답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.상가주택에서 주거용으로 쓰는 3~4층은 세법상 주택으로 인정되기 때문에 주택 수에 포함됩니다. 1. 양도소득세 비과세 기준(12억 원 기준)과거에는 주택의 면적이 상가보다 넓으면 건물 전체를 주택으로 보고 비과세 혜택을 받을 수 있었는데, 지금은 실거래가 12억 원이 기준이 됩니다.- 매매가가 12억 원 이하일 때: 주택 면적이 상가보다 넓으면 전체를 주택으로 인정해 비과세가 가능합니다.- 매매가가 12억 원을 넘을 때(고가 주택): 면적 비율에 상관없이 주택 부분만 주택으로 봅니다. 이때 상가 부분은 따로 상가 세율로 세금을 내야 하고 비과세 혜택에서 제외됩니다.2. 취득세와 재산세세금 부과 때는 등기상의 용도와 실제 사용 용도를 모두 따집니다.- 취득세: 건물을 살 때, 주택 부분에는 주택 취득세율을, 상가 부분엔 상가 취득세율(4%)을 각각 적용해 따로 계산합니다.- 재산세: 주거용 3~4층엔 주택분 재산세가, 1~2층 상가엔 건축물분 재산세가 각각 따로 부과됩니다.3. 다주택자 여부 판정1주택자 비과세는 ‘전체를 주택으로 볼 수 있느냐’가 쟁점이지만, 다주택자 규제를 따질 때는 주택 부분이 한 칸이라도 있으면 주택을 소유한 것으로 간주합니다. 즉, 질문자님은 주택을 보유한 것으로 봅니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 상속등기 절차 토지를 팔려면 먼저, 등기부등본상의 명의가 돌아가신 분(피상속인)에서 상속인(본인 등)으로 변경해야합니다.- 상속 형태 결정: 가족끼리 협의해서 분할할 것인지, 법정상속 지분대로 나눌 것인지, 유언에 따라 상속할 것인지 먼저 정해야 합니다. - 서류 준비: - 피상속인 관련 서류: 제적등본, 가족관계증명서, 기본증명서, 혼인관계증명서, 친양자입양관계증명서, 주소 자료 등 - 상속인 관련 서류: 기본증명서, 가족관계증명서, 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장 등 - 취득세 납부: 관할 시청이나 구청에 취득세를 신고하고, 영수증을 챙겨야 등기 신청이 가능합니다. - 등기 신청: 준비한 서류를 관할 등기소에 제출하면 됩니다. 법무사를 통하면 편하긴 하지만 수수료가 추가로 발생합니다.2. 매도 시 핵심 주의사항 ① 상속등기와 매도계약의 진행 순서 일단 상속등기를 마친 후에 매매 계약을 맺는 것이 안전합니다. 등기 명의 변경 전에 매도계약을 먼저 하면, 서류 문제로 등기가 늦어질 경우 매수인이 계약 위반을 주장할 수 있기 때문입니다. ② 양도소득세 확인 상속받은 토지는 일반 부동산 매매와 세금 계산 방식이 다릅니다. - 취득가액은 상속일 기준 시가(공시지가나 감정가)를 적용합니다. - 보유 기간 산정 시, 상속인이 아니라 돌아가신 분이 그 땅을 소유한 기간까지 모두 합쳐 계산하는 경우가 많으니, 장기보유특별공제 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다. - 농지처럼 직접 경작하지 않는 땅은 ‘비사업용 토지’로 분류되어 세율이 10% 더 붙을 수 있습니다. ③ 농지 관련 사항(농지일 경우) 이미 농어촌공사와 상담하신 것처럼, 만약 경지정리가 잘 된 좋은 농지라면 매수인이 농업인이어야 하거나 농지취득자격증명을 발급받아야 거래가 가능합니다. 만약 매수인이 해당 증명서를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있으니, 이 점을 계약서 특약에 꼭 명시하세요.3. 