답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세대 구성과 무주택 요건 생애최초 대출을 받으려면 세대주뿐 아니라 세대원 모두가 무주택자여야 합니다. 여자친구분이 부모님 세대에서 나와 질문자님 세대로 주소를 옮기고, 혼인신고까지 완료하면, 두 분은 부모님과 완전히 분리된 새로운 무주택 세대로 인정받게 됩니다. 이 경우 부모님이 주택을 가지고 계셔도 대출에는 영향을 주지 않습니다.2. 소득 합산과 대출 한도 혼인신고 후에는 두 분의 소득을 합산해서 신청할 수 있기 때문에, 대출 한도가 더 높아질 수 있습니다. 일반적으로, 생애최초 주택 구입자는 주택 가격의 최대 80%까지 대출(LTV 80%)을 받을 수 있어서 자금 계획에 도움이 됩니다.3. 대출 신청 시 꼭 확인할 점 - 대출 신청하는 순간 두 분이 법적으로 부부(혼인신고 완료)여야 소득 합산이 가능합니다. - 디딤돌 대출, 보금자리론 등 상품별로 부부 합산 연소득 기준이 조금씩 다를 수 있으니 미리 확인해 두시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 정책 도입 배경- 거래 절벽 해소: 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 실거주 의무 때문에 무주택자들이 매수에 소극적인 상황이 이어졌습니다. 이런 교착 상태를 풀고자 시장에 숨통을 틔우려는 목적이 큽니다.- 연착륙 유도: 시장에 물건(매물)이 더 많이 나오도록 해서 집값을 안정시키고, 동시에 무주택 실수요자의 진입 장벽을 낮추겠다는 의도가 담겨 있습니다.2. 갭투자 유발 우려에 대한 시각- 우려되는 점: 말씀하신 대로, 이 정책이 갭투자 형태의 거래로 이어질 수 있다는 걱정이 있습니다. 초기 자금 부담이 적어지면, 단기적으로 투기 수요가 늘어날 가능성도 완전히 배제할 수 없습니다.- 정부 입장: 하지만 정부는 '무주택자'에 한정해서 정책을 적용하기 때문에, 기존의 다주택자 갭투자와는 구분되도록 했습니다. 실거주 의무를 완전히 없애는 것이 아니라 유예해주는 형태이기 때문에, 유예 기간이 끝난 후 실제로 거주해야 한다는 점에서 일정 부분 투기적 수요를 억제하려는 장치가 마련되어 있습니다.3. 앞으로 시장에 끼칠 수 있는 영향- 매물 증가: 실거주 의무 유예로 다주택자들의 퇴로가 열리면서 시장에 나오는 매물이 당분간 늘어날 수 있습니다.- 전세 시장의 안정: 기존 세입자들이 유예 기간 동안 계속 거주할 수 있기 때문에, 급작스러운 전세 이탈이나 시장 혼란도 어느 정도 막아줄 수 있습니다.- 집값 변동성: 공급이 늘면서 집값 안정에 도움이 될 것이라는 전망과, 갭투자 수요가 유입돼 오히려 값이 버티거나 반등할 수 있다는 시각이 맞서고 있습니다. 실제 시장 반응은 당분간 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 오피스텔 주택 수 산정 기준 오피스텔은 원칙적으로 '업무시설'로 분류되지만, 실제로 어떻게 사용하느냐에 따라 세금 처리 방식이 달라집니다. - 취득세의 경우, 오피스텔을 구입할 때는 건축물대장에 등재된 용도(업무시설) 기준으로 4.6%의 단일 세율이 적용됩니다. 이때는 주택 수와는 별개로 계산됩니다. - 하지만 다른 주택을 추가로 살 때, 기존에 보유한 오피스텔이 '시가표준액 1억 원 초과'이면서 실제로 주거용으로 사용돼 재산세가 부과되고 있다면, 이 오피스텔도 주택 수에 포함되어 추가 주택 취득에 따른 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다. - 양도소득세는 ‘실질과세 원칙’에 따라, 등기상 용도와 관계없이 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택에 포함됩니다. 