경제
지방에 2주택자인데 매도 해야 할까요?
이번 정부 다주택자 양도세 중과 제도가 시행한다고 하는데
지방에 아파트2채 있습니다
매도해야 할지 계속 가져가야 할지 잘 모르겠습니다
하나는 구축이고 하나는 3년된 신축입니다
가격대는 지방아파트 평균치 같아요
너무 싸지도 비싸시도 않아요
어떻게 해야 할까요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
지방 2주택 보유 상황에서 양도세 중과 유예 종료와 시장 정체라는 두 가지 파고를 맞닥뜨리신 상황이군요.
정리해드리자면, 양도세 중과를 피하기 위한 '묻지마 매도'보다는, 취득 시점과 지역 내 입지적 희소성을 바탕으로 한 '자산 다이어트'가 필요한 시점입니다.
결정적인 판단 기준을 정리해드리겠습니다.
첫째, 양도세 중과 및 비과세 전략입니다. 2026년 이후 정부의 세제 개편 방향에 따라 다주택자 중과가 재개될 우려가 있다면, 양도차익이 적은 구축부터 정리하여 세금 부담을 줄이는 것이 맞습니다. 특히 지방 주택은 수도권과 달리 가액에 따라 중과 대상에서 제외되는 경우도 있으니, 소득세법상 '중과 제외 대상 주택'인지 세무사와의 교차 확인이 선행되어야 합니다.
둘째, 지방 시장의 양극화입니다. 현재 지방 부동산은 '신축 선호'와 '입지 편중'이 매우 심화하고 있습니다. 3년 된 신축은 향후 공급 부족 시 시세 회복의 탄력이 크지만, 구축은 인프라가 아주 뛰어나지 않은 이상 하락장에서는 더 깊게 침체될 위험이 큽니다. 따라서 구축 매도 후 신축 보유(또는 상급지 갈아타기)를 최우선 전략으로 삼으시길 권합니다.
셋째, 기회비용의 문제입니다. 두 채 모두 평균적인 가격대라면 자금이 묶여 있는 상태일 텐데, 지방의 보합세가 길어질수록 수도권이나 핵심 지역과의 격차는 더 벌어질 것입니다. 보유세 부담과 기회비용을 고려한다면, 한 채를 매도하여 유동성을 확보하거나 서울·수도권의 우량 자산으로 자산을 압축하는 포트폴리오 재편이 장기적으로 유리합니다.
두 채를 다 가져가며 버티기보다는 상대적으로 경쟁력이 떨어지는 구축을 먼저 매물로 내놓으시되, 급매보다는 시장가 수준에서 정리를 시도하며 하반기 금리 상황을 지켜보시는 것이 좋겠습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
해당 지역의 향후 2년간 입주 물량(공급 폭탄 여부)을 반드시 확인해 보시고, 공급이 과잉된 지역이라면 매도 시점을 앞당기시기 바랍니다.
채택된 답변안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일부로 종료하겠다고 발표하면서, 고민이 많으실 것 같습니다.
1. 양도세 중과 적용 여부 확인 (소득세법 시행령 제167조의3)
가장 먼저 살펴볼 부분은 두 주택이 중과 대상에 해당하는지입니다.
* 조정대상지역 여부: 양도세 중과는 서울 강남3구, 용산 등 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용됩니다. 만약 보유한 아파트 두 채가 조정대상지역이 아닌 지방 비규제지역에 있다면, 2주택자라도 기본세율(6~45%)만 적용되고, 중과세율(기본세율 + 20%p)은 적용되지 않습니다.
* 지방 저가주택 특례: 만약 조정대상지역 내 주택을 갖고 있다 하더라도, 지방에 있는 아파트의 양도 당시 공시가격이 3억 원 이하라면 중과 배제 주택(소득령 제167조의3 제1항)에 해당되어 중과에서 제외됩니다.
2. '신축 보유, 구축 매도' 전략의 현실적인 이유
* 가치 방어: 최근 부동산 시장에서 신축과 구축 간의 격차가 더 커지고 있습니다. 3년 이내의 신축 아파트는 지방이라도 수요가 꾸준하고 가격 방어력이 높은 편입니다. 반면, 연식이 오래된 구축 아파트는 시간이 지날수록 매수자를 찾기가 어려워질 수 있습니다.
* 취득세 및 보유세: 2025년 지방세법이 개정되면서, 지방 공시가격 2억 원 이하 주택은 취득세 중과 시 주택 수에서 제외되는 등 일부 혜택이 주어졌지만, 종합적으로 보면 미래 가치 면에서 양호한 신축을 남기는 쪽이 더욱 유리하다고 볼 수 있습니다.
■ 제언
* 먼저, 두 아파트의 공시가격(3억 원 이하 여부)을 확인해보세요.
* 두 채 모두 비규제지역이라면 5월 이후 중과 걱정이 없습니다.
* 상품성이 떨어지는 구축 아파트를 먼저 매각하는 것이 자산 관리에 더욱 합리적입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
양도소득세 중과유예 중단은 사실상 규제지역(조정대상지역)내 주택일 떄 실제 영향을 크게 줍니다. 그에 따라 지방에 2주택자라도 양도소득세에 대해서는 중과세가 부과되지 않고 기본세율만 적용되기 때문에 현재의 유예중단에 따른 직접적인 영향은 없기 떄문에 특별히 팔아야될 이유가 없다면 그대로 보유를 하시면 됩니다. 그리고 양도세자체가 양도차익에 대해서 붙는 세금인 만큼 구매가격대비 크게 차이가 없다면 양도소득세에 대한 걱정은 크지 않는게 일반적입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
2026년5월9일까지 양도소득세 중과 유예가 폐지가 되게 되는데 양도소득세 중과 해당 지역은 조정지역에 한정되게 됩니다. 즉 지방의 비조정지역일 경우 이번 양도소득세 유예 폐지와 상관이 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 이슈가 되고있는 양도세 중과는 조정대상지역에 있는 다주택을 양도할 때만 적용되며 조정대상지역이 아닌 지방에 위치한 주택은 해당되지 않습니다. 또한 양도소득세는 양도차익 (양도가액 - 취득가액 - 기타필요경비)이 있는 경우에만 과세되므로 양도차익이 없거나 크지 않다면 그렇게 큰 영향은 없을 것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
양도세 중과는 조정대상지역 주택에 적용됩니다
지방 대부분 지역은 현재 조정대상지역이 아니거나 규제가 약합니다
두 아파트가 조정대상지역인지 여부가 1차 판단 기준입니다
비조정지역이면 중과 영향이 거의 없을 수 있습니다
그래도 매도를 하셔야 한다면 구축을 먼저 매도하시는게 좋습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝납니다.
하지만 지방의 다주택자들은 해당 사항이 없습니다.
따라서 지금처럼 계속 다주택을 유지하셔도 무방하다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
비규제지역 지방은 양도세 중과 대상이 아닙니다. 유예가 끝나도 일반 세율이 적용되므로 세금 때문에 급하게 팔 이유는 전혀 없습니다. 지방은 입지보다 연식이 가격을 결정하니 가치가 하락 중인 구축은 지금 정리하고 수요가 탄탄한 신축은 더 보유하는 것을 추천합니다. 세금 폭탄 걱정은 덜어내시고 자산 가치가 낮은 것부터 정리해 똘똘한 1채나 현금 비중을 높이는 방향으로 움직이시는 것을 추천드립니다. 즉 세금 때문이 아니라 자산 교체 차원에서 구축은 팔고 신축을 지키는 것을 권장드립니다. 감사합니다.