경제
스쳐가는월급통장은그만
세입자 있는 다주택자 물건 매수 시 최장 2년간 실거주 의무 유예??
정부에서 무주택자가 세입자가 있는 다주택자 매물을 매수할 경우,
최장 2년간 실거주 의무를 유예 받을 수 있도록 한다고 하는데요..
이렇게 될 경우 다주택자들의 물건이 다수 쏟아져 매물이 많이 나올 것으로 예상은 되지만,
사실상 또다른 갭투자를 초래하는 것은 아닌지 의문이 드는데요..
어쩔 수 없이 여론의 힘에 밀려서 이러한 선택을 하게 된 걸까요?
어떤 영향을 끼치게 될까요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 정책 도입 배경
- 거래 절벽 해소: 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 실거주 의무 때문에 무주택자들이 매수에 소극적인 상황이 이어졌습니다. 이런 교착 상태를 풀고자 시장에 숨통을 틔우려는 목적이 큽니다.
- 연착륙 유도: 시장에 물건(매물)이 더 많이 나오도록 해서 집값을 안정시키고, 동시에 무주택 실수요자의 진입 장벽을 낮추겠다는 의도가 담겨 있습니다.
2. 갭투자 유발 우려에 대한 시각
- 우려되는 점: 말씀하신 대로, 이 정책이 갭투자 형태의 거래로 이어질 수 있다는 걱정이 있습니다. 초기 자금 부담이 적어지면, 단기적으로 투기 수요가 늘어날 가능성도 완전히 배제할 수 없습니다.
- 정부 입장: 하지만 정부는 '무주택자'에 한정해서 정책을 적용하기 때문에, 기존의 다주택자 갭투자와는 구분되도록 했습니다. 실거주 의무를 완전히 없애는 것이 아니라 유예해주는 형태이기 때문에, 유예 기간이 끝난 후 실제로 거주해야 한다는 점에서 일정 부분 투기적 수요를 억제하려는 장치가 마련되어 있습니다.
3. 앞으로 시장에 끼칠 수 있는 영향
- 매물 증가: 실거주 의무 유예로 다주택자들의 퇴로가 열리면서 시장에 나오는 매물이 당분간 늘어날 수 있습니다.
- 전세 시장의 안정: 기존 세입자들이 유예 기간 동안 계속 거주할 수 있기 때문에, 급작스러운 전세 이탈이나 시장 혼란도 어느 정도 막아줄 수 있습니다.
- 집값 변동성: 공급이 늘면서 집값 안정에 도움이 될 것이라는 전망과, 갭투자 수요가 유입돼 오히려 값이 버티거나 반등할 수 있다는 시각이 맞서고 있습니다. 실제 시장 반응은 당분간 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
채택된 답변안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
세입자가 있는 주택 매수 시 실거주 의무를 유예하는 조치는 실수요자의 주택 취득 문턱을 낮추고 시장의 거래 절벽을 해소하기 위한 현실적인 보완책입니다.
현재 논의되는 핵심은 분양가 상한제 적용 주택 등에 부과된 실거주 의무입니다. 기존에는 입주 시점에 바로 들어가 살아야 했지만, 이를 유예하면 매수자는 전세 보증금을 승계하여 자금을 확보한 뒤 나중에 입주할 수 있게 됩니다.
이 정책이 시장에 미칠 영향과 배경을 정리해 드리겠습니다.
첫째, 매물 유도와 거래 활성화입니다. 다주택자가 보유한 '임차인이 있는 매물'은 실거주 의무 규제 때문에 무주택자가 사고 싶어도 살 수 없는 구조였습니다. 이 빗장을 풀면 다주택자의 매물이 시장에 공급되는 효과를 기대할 수 있습니다. 정부는 규제 완화를 통해 시장의 하방 경직성을 확보하고 거래 정상화를 꾀하려는 의도가 큽니다.
둘째, 갭투자 조장 우려에 대한 시각입니다. 질문하신 대로 보증금을 끼고 집을 사는 형태이기에 외형상 갭투자와 유사해 보일 수 있습니다. 하지만 정부는 이를 '투기'보다는 자산 형성 과정에 있는 무주택자의 '주거 사다리' 복원으로 해석합니다. 현재 고금리 상황과 엄격한 DSR 규제를 고려할 때, 과거와 같은 공격적인 갭투자가 재현될 가능성은 낮다고 판단한 것으로 보입니다.