예를 들어, 아파트 2채에 주거용 오피스텔 1채를 보유했다면, 양도세 계산 시 3주택자로 분류됩니다. 다만, 최근 양도세 중과 유예 조치가 시행 중인지 반드시 확인해야 합니다.2. 다주택자 불이익 기준 (3주택 vs 2주택) - 양도세: 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면 아파트 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 없고, 장기보유특별공제 역시 불리하게 적용될 수 있습니다. - 종합부동산세: 1인이 보유한 주택의 공시가격 합계가 공제액을 넘으면 과세 대상이 되고, 3주택 이상일 경우 세율이 더 높게 적용됩니다.3. 오피스텔을 먼저 처분하는 게 나을까?핵심은 매도 순서와 전략입니다. - 시세차익을 먼저 확인하세요. 오피스텔은 아파트보다 가격 상승폭이 적은 경우가 많아, 먼저 매도해 주택 수를 줄이는 방식이 유리한 경우가 많습니다. - 비과세 전략을 생각한다면, 오피스텔을 먼저 팔거나 다시 업무용으로 전환(전입신고 말소 등)해서 2주택 상태를 만든 뒤, 남은 아파트 중 한 채를 일시적 2주택 비과세 요건에 맞춰 매도하는 방식이 절세에 도움이 됩니다. - 기준시가도 중요합니다. 오피스텔의 기준시가가 1억 원 이하라면 취득세 계산에서 주택 수에서 빠지는 등 예외가 있으니 먼저 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일부로 종료하겠다고 발표하면서, 고민이 많으실 것 같습니다.1. 양도세 중과 적용 여부 확인 (소득세법 시행령 제167조의3)가장 먼저 살펴볼 부분은 두 주택이 중과 대상에 해당하는지입니다.* 조정대상지역 여부: 양도세 중과는 서울 강남3구, 용산 등 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용됩니다. 만약 보유한 아파트 두 채가 조정대상지역이 아닌 지방 비규제지역에 있다면, 2주택자라도 기본세율(6~45%)만 적용되고, 중과세율(기본세율 + 20%p)은 적용되지 않습니다.* 지방 저가주택 특례: 만약 조정대상지역 내 주택을 갖고 있다 하더라도, 지방에 있는 아파트의 양도 당시 공시가격이 3억 원 이하라면 중과 배제 주택(소득령 제167조의3 제1항)에 해당되어 중과에서 제외됩니다.2. '신축 보유, 구축 매도' 전략의 현실적인 이유* 가치 방어: 최근 부동산 시장에서 신축과 구축 간의 격차가 더 커지고 있습니다. 3년 이내의 신축 아파트는 지방이라도 수요가 꾸준하고 가격 방어력이 높은 편입니다. 반면, 연식이 오래된 구축 아파트는 시간이 지날수록 매수자를 찾기가 어려워질 수 있습니다.* 취득세 및 보유세: 2025년 지방세법이 개정되면서, 지방 공시가격 2억 원 이하 주택은 취득세 중과 시 주택 수에서 제외되는 등 일부 혜택이 주어졌지만, 종합적으로 보면 미래 가치 면에서 양호한 신축을 남기는 쪽이 더욱 유리하다고 볼 수 있습니다.■ 제언* 먼저, 두 아파트의 공시가격(3억 원 이하 여부)을 확인해보세요.* 두 채 모두 비규제지역이라면 5월 이후 중과 걱정이 없습니다.