2021나59453 등)에서도 위반건축물 설명이 미흡할 경우 중개사 책임이 크다고 나오던데, 이행강제금 때문에 곤란한 상황이니 수수료 조정에 대해 협의해보면 어떨까요?” 정도로 부드럽게 말씀해 보는 것도 좋은 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 개인 개업공인중개사가 주체가 되어 운영하는 합법적 방법개인 개업공인중개사는 법인과 달리겸업 제한이 거의 없습니다. 그래서 아래와 같은 방식들이 가능합니다.- 본인이 직접 대표가 되어 ‘소속 공인중개사’를 고용하는 방법:자격증이 있다면 굳이 타인을 대표로 둘 필요 없이, 본인 명의로 개업하고 대표로 등록하시면 됩니다. 직접 대표가 되어 사무소 운영을 총괄하면서 필요한 경우 실무를 담당할 소속 공인중개사를 채용하면 됩니다. 이 방식이 가장 안전하며, 본인이 경영과 실무를 모두 주도할 수 있습니다.- 동업 형태의 공동 운영:다른 공인중개사와 함께 공동사무소를 꾸리거나, 본인이 투자자이자 대표로 이름을 올리고 실질적으로 운영하는 것도 가능합니다. 다만, 단순히 명의를 빌리는 것은 불법이기 때문에, 본인이 실제로 경영과 실무에 참여해야 문제가 없습니다.- 법 제14조의 폭넓은 활용:개인 중개업자는 단순 중개 외에도 분양대행, 부동산 컨설팅 등 여러 수익 모델을 동시에 운영할 수 있습니다. 자신이 잘 아는 분야와 부동산 중개업을 결합한다면, 불필요한 위험을 감수하지 않아도 다양한 수익을 추구할 수 있습니다.2. 현재 거주하는 집을 사무소로 쓸 수 있는지 여부이 부분은 건축법에 따라 제한이 있으니, 다음과 같은 방식을 고려해야 합니다.- 근린생활시설 내 작은 공간 활용:자가주택 내부에 사무소 등록은 현실적으로 어렵지만, 집 가까운 근린생활시설(상가) 내 소규모 오피스나 공유 오피스를 활용하는 것은 가능합니다.- 용도 확인의 필요성:반드시 건축물 대장의 용도가 ‘근린생활시설(제1종, 제2종)’로 되어 있는지 확인해야 합니다. 개인 공인중개사는 중개업을 위한 최소 면적 제한이 없어, 적합한 용도의 공간만 확보하면 바로 개업이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 유예의 정확한 기준 공인중개사 시험에서 1차에 합격하면 다음 시험 1회에 한해서 1차가 면제됩니다. 연도와 관계없이, 바로 다음에 열리는 시험에서만 1차를 보지 않아도 된다는 의미예요.2. 질문하신 사례(25년 1차 합격 시) - 2025년 8월(또는 10월)에 1차에 합격하셨다면, 그 해 2차에서 떨어져도 1차 합격 기록은 유지됩니다. - 그리고 2026년 10월 시험이 바로 ‘다음 회차 시험’이에요. 이때는 1차 없이 2차만 합격하면 최종 합격이 됩니다. - 하지만 2027년 시험부터는 1차 합격 효력이 사라지기 때문에, 다시 1차부터 응시해야 합니다.3. 결론 27년까지 유예가 가능하지 않습니다. 2차만 응시할 수 있는 기회는 바로 다음 해 시험인 2026년에 한 번뿐입니다. 이 점을 참고하여 학습량을 정하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공부 시간: "직장인에겐 고독한 싸움"- 투자해야 하는 시간: 단순히 '이해했다'고만 생각하면 큰 오산입니다. 수많은 사람들이 경쟁하는 시험인 만큼, 퇴근 후에는 적어도 3시간 이상, 주말엔 하루를 통째로 투자하는 각오가 필요합니다.- 전략: 시장이 얼어붙었을 때 자격증을 미리 따두는 것이 현명한 선택입니다. 시장이 살아날 때 재빨리 진입할 수 있도록 1년을 길게 보고, 동차 합격을 목표로 준비하세요. 혹시 한 번에 합격이 어렵다면 1차와 2차를 현실적으로 나눠서 접근하는 것도 괜찮은 전략입니다.2. 수입의 실체: "양극화가 극심해진 현실"(소속공인중개사 150만원~, 개업공인중개사 폐업자 수>개업자 수)- 폐업이 많은 이유: 임대료, 광고비 같은 고정비 부담이 가장 큽니다. 한 달 내내 거래 한 건이 없을 때, 직장인의 월급이 얼마나 안정적인지 새삼 크게 느끼게 됩니다.- 수입 수준: - 하위권: 월세도 감당하지 못해서 적자만 보다가 문을 닫는 경우가 흔합니다. - 상위권: 질문하신 대기업 연봉 이상을 받는 것도 물론 가능합니다. 