셋째, 여론과 정책적 판단의 배경입니다. 단순히 여론에 밀린 결정이라기보다는, 입주 시점에 현금을 마련하지 못한 수분양자들이 파산하거나 매물이 잠기는 부작용을 막기 위한 연착륙 카드에 가깝습니다. 실거주 의무를 완전히 폐지하기엔 야당의 반대가 거세기에 '유예'라는 절충안을 택한 측면도 있습니다.
결과적으로 이 조치는 단기적으로 급매물 소진에 도움을 줄 것이며, 실수요자에게는 자금 계획을 세울 수 있는 시간적 여유를 제공할 것입니다. 다만 향후 유예 기간이 끝나는 시점에 실거주 수요가 몰리면서 전세 시장에 변동성을 줄 수 있다는 점은 유의해야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
구입하려는 단지의 상세한 전세가율과 주변 입주 물량을 반드시 대조해 보고 최종 매수 시점을 결정하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
완전한 여론 대응이라기보다는 거래 정상화 압박이 컸다고 보는 게 맞습니다
정부 입장에서는 공급 확대는 시간이 걸리고
세금 완화는 정치적 부담이 될수 있습니다
그럼 실수요 매수 유연화가 가장 현실적인 카드라고 볼수 있습니다
실거주 의무 면제 아니고 유예을 주는것이고
다주택자 매물 유도 목적도 있고 세입자 보호 측면도 있습니다
제한적 갭 구조는 가능하지만 대량 투기 구조는 아니라서 단기적으로는 거래량 증가 가능성이 있습니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
세입자 때문에 집을 못 팔던 다주택자에게 퇴로를 열어주며 5월 양도세 중과 부활 전 매물을 끌어내기 위한 조치입니다. 무주택자가 전세를 끼고 집을 미리 사두는 합법적 갭투자가 가능해져 적은 자금으로 내 집 마련을 앞당길 수 있습니다. 단기적으로는 다주택자의 급매물이 늘어 가격 하락을 유도하겠지만 무주택 매수세가 붙으면 하락 폭이 줄어드는 하방 경직성도 생길 수 있습니다. 하지만 투자 가치가 높은 서울 상급지는 이 제도를 이용한 선취매가 몰려서 오히려 가격이 오를 가능성도 존재하고 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
정부에서 양도세 중과 유예 종료 시점이 촉박하다보니 다주택자들의 양도를 지원하기위해 무주택자인 경우 갭투자도 허용하기로 한 것인데, 다만 이렇게 하여도 최대 2년인 유예기간이 지나면 실거주를 해야하고 강화된 대출규제도 적용받기에 1주택자의 똘똘한 한채 갈아타기 거래에 한정될 수 있을것이라는 의견이 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 현재 서울 전역에 토지거래허가구역으로 묶여져 있기 때문에 매수를 하기 위해서는 실거주 의무가 있게 됩니다.
하지만 다주택자 양도소득세 중과 유예를 폐지를 통해서 시장에 매물이 나오게 하여도 실상 토지거래허가구역의 실거주의무때문에 세입자가 있는 매물의 경우 매수가 어려운 환경이라 이러한 것을 정부가 고려해서 무주택자만큼은 실거주자로 보고 토지거래허가구역내의 매물도 실거주를 유예를 시켜 줌으로써 매도 매물에 대한 거래가 원활하게 되게 하기 위함으로 풀이 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
정부의 실거주 의무 유예 정책은 다주택자 매물 유도와 세입자 보호를 위한 보완책입니다. 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시장 현실을 반영한 조치로 여론 압박 속 절충안 성격이 강하다 생각합니다.
갭투자 유발 가능성은 있지만 세입자 보호를 신경써야 하는 정부로써는 어쩔 수 없는 선택이라 생각합니다.
이러한 정책으로 세입자 낀 매물이 증가할 것으로 예상되며 매수자 가격 협상력이 올라 부동산 가격 하방 압력이 커질 것 같습니다.
누군가에게는 기회가 될 듯 합니다.
감사합니다.