제안 - 상속인과 피상속인 관련 서류가 많고 복잡하니, 미리 주민센터에서 꼼꼼하게 준비해 두시는 게 좋습니다. - 세금은 상속세는 상속일로부터 6개월, 취득세도 기간 내에 내야 가산세가 붙지 않습니다. 매도 전에 세무사에게 양도소득세를 미리 계산받아보시길 추천드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이재명 정부의 부동산 정책은 투기 수요를 억제하고 시장을 정상화하겠다는 분명한 단기 목표를 내세우고 있습니다. 하지만 실제 시장의 작동 원리와 공급 구조를 생각해 보면, 장기적으로는 여러 가지 부작용에 대한 우려도 동시에 제기되고 있습니다.1. 단기적 효과: 투기 심리 위축과 매물 출회정부의 강경한 메시지와 세금 관련 압박은 시장에 빠르게 반응을 일으킵니다. * 다주택자 양도세 중과 종료 임박: 2026년 5월 9일로 예정된 양도세 중과 유예가 끝나기 전에, 세금 부담을 피하려는 다주택자들의 급매물이 시장에 쏟아질 수 있습니다. 이로 인해 단기적으로는 집값이 하락하거나 보합세를 보일 가능성이 높겠죠. * 시장 정상화 강조: 대통령이 직접 "부동산 불패 신화와의 전쟁"을 선언하며 실수요자 위주로 시장을 재편하겠다고 밝히자, 추가 매수를 고민하던 투자자들의 심리가 위축되는 효과도 나타나고 있습니다.2. 장기적 우려: 공급 구조 왜곡과 매물 잠김 현상하지만 이런 규제 위주의 접근이 시간이 지나면 오히려 시장 불안을 키울 수 있다는 점을 전문가들은 지적합니다. * 유통 매물 감소, 이른바 '매물 잠김': 양도세 중과가 다시 적용되면 다주택자들은 집을 파는 대신 증여나 장기 보유 쪽으로 돌아섭니다. 이 때문에 시장에 나오는 매물이 줄고, 거래량이 급감하면서 적은 거래에도 집값이 급등하는 불안정한 상황이 생길 수 있습니다. * 임대차 시장의 흔들림: 다주택자 규제는 곧 민간 임대 물량의 감소를 의미합니다. 만약 공공 임대주택이 이를 충분히 보완해 주지 못한다면, 전세 매물 부족과 월세 전환 가속화로 인해 서민들의 주거 부담이 계속 커질 수 있습니다. * 공급 절벽 현실화: 2026년 이후에는 서울·수도권의 신축 아파트 입주 물량도 크게 줄어들 것으로 보입니다. 이때 민간 정비사업까지 위축되면, 수급 불균형으로 인해 이른바 '2차 가격 폭등' 위험도 커집니다.3. 결론 및 전망결론적으로 이재명 정부의 부동산 정책은 단기간에는 시장을 빠르게 진정시키는 데 효과적일 수 있습니다. 하지만 장기적으로는 시장의 자정 작용을 막고, 결과적으로 더 큰 불안정성이나 가격 급등으로 이어질 수 있다는 지적이 나옵니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 정책의 유효성: 규제와 시장 원리의 충돌 질문자님 말씀처럼 시장은 억누를수록 오히려 반작용이 커질 수 있습니다. 실제로 전문가들도 지금의 대출 규제(DSR 등)가 수요를 잠시 늦추는 효과는 있다고 봅니다. 하지만 이런 규제만으로는 근본적인 해결이 어렵다는 의견이 많습니다. 사람들이 핵심 지역에 살고 싶어 하는 욕구는 여전한데, 규제만으로 집을 못 사게 막으면, 나중에 규제가 풀리거나 금리가 내려갈 때 수요가 한꺼번에 몰려 ‘스프링 효과’처럼 가격이 급등할 수 있다는 것이죠.2. 과거(문재인 정부 시절)와 현재의 차이 가장 큰 차이는 금리와 공사비입니다. 예전에는 초저금리로 시중에 자금이 넘쳤기 때문에, 규제만으로 집값을 잡기에는 한계가 컸습니다. 