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저희는 상가 주택을 보유 중인데 상가 주택도 주택에 포함되나요?
저희 집은 1-2층은 상가로 등록이 되었고
3-4층은 주택으로 등록이 되었는데
이런 상가 주택 역시 다주택자 할 때
주택의 숫자에 들어가게 되나요?
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
상가주택은 보통 건축물대장상 주택으로 등재된 면적이 있으면 주택 수 산정에 포함될 수 있습니다. 특히 다주택, 세대 판단에서는 주택 부분의 존재 여부와 비율, 실제 용도가 영향을 주니 건축물대장 용도와 면적을 기준으로 판단하셔야 합니다.
채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
네 주택수에 포함이 됩니다. 상가주택은 건물의 일부를 주거용으로 사용하고 있으므로 법적으로 주택을 소유한것으로 봅니다. 따라서 다른 주택을 추가로 구매하게 된다면 다주택자가 됩니다. 나중에 집을 파실 때 주택 면적이 상가면적 보다 크다면 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 양도세 비과세 혜택을 받기가 유리합니다. 하지만 면적이 작더라도 주택 부분이 존재하기 때문에 다주택 여부를 따질때는 무조건 주택수에 포함됩니다. 즉 주거 공간이 있으므로 다주택자 판정 시 주택수에 포함이 되며 정확한 세금 계산을 위해 주택과 상가의 면적 비율을 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1-2층 상가는 주택으로 포함되지 않습니다
3-4층은 주택입니다
상가주택이라도 주택으로 등록된 부분만 주택 수에 포함되므로, 말씀하신 구조라면 다주택자 판단 시 한 채로 계산됩니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
상가주택의 경우 상가의 총평수와 주택의 총평수를 비교하여 총수가 많을 것을 평가하여 결정하게 됩니다.
이러한 구분은 영도세 취득세 보유세 부가가치세를 부여하는데 많은 영향을 미치게 됩니디
2022년도 이후 12억 초과분부터는 각각 주택과상가부분 별도로 분리히여 과세를 환산하게 되었습니다
그리고 옥탑방이나 지하실 또는 공부상 상가라도사람이 거주하면 주택으로 간주되어 세금계산시 적용합니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
상가주택의 경우 공부상 주택에 무관하게 실제 거주를 하게 되면 주택으로 보게 됩니다.
따라서 위의 경우 3~4층이 주택으로 등록이 되어져 있고 실제 주택으로 사용을 하고 있으므로 주택수에 포함이 된다 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
상가 주택은 주택과 상가 부분을 분리하여 각각 세법이 적용되는데, 주택 수 산 정 시에는 주택 부분만 주택으로 간주합니다. 즉, 상가 부분 면적과 관계없이 주택 부분이 있으면 해당 주택 부분은 주택 수에 포함되어 세금이나 규제 시 다주택 자로 판단 될 수 있습니다. 공동 명의로 보유하더라도 각 지분 소유자가 각각 1 주택씩 소유한 것으로 보며, 동일 세대 원이 공동 소유할 경우에는 지분 합계로 1 주택으로 봅니다.
따라서 3~4층이 주택으로 등록된 상가 주택이라면,주택 수 산 정 시 그 주택 부분이 포함되어 다주택 자 판단에 영향을 줄 수 있으니 관련 세금과 규제를 검토하시는 것이 필요합니다.
2022년 세법 개정으로 인해 고가 주택(실거래가 12억 초과)여부에 따라 계산법이 달라졌습니다.
실거래가 12억 이하 : 주택 면적 〉 상가 면적 : 건물 전체를 주택으로 간주합니다.(비과세 혜택 시 유리)
주택 면적 ≤ 상가 면적 : 주택 부분만 주택으로 보고, 상가 부분은 상가로 분리해서 계산합니다.
실거래가 12억 초과(고가 상가 주택) : 면적 비율과 상관없이 주택 부분은 주택으로, 상가 부분은 상가로 따로 떼어서 양도소득세를 계산합니다. 상가 부분은 주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
포함됩니다. 상가주택은 다주택자 기준에서 3~4층이 주택 수에 포함되며 상가 부분은 주택으로 보지 않으나 주택 부분이 존재하므로 전체 1주택으로 산정되어 다른 주택과 합산 시 다주택자 적용 대상이 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
세법에서는 공부상의 용도 보다는 실사용에 따라서 주거로 사용되면 주택으로 인정하므로 주거로 사용되고 있거나 주택으로 등록되어 있다면 주택으로 판단되어 주택수에 잡힐 수 있습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
상가주택에서 주거용으로 쓰는 3~4층은 세법상 주택으로 인정되기 때문에 주택 수에 포함됩니다.
1. 양도소득세 비과세 기준(12억 원 기준)
과거에는 주택의 면적이 상가보다 넓으면 건물 전체를 주택으로 보고 비과세 혜택을 받을 수 있었는데, 지금은 실거래가 12억 원이 기준이 됩니다.
- 매매가가 12억 원 이하일 때: 주택 면적이 상가보다 넓으면 전체를 주택으로 인정해 비과세가 가능합니다.
- 매매가가 12억 원을 넘을 때(고가 주택): 면적 비율에 상관없이 주택 부분만 주택으로 봅니다. 이때 상가 부분은 따로 상가 세율로 세금을 내야 하고 비과세 혜택에서 제외됩니다.
2. 취득세와 재산세
세금 부과 때는 등기상의 용도와 실제 사용 용도를 모두 따집니다.
- 취득세: 건물을 살 때, 주택 부분에는 주택 취득세율을, 상가 부분엔 상가 취득세율(4%)을 각각 적용해 따로 계산합니다.
- 재산세: 주거용 3~4층엔 주택분 재산세가, 1~2층 상가엔 건축물분 재산세가 각각 따로 부과됩니다.
3. 다주택자 여부 판정
1주택자 비과세는 ‘전체를 주택으로 볼 수 있느냐’가 쟁점이지만, 다주택자 규제를 따질 때는 주택 부분이 한 칸이라도 있으면 주택을 소유한 것으로 간주합니다. 즉, 질문자님은 주택을 보유한 것으로 봅니다.