다만 이건 사무소 입지가 좋은 아파트 중개, 상가·토지·빌딩처럼 거래 금액이 큰 물건을 다루거나 자신만의 온라인 마케팅 채널로 고객을 꾸준히 확보하는 상위권에 해당되는 얘기입니다.3. 앞으로의 전망: "전문가만 살아남는 시장"- 이제는 단순히 집 안내만 하고 계약서만 써줘서는 살아남기 힘든 시대입니다. 프롭테크의 발전으로 정보는 고객이 더 빨리 알 수 있는 만큼, 세무·대출·법률 상담까지 넓은 역량을 갖춘 ‘부동산 컨설턴트’가 아니면 간판을 오래 달기 어렵습니다.- 하지만, 오히려 이렇게 시장이 재편될 때 전문성을 갖춘 새로운 인력에게는 오히려 기회가 찾아올 수도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.시험에 합격해서 자격증을 받았다고 해서 곧바로 개업할 수 있는 건 아닙니다. 꼭 한 번은 ‘실무교육’을 이수해야 해요.1. 실무교육: 개업 전 반드시 받아야 하는 필수 교육세무사가 일정 기간 수습을 거치는 것처럼, 공인중개사도 개업(등록)이나 소속 공인중개사로 취업하기 전에 실무교육을 먼저 이수해야 합니다. * 교육 시간: 보통 총 28~32시간, 대체로 4일 정도 걸립니다. * 교육 내용: 부동산 중개에 필요한 법령, 실무, 직업 윤리 등 다양한 내용을 다룹니다. * 이수 유효 기간: 개업 등록 신청일 기준 1년 이내에 받은 실무교육만 인정됩니다.2. 개업(등록) 절차실무교육을 마치면 다음 순서대로 준비하시면 됩니다. * 사무소 마련: 중개업을 운영할 사무실을 준비하고 계약하세요. * 개설 등록 신청: 사무실 주소지 관할 시·군·구청에 개업 등록을 신청합니다. 이때 자격증 사본, 실무교육 수료증, 사무실 임대차 계약 등 관련 서류를 제출해야 해요. * 보증보험 가입: 만약의 사고에 대비해 공인중개사협회 공제나 보증보험에도 가입해야 합니다. * 등록증 교부 및 사업자 등록: 관할 기관에서 등록증을 교부받은 뒤, 세무서에서 사업자 등록을 마치면 개업 준비가 모두 완료됩니다.3. 세무사(수습)와의 차이점은?세무사는 보통 약 6개월간 수습 기간을 거쳐야 비로소 정식으로 등록하고 개업할 수 있습니다. 반면, 공인중개사는 수습 기간이 따로 없고 4일 내외의 실무교육만 마치면 바로 현업에 나설 수 있어, 진입 절차가 훨씬 간단하다고 볼 수 있어요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.잔금일 이전에 세대분리를 완료해 1세대 1주택자 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다. 다만, 무엇보다 중요한 '거주 요건'을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.1. 세대분리를 통한 1세대 1주택 인정양도소득세는 '양도일(잔금 청구일)' 현재의 상황을 기준으로 적용합니다. 만약 현재 부모님과 같은 세대라 하더라도, 잔금일 전까지 전입신고를 마치고 실질적으로 거주지를 분리하면 부모님 주택이 주택 수 산정에서 제외되어, 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다.2. (중요 포인트) 취득 시점에 따른 '거주 요건'질문자님 소유 주택이 취득 당시 조정대상지역에 포함되어 있었다면, 2년 이상 보유뿐 아니라 ‘2년 실거주’ 요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.* 취득 시점이 조정대상지역이었다면: 2년 보유 + 2년 거주 모두 필요* 취득 당시 비조정지역이었다면: 2년 보유만 충족해도 비과세 가능(거주 조건 없음)(※ 현재 조정지역 해제 여부와 상관없이, 반드시 '취득 당시' 기준입니다.)3. 세대분리 요건법적으로 세대분리 최소 기간은 정해져 있지 않지만, 잔금일에는 세대가 명확히 분리되어 있어야 합니다. 30세 이상이라면 소득요건과 무관하게 단독세대 구성이 가능하나, 실질적으로 거주 사실이 확인되어야 국세청에서도 인정받을 수 있으니 실제로 이사를 하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 보통 매년 10월 마지막 주 토요일에 치러집니다. 1차 시험에서는 부동산학개론과 민법을, 2차 시험에서는 중개사법, 공법, 공시법, 세법을 다루게 됩니다. 모든 과목의 평균 점수가 60점 이상이면 합격하는 절대평가 방식입니다.