지금은 금리가 높아진 덕분에 대출 규제의 효과가 더 크게 나타나는 상황입니다. 다만 공사비가 오르면서 서울과 수도권의 재건축, 재개발이 늦어지고 있습니다. 이 때문에 집값이 떨어지는 게 아니라, 공급 자체가 부족해져서 나중에는 집을 가진 사람이 가격을 마음대로 정하는 상황이 올까 봐 전문가들도 걱정하고 있습니다.3. ‘강한 발언’ 이후의 시장 흐름 정부가 강하게 개입하거나 규제를 내세우면, 일단 시장 분위기는 조용해집니다. - 단기적으로는 대출이 제한돼 집을 사고 싶어도 못 사는 사람이 늘어나기 때문에 거래가 줄고, 가격 상승 폭도 둔화됩니다. - 하지만 만약 정부가 약속한 만큼 공급(3기 신도시, 정비사업 등)이 실제로 이루어지지 않는다면, 말씀하신 것처럼 ‘규제의 역설’이 생길 수 있습니다. 즉, 공급 부족에 대한 불안감이 매수 심리를 다시 자극해 가격이 급등할 가능성도 있다는 의견이 나옵니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 옥탑방 양성화와 세금 (단독주택 유지 여부)단독주택(3층) 위에 있는 옥탑방을 양성화하여 공부상 면적에 포함될 경우, 해당 건물이 여전히 '단독주택'으로 분류되는지가 관건입니다.* 용도 분류: 양성화 후에도 전체 건물의 용도가 단독주택(혹은 다가구주택) 기준을 충족한다면 단독주택 세제가 적용됩니다.* 층수 제한 주의: 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. 옥탑방을 주거용으로 양성화하여 주택 층수가 4개 층이 되어버리면, '다세대주택(공동주택)'이나 '상가주택'의 과세 기준이 달라져 재산세나 취득세가 상승할 수 있습니다.* 면적 합산: 양성화된 면적만큼 연면적이 늘어나므로 전체적인 재산세 과표는 상승하게 됩니다.2. 화장실 확장(6.6㎡) 양성화 가능성질문자님께서 언급하신 '용적률이 꽉 찼다'는 점이 가장 큰 걸림돌입니다.* 양성화의 원칙: 보통 특별법이 시행될 때 양성화가 가능하려면 용적률이나 건폐율 등 건축법적 제한에 여유가 있거나, 특별법에서 정한 허용 범위 안에 들어야 합니다.* 용적률 초과 문제: 이미 용적률이 법적 한도까지 찬 상태라면, 일반적인 상황에서는 추가 증축분(화장실 확장)을 법적으로 인정받기 어렵습니다. 과거 양성화 때 안 됐던 이유도 이 때문일 가능성이 높습니다.* 특별법 시기: '양성화'는 상시 제도가 아니라 정부에서 특정 시기에 한시적으로 시행하는 특별법이 있어야 가능합니다. 현재 국회에서 관련 논의가 오가기도 하지만, 시행 시점의 기준(면적, 용도 등)을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.■ 제언* 세금: 옥탑방 양성화로 인해 주택 층수가 늘어나 '다가구' 요건을 벗어나는지 반드시 세무사나 구청 건축과에 확인해야 합니다. 잘못하면 '1세대 1주택' 혜택이 사라질 수 있습니다.* 화장실: 용적률 초과 상태라면 일반적인 양성화는 어렵지만, 향후 특별법이 발표될 때 '용적률 완화 규정'이 포함되는지 지켜보셔야 합니다.* 이행강제금: 현재 과태료(이행강제금)를 내고 계신다면, 해당 건축물이 구조적 안전이나 소방에 문제가 없는지도 미리 점검해 두는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현재 문자 메시지로 받은 특약은 'HUG'를 특정하고 있기 때문에, HF로 대출을 진행하다가 거절될 경우에는 특약의 적용 범위에 논란이 있을 수 있습니다.1. 