* 상품성이 떨어지는 구축 아파트를 먼저 매각하는 것이 자산 관리에 더욱 합리적입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. '단지 내 정보'가 곧 경쟁력이기 때문입니다부동산 중개업에서 가장 중요한 것은 매물 확보입니다. 아파트 단지 내 상가에 입점하면 해당 단지의 집주인들과 접촉하기가 매우 유리합니다. 급매물이나 전세 정보를 가장 먼저 파악할 수 있는 위치를 선점하려는 전략입니다.2. 높은 객단가와 효율적인 동선아파트는 단일 거래 금액이 큽니다. 편의점이나 카페처럼 수백 명의 손님을 응대해야 수익이 나는 구조와 달리, 부동산은 한 달에 몇 건의 계약만 성사시켜도 임대료와 운영비를 충당할 수 있습니다.3. 상가 구조와 업종의 특성신축 아파트 상가는 평수가 작게 쪼개져 있는 경우가 많습니다. * 부동산: 책상 몇 개와 상담 공간만 있으면 되므로 작은 평수에서도 충분히 영업이 가능합니다. * 타 업종: 식당이나 카페 등은 주방 시설, 넓은 홀, 재고 창고 등이 필요해 임대료 부담이 큼에도 불구하고 입점이 까다로운 편입니다.4. '단지 내 독점력'에 대한 기대감특정 단지 안의 매물은 그 단지 상가에 있는 부동산이 가장 잘 안다는 인식이 강합니다. 주민들도 집을 내놓을 때 가장 가까운 곳을 먼저 찾기 때문에, 부동산 입장에서는 안정적인 배후 수요(세대수)를 보고 앞다투어 입점하는 것입니다.요약하자면부동산은 재고 관리가 필요 없고, 좁은 공간에서 높은 매출을 기대할 수 있으며, 무엇보다 해당 단지의 매물을 선점하기 위해 상가 목 좋은 곳을 장악하게 되는 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무주택 세대구성원 자격이 가장 중요합니다 현재 질문자님의 주소지가 부모님(유주택자) 집으로 되어 있다면, 공공임대나 행복주택을 신청할 때 부모님의 주택 소유 여부가 불이익으로 작용할 수 있습니다. - 전입신고 방법: 여자친구분이 거주하는 전세집으로 질문자님도 전입신고를 하시는 걸 권합니다. - 장점: 부모님 세대에서 분리되어 명확하게 '무주택자' 신분이 됩니다. 동거인 신분이라 세대주 전용 청약에는 제한이 있을 수 있지만, 예비 신혼부부 자격으로 신청하는 행복주택이나 공공임대의 경우 두 분 모두 무주택임을 증명하는 것이 우선이기 때문에 미리 전입을 해두는 것이 더 유리합니다.2. 예비 신혼부부 청약 전략 - 행복주택/공공임대: 예비 신혼부부는 입주 전까지 혼인 사실만 증명하면 되고, 신청 시점에 두 분 모두 무주택이면 조건을 충족합니다. 질문자님도 주소지만 옮기면 무주택 세대구성원 자격이 완벽히 갖춰지기 때문에, 탈락 가능성을 줄일 수 있습니다. - 곧 결혼 예정인데 지금 준비가 의미 있을까?: 네, 충분히 의미 있습니다. 청약은 '공고일' 기준 자격이 가장 중요하니, 미리 전입해서 무주택 기간을 확보해두고 세대 분리를 해놔야 갑작스럽게 좋은 청약 기회가 나와도 바로 지원할 수 있습니다.3. 제언 - 동거인 전입신고는 지금 바로 하시는 게 청약의 기본입니다. 부모님이 유주택자이기 때문에 세대 분리를 통해 무주택 자격을 확실하게 만들어두는 것이 중요합니다. - 부천이나 시흥 지역은 경쟁이 높은 편이니, 전입신고를 완료한 후 꾸준히 청약 공고를 확인하시고 지원하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대출 이자 부담 증가와 매수 심리 위축 미국의 금리가 계속 높게 유지되면, 한국은행도 자본 유출과 환율 급등을 막기 위해 쉽게 금리를 내리기 어렵습니다. 