효과적으로 공부하려면 법을 배울 때 단순히 조문만 외우지 말고, 실제로 일어날 수 있는 사례에 대입해서 생각해 보는 것이 큰 도움이 됩니다. 법 조문만 보면 생소하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 현실 속 사건이나 일상에서 마주칠 수 있는 상황과 연결해 보면 훨씬 쉽게 이해됩니다.예를 들어 민법을 공부할 때는 조문을 그대로 외우기보다는, 직접 집을 계약한다거나, 이웃과 갈등이 생겼을 때 어떤 법이 적용되는지 ‘만약 내가 이런 상황이라면?’ 하고 상상해 보면 좋습니다. 실제 사례를 떠올리며 “이럴 땐 어떤 규정이 적용될까?” 고민해 보면, 법의 원리도 훨씬 선명해지고 기억에도 오래 남게 됩니다. 이런 식으로 사례를 중심에 두고 공부하면, 나중에 시험에서 응용문제가 나와도 당황하지 않고 풀 수 있습니다.처음에는 법률 용어가 익숙하지 않아 어렵게 느껴질 수 있지만, 사례로 흐름을 잡아가고 기출문제를 반복해서 풀다 보면 점차 실력이 쌓입니다. 결국 합격까지의 길도 눈에 보이기 시작할 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공인중개사 동차 합격을 목표로 한다면, 초반에는 1차 과목인 민법과 부동산학개론에 집중하는 게 효과적입니다. 민법은 법률 용어와 판례를 제대로 이해하는 데 시간이 많이 필요하고, 부동산학개론은 계산 문제에 익숙해지는 과정이 만만찮기 때문입니다. 처음 공부를 시작할 때는 가능하면 전체 공부 시간의 80% 이상을 이 두 과목에 투자해 기본기를 다지는 게 합격의 핵심이라고 할 수 있습니다.기초가 어느 정도 잡힌 중반 이후에는 부동산공법 공부에 시간을 더 할애해야 합니다. 공법은 범위가 넓고 외워야 하는 내용도 많아서, 한 번 봤다고 기억에 오래 남지 않거든요. 그래서 반복 학습이 꼭 필요합니다. 이 시기에는 1차 과목은 감을 잃지 않을 만큼만 복습하면서, 공법의 큰 틀과 체계를 이해하는 데 집중하는 게 좋습니다.마지막 단계에서는 중개사법을 공략해 고득점을 노려보세요. 중개사법에서 점수를 최대한 끌어올리면, 혹시 공법에서 점수가 부족해도 전체 합격을 노릴 수 있습니다. 이렇게 단계별로 계획을 세우고 실천하면, 합격에 한층 가까워질 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 절대평가 방식이지만, 결코 쉬운 시험은 아닙니다. 부동산학개론부터 민법, 공법까지 평소 접하기 어려운 방대한 법률 용어를 다루다 보니, 초보자들에게는 진입 장벽이 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 그래도 기본 개념부터 차근차근 다져가고, 기출문제를 여러 번 반복해 풀다 보면 충분히 합격할 수 있는 시험이기도 합니다.괜히 시간만 낭비하는 건 아닐까 고민된다면, 우선 입문 강의를 들어보면서 본인에게 이 공부가 맞는지 확인해보시길 추천합니다. 요즘에는 직장인이나 주부분들도 1년 정도 꾸준히 학습해서 합격하는 경우가 많으니, 너무 겁먹지 않아도 괜찮아요. 막연한 두려움보다는 구체적인 학습 계획을 세우고, 하나씩 실천에 옮겨보세요. 부동산에 대한 지식은 자격증을 따지 않더라도 실제 생활에 큰 도움이 되는, 값진 자산이 될 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 질문자님은 이번 계약에 대해 주택 임대차 신고를 할 의무가 없습니다.현재 법령상 신고 대상은 보증금 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 경우입니다. 질문자님의 계약은 보증금 60만원에 월세가 딱 30만원이므로 두 조건 모두 해당하지 않습니다. 관리비 6만원은 신고 판단 기준 금액에 포함되지 않으므로 안심하셔도 됩니다.신고 의무는 없지만 보증금을 보호받기 위해 전입신고와 확정일자는 반드시 챙기셔야 합니다. 전입신고를 해야 대항력이 생기며 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이사하신 후 관할 주민센터를 방문하거나 정부24 홈페이지를 통해 온라인으로 간편하게 신청하시기 바랍니다.소액 보증금이라도 권리를 지키는 가장 기본적이고 중요한 절차이니 잊지 말고 처리하시길 권장합니다. 안전하고 편안한 새 보금자리가 되시길 바랍니다.