명확하지 않은 문구 * 특약 문구에 “(허그청년버팀목 목적물변경)”이라고만 적혀 있습니다. * 만약 심사 기관이 HUG에서 HF로 바뀌었다면, 집주인이나 중개사가 “HF는 다른 상품이니 특약에 해당하지 않는다”고 주장할 여지가 있습니다.2. 보증보험(전액) 가입 조건 * HUG는 대출과 동시에 ‘반환보증’이 필수입니다. * HF는 대출은 나오지만 반환보증은 별도 가입이 필요한 경우가 많습니다.■ 안전하게 계약하려면?법적 보호를 확실히 받고 싶으시다면, 계약서에 들어갈 특약 문구를 더 구체적이고 광범위하게 바꿔야 합니다.- 추천 특약 문구 “임대인 또는 임차 목적으로 인해 기존 전세대출 목적물 변경(모든 보증기관, HUG/HF 등 포함)이 승인되지 않거나, 전세보증금 반환보증보험(전액) 가입이 불가한 경우, 이 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 포함해 받은 금액을 전액 즉시 반환한다.”- 체크리스트 * 기관명 확장 또는 삭제: 'HUG'만 적지 말고 'HF'도 함께 포함하거나, 넓게 ‘금융·보증기관’으로 표기하세요. * 대출 한도 명확히: 2억 전액이 꼭 필요하다면 “대출금이 신청 금액 전액 미달로 나올 경우”라고 조건을 더 두는 게 좋습니다. * 은행에 미리 상담받기: 계약 전에 HF에서 목적물 변경이 정상적으로 되는지, 그리고 소득·집값 기준으로 2억을 받을 수 있는지 반드시 확인하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 종합부동산세(2026년 기준)2026년 현재, 두 채를 모두 보유하고 계셔도 합산 공시가격이 9억 원을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않습니다.- 오산 아파트는 분양가가 4억 5천만 원이라면 보통 공시가격은 3억 원 초중반 정도입니다.- 외곽 아파트는 공시가격이 7천만 원 수준에 해당합니다.- 두 채를 합쳐도 대략 4억 원 정도라, 종부세는 사실상 면제라고 보셔도 됩니다. 최근 정책도 고가 주택 중심으로 종부세 기준을 강화하는 추세라, 중저가 주택엔 큰 영향이 없습니다.2. 재산세(특례세율 제외)재산세는 각 주택별로 부과되지만, ‘1주택자 특례’가 적용되는지 여부에서 차이가 납니다.- 1주택자는 공시가격이 9억 원 이하일 때 세율이 0.05%포인트 낮아집니다. 하지만 2주택자가 되면 이 혜택이 사라집니다.- 그래도 외곽 아파트 공시가격이 7천만 원 정도라 재산세 자체가 워낙 적고, 세율 차이로 납부 금액이 몇만 원 수준만 늘어날 뿐입니다.3. 실제로 주의할 부분(양도세와 거주 의무)보유세보다 더 중요한 부분이 바로 양도세와 거주 의무 관련 규제입니다.- 양도세 중과 유예: 지금은 다주택자에 대한 양도세 중과가 2026년 5월 9일까지 일시적으로 유예된 상태입니다. 이 시한이 지나고 중과세가 다시 적용되면, 오산 아파트를 팔 때 시세 차익 중 상당액을 세금으로 내야 할 수 있습니다.- 1주택자 비과세 혜택 상실: 1주택자는 12억 원까지는 양도세가 면제됩니다. 다만 외곽 아파트를 가지고 있으면 오산 아파트를 팔 때 이 비과세를 전혀 받을 수 없습니다. 결국 7천만 원짜리 아파트를 유지하다가, 오산 아파트의 훨씬 큰 비과세 혜택(수천만 원에서 억 단위)에 손해를 볼 수 있습니다.- 토지거래허가구역 거주 의무: 오산 가수동이 토지거래허가구역이면, 2026년에도 2년간 실거주 의무가 엄격하게 적용됩니다. 세입자를 둘 수 없으니 직접 입주하셔야 합니다.