그 결과, 주택담보대출 등 부동산 관련 대출 이자가 고수준에서 머물게 됩니다. 이자 부담이 커지면서 실수요자와 투자자 모두 주택 구매를 주저하게 되고, "이젠 금리가 쉽게 내려가지 않는다"는 분위기가 확산되면 거래 자체가 더 얼어붙을 우려도 있습니다.2. 자산가치 재평가 및 경매‧급매 증가 고금리가 계속되면 예금이나 채권의 수익률이 더 매력적으로 보여, 부동산에서 빠진 자금이 금융시장으로 이동할 수 있습니다. 뿐만 아니라 과도하게 빚을 내 집을 산 이른바 ‘영끌’ 수요자나 여러 채를 가진 다주택자 중 일부는 대출을 버티지 못해 집을 급히 내놓거나, 결국 경매 시장에 넘어가는 경우가 늘어날 수 있습니다. 이 과정에서 부동산 가격도 추가 하락 압력을 받을 수 있습니다.3. 전세 시장 불안과 매매가 동반 하락 전세자금대출 금리 역시 계속 오르면, 세입자들이 월세로 돌아서는 현상이 더 뚜렷해집니다. 전셋값이 떨어지면 매매가를 떠받치던 하한선마저 무너지게 되고, 이 여파가 매매가 하락으로 이어지는 악순환이 생길 가능성이 높아집니다.요약하면, 미국의 고금리 기조가 이어지면 한국 역시 금리 인하가 쉽지 않아 장기적으로 고금리 상황이 고착화할 수밖에 없습니다. 이로 인해 부동산 시장의 유동성이 막히고, 집값 하락과 거래 침체가 더 깊어질 가능성이 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가장 빨리 신청할 수 있는 날짜신생아 특례대출(디딤돌 포함)은 보통 잔금일(소유권 이전 등기일)을 기준으로 최대 70일 전부터 신청할 수 있습니다.* 예를 들어, 잔금일이 6월 5일이라면 계산해서 3월 말에서 4월 초쯤 신청이 가능합니다.2. 가장 추천하는 신청 시기너무 일찍 신청하면 유효기간(대출 승인 후 30일 이내 실행 등)에 걸려 번거로울 수 있고, 반대로 너무 늦게 신청하면 심사가 지연될 경우 잔금일에 문제가 생길 수 있습니다.* 안정적인 신청 시점은 잔금일 기준 45일에서 60일 전 사이입니다.* 이유는, 서류 심사나 자산 심사(기금e든든) 과정에서 추가 보완 요청이 들어올 수 있기 때문입니다. 약 두 달 정도 넉넉하게 잡으면 심리적으로나 실제 진행 면에서도 훨씬 여유가 있습니다.3. 유효기간과 관련해 꼭 알아두실 점대출의 유효기간은 보통 승인 이후 대출 실행일까지의 기간을 말합니다.* 다소 일찍 신청하더라도 은행 담당자와 상담하면서 ‘잔금일이 6월 5일’임을 확실히 알려주시면, 심사 완료 뒤 잔금일에 맞춰 대출이 실행되게 일정을 잡아줍니다.* 다만, 주민등록등본이나 재직증명서 등 제출해야 하는 서류는 보통 발급일로부터 1개월 이내만 유효하니, 신청 직전에 발급받으시는 것이 좋습니다.■ 정리하자면3월 말보다는 4월 초쯤 '기금e든든' 홈페이지나 은행을 통해 신청을 시작하시는 걸 추천드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 과거 주택 소유 이력과 ‘생애최초’ 자격질문: 결혼 전에 남편이 혼자 집을 매매한 적이 있다면, 생애최초 혜택을 받을 수 없나요?답변: 원칙적으로는 생애최초 자격이 제한됩니다.- 기본적으로 정부 지원 대출(디딤돌, 신혼부부 전용 구입자금 등)에서 ‘생애최초 주택구입자’란 세대주와 세대원 모두가 한 번도 주택(분양권, 입주권 포함)을 소유한 적이 없어야 해당됩니다.- 배우자는 물론이고, 결혼 전이라도 남편에게 주택 소유 이력이 있다면 부부가 경제적으로 한 세대로 묶이기 때문에 생애최초 대출(낮은 금리, 높은 한도) 혜택은 받기 어렵습니다.- 참고로, 최근 신혼부부 특별공급 청약에서는 배우자의 혼인 전 주택 소유 이력을 인정하지 않는 규정이 생겼지만, 이는 ‘청약’에 한정된 내용입니다. ‘디딤돌 대출’처럼 저금리 주택기금 대출은 여전히 과거 소유 이력을 엄격하게 본다는 점 기억해 주세요.2. 부모님 합가 및 세대분리 시 무주택 인정 여부질문: 부모님 집에 세대원으로 등록돼 있는데, 세대분리를 하면 무주택세대가 되나요? (부모님 60세 이상, 자녀 30세 이상)답변: 세대분리를 하면 명확히 무주택 세대가 되며, 합가 상태에서도 무주택으로 인정받을 수 있습니다.- 세대분리를 하면 주민등록상 본인이 독립된 세대주가 되기 때문에, 부모님이 집을 가지고 계셔도 본인은 완전한 무주택 세대주로 인정됩니다. (만 30세 이상이어서 소득 증빙도 필요 없습니다.)- 현재처럼 부모님과 함께 세대원으로 있을 경우에도, 주택공급 규칙 제53조에 따라 만 60세 이상의 부모님이 가진 주택은 자녀의 청약이나 대출 심사에서 무주택으로 간주됩니다. 즉, 부모님이 60세 이상이시면 자녀분이 같은 세대에 있어도 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.- 다만, ‘노부모 부양 특별공급’이나 공공임대주택 청약처럼 일부 제도에서는 이런 예외 규정이 적용되지 않아 유주택 세대로 분류될 수 있으니, 어떤 목적으로 주택을 신청하거나 대출을 할지에 따라 세대분리를 해두는 것이 가장 안전합니다.■ 제언- 대출 신청 시 남편분의 과거 주택 소유 이력 때문에 ‘생애최초’ 우대 금리 혜택을 받지 못할 가능성이 높지만, 무주택이라면 ‘신혼부부 전용 주택구입자금 대출’ 자격은 충분히 갖추실 수 있습니다.- 만약 지방에서 전세로 거주 중이시라면, 집을 매수하고 대출을 받기 전 해당 지역에서 질문자님 또는 남편분을 세대주로 등록해 두는 것이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법적 권리는 누구에게 있을까?계약서상 종료일이 2월 25일이라면, 질문자는 25일 밤 12시까지 그 집을 사용할 권리가 분명히 있습니다. 임대인이 다음 세입자를 이유로 오전에 나가라고 강요하는 건, 법적으로 근거가 없는 일방적인 요구에 불과합니다.2. 이미 끝난 사전 협의질문자는 이미 임대인과 부동산에 "25일 저녁에 퇴실하겠다"고 두 번이나 분명히 알렸고, 부동산에서도 "시간을 맞추겠다"고 약속했습니다. 이런 기록이 있다면, 질문자에게 책임을 물을 이유는 전혀 없습니다. 오히려, 일정을 제대로 조율하지 못한 건 부동산의 잘못이 큽니다.3. 어떻게 말하면 좋을까? (대응 전략)임대인에게는 법적인 권리와 이미 주고받은 협의 내용을 명확하게 짚어주는 게 좋습니다.* 임대인에게: "이미 25일 저녁에 이사할 것이라고 고지했고, 확답을 받아 이사 및 청소 업체 예약까지 모두 마친 상태입니다. 일정 변경이 절대 불가능하니, 계약상 제가 25일까지 점유권이 있다는 점을 양해해 주세요."* 부동산에게: "분명히 저녁에 이사한다고 확인해 주셨는데, 갑자기 오전 퇴실을 요구하시다니요? 혹시 예약 위약금이 발생하면 부동산에서 책임지실 건가요? 다음 세입자와의 일정 조율은 부동산에서 알아서 해결해 주시기 바랍니다."4. 결론갑작스러운 요구에 당황해서 이삿날을 무리하게 앞당길 필요는 없습니다. 이사업체나 청소업체에 위약금을 물며 나가야 할 의무도 없으니, 부동산 측에 단호하게 요청해서 다음 세입자가 26일에 들어오도록 하거나, 25일 밤 늦게 입주할 수 있게 중재를 요청하는 게 가장 확실한 방법입니다.