■ 요약지금 부담하실 보유세는 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만 나중에 오산 아파트를 팔 때, 비과세 혜택을 받지 못해 감당하셔야 할 기회비용이 훨씬 큽니다. 나중에 양도를 고려할 경우에, 외곽 아파트가 앞으로 큰 폭으로 오를 가능성이 높지 않다면, 오산 아파트 비과세 요건을 갖추기 위해 외곽 아파트를 미리 정리하시는 쪽을 고려해보시길 권해드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.SH공사가 주택을 사들이는 주된 이유는 '기존주택 매입임대' 사업 때문입니다. 이 사업은 도심에 이미 지어진 주택을 공사가 직접 사들여, 저소득층이나 청년, 신혼부부처럼 주거가 어려운 분들에게 주변 시세보다 저렴하게 임대주택을 공급하는 것이 핵심입니다.1. 주요 매입 목적- 빠른 주거복지 실현: 자체적으로 아파트를 새로 짓자면 땅 마련부터 건설까지 최소 5년 이상 걸리지만, 이미 완공된 빌라나 오피스텔을 사면 바로 임대 공급이 가능합니다.- 도심 내 임대주택 확대: 서울처럼 새로 집 지을 자리가 부족한 도시는 기존 주택을 매입하는 방식으로 도심 곳곳에 공공임대 주택을 늘릴 수 있습니다.- 생활권 중심 지원: 입주 희망자가 원래 살던 동네나 직장 근처 주택을 매입해, 익숙한 환경에서 계속 생활할 수 있게 도와줍니다.2. 매입 대상과 방식SH공사는 다가구·다세대·연립주택, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 등 다양한 주택 유형을 매입합니다. 매입 방식은 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫째, 이미 지어진 건물을 그대로 사는 '기존주택 매입' 방식이 있고, 둘째, 새로 짓는 건물의 경우 미리 약정해서 완공 시 매입하는 '신축 약정 매입' 방식도 있습니다.3. 매입 결정 과정과 가격 산정최근 뉴스에서 나온 것처럼, 특정 건물을 시세보다 높게 사준다는 의혹이 제기되는 경우가 있습니다. 이런 부정을 막기 위해 SH공사는 다음과 같은 절차를 거칩니다.- 매입 심의 위원회: 교수나 감정평가사 등 외부 전문가들이 위원으로 참여해, 건물의 위치나 상태를 꼼꼼히 평가합니다.- 감정 평가: 매입 가격은 SH공사가 임의로 정하는 것이 아니라, 공신력 있는 감정평가 법인 두 곳 이상이 산정한 금액의 평균값으로 결정합니다.또한, 최근에는 논란을 줄이기 위해 매입가 산정 기준을 공개하고, 심의 과정에서 외부 전문가 비율을 더 높이는 등 절차의 투명성을 강화하고 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가계약금 반환의 법적 근거 많은 임대인들이 “가계약금은 돌려줄 수 없다”고 주장하는 경우가 많지만, 최근 대법원 판례는 이에 대해 엄격한 기준을 적용하고 있습니다.- 주요 판례: 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 - 이 판례에 따르면, 가계약금을 지급했다고 해서 반드시 민법 제565조(해약금)에 따라 몰취되는 것은 아닙니다. - 임대인과 임차인 사이에 ‘가계약금을 해약금이나 위약금으로 한다’는 명확한 합의가 없었다면, 임차인이 계약을 포기하더라도 임대인은 가계약금을 돌려줘야 합니다. - 적용 사례: 질문자님처럼 “특약 협의가 안 되면 계약하지 않겠다”는 조건으로 가계약금을 지급했는데, 임대인이 이를 받아들이지 않았다면, 이는 ‘계약의 중요한 내용에 대한 합의가 이뤄지지 않은 경우’에 해당합니다. 따라서 위 판례에 따라 원칙적으로 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.2. 요청하신 특약의 법적 효력 작성하신 특약들은 2026년 기준으로 정부와 법원에서도 권장하는 ‘표준 특약’에 가까운 내용입니다.- 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 조항 - 전세사기 특별법과 주택도시기금법을 근거로, 임대차계약은 집의 안전성 확보가 전제입니다. - 최근 법원은 보증보험 가입이 불가능할 경우, 이를 ‘계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 사정’으로 인정하고 있습니다. 이런 특약이 있으면 임대인은 보증금 반환의무가 있다는 취지로 판단합니다.- 잔금일 익일까지 권리 변동 제한 조항 - 주택임대차보호법 제3조 1항에 근거합니다. - 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하는데, 이 점을 악용해 계약 당일 근저당을 설정하는 사기를 막기 위한 조항입니다. - 대법원은 근저당 등 권리 변동이 계약상 의무를 위반한 경우, 임차인에게 계약 해제 및 손해배상 청구권이 있다고 보고 있습니다.3. 중개사에게 전달할 수 있는 ‘강력한’ 한마디 중개사나 임대인이 특약에 난색을 표할 경우, 아래와 같이 말씀하셔도 좋습니다. “최근 대법원 판례(2022다247187)에 따르면, 명확한 해약금 약정이 없는 한 가계약금은 반환하는 것이 원칙입니다. 저는 ‘대출 및 보증보험 특약 합의’를 계약성립의 필수조건으로 명확히 제시한 만큼, 이 합의가 이뤄지지 않으면 계약이 성립되지 않은 것이므로 가계약금은 당연히 돌려받아야 합니다. 안전한 거래를 위해 본 계약서에 해당 특약을 명확히 적어주시기 바랍니다.”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이재명 정부의 부동산 정책이 성공하기 어려운 이유는 크게 두 가지에서 찾아볼 수 있습니다. 하나는 시장 원리와의 충돌, 다른 하나는 재원 마련의 현실적인 한계입니다. 다음과 같은 점들에서 우려의 목소리가 높아지고 있습니다.첫째, 과도한 공공 주도 공급이나 강력한 규제 중심의 정책은 민간 건설사의 참여 의욕을 약화시킬 수 있습니다. 실제로 규제가 심해지면 업체들이 신규 주택 공급을 꺼리게 되고, 이로 인해 장기적으로 주택 공급이 지연될 수밖에 없습니다.둘째, 대규모 공공주택 건설과 같은 정책을 추진하려면 막대한 예산이 필요합니다. 이는 국가 부채 증가나 결국에는 세금 부담의 증가로 이어질 가능성이 큽니다. 세금 부담이 커지면 소비 심리에도 악영향을 미쳐 경제 전체에 활력을 떨어뜨릴 수 있습니다.셋째, 인위적인 가격 통제 정책은 일시적으로는 효과가 있을지 몰라도, 결국 부작용이 따를 수 있습니다. 예를 들어 분양가 상한제가 강화되면 ‘로또 청약’ 현상이나 공급 부족 문제가 생겨 매물이 줄고, 시간이 지나면 다시 집값이 급등하는 악순환이 반복될 수 있습니다.넷째, 사유재산권을 과도하게 제한하는 조치는 국민의 반발을 불러올 소지가 있습니다. 보유세 강화나 실거주 의무 등은 개인의 재산권 행사를 지나치게 좁힐 위험이 있어, 정책 자체에 대한 신뢰를 떨어뜨릴 수 있습니다.결국 시장의 자율적인 조정 기능을 무시한 채 공공의 역할만 강조하는 것은 단기적으로는 표면상 수치를 개선하는 데 도움이 될 수 있지만, 장기적으로는 오히려 시장 불안정성을 키우고 정책 실패로 연결될 가능성이 높다는 지적이 많습니다.