답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 집값 하락을 저해하는 요인들 * 공사비 상승: 원자재 가격과 인건비가 크게 오르면서 분양가가 계속 높아지고 있습니다. 이는 기존 주택 가격을 지지하는 역할을 합니다. * 공급 부족 우려: 최근 몇 년간 인허가 및 착공 물량이 줄어들어, 향후 2~3년 뒤 신축 아파트 공급이 부족해질 것이라는 심리가 가격 하락을 막고 있습니다. * 금리 인하 기대감: 기준금리 인하가 시작되거나 예고되면 대출 이자 부담이 줄어들어 다시 매수 수요가 살아날 가능성이 큽니다.2. 집값 하락을 유도할 수 있는 요인들 * 가계부채 부담: 소득 대비 집값이 너무 높다는 인식이 강하고, 대출 규제(DSR 등)가 엄격해지면서 매수세가 붙기 어려운 구조입니다. * 인구 구조 변화: 저출산과 고령화로 인해 장기적으로는 주택 수요 자체가 줄어들 것이라는 전망이 지배적입니다.■ 정부의 역할, 잘하고 있는 걸까요?정부는 '시장 안정'과 '연착륙' 사이에서 줄타기하고 있습니다. * 집값이 너무 급등하면 서민 주거가 불안해지고, 반대로 너무 급락하면 금융 시스템 위기(PF 부실 등)가 올 수 있기 때문입니다. * 현재는 공급 확대 정책(3기 신도시 등)과 대출 규제를 병행하며 속도를 조절하고 있으나, 실거주 희망자들이 체감하기에는 여전히 가격이 높다는 비판을 피하기 어렵습니다.■ 내 집 마련을 고민 중인 분들을 위한 제안지금 당장 무리하게 빚을 내서 사는 것보다는 다음과 같은 전략을 추천합니다. * 청약 시장 공략: 공공분양이나 뉴:홈 등 주변 시세보다 저렴한 기회를 꾸준히 노려보세요. * 경매 및 급매물 모니터링: 시장이 침체될 때 나오는 저평가된 매물을 잡기 위해 종잣돈을 모으며 시장을 주시해야 합니다. * 지역별 차별화: 서울 상급지는 버티겠지만, 공급이 많은 외곽 지역은 조정될 가능성이 큽니다. 본인이 감당 가능한 지역의 수급 현황을 먼저 파악하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 다주택자의 기준은 무엇인가요?보통 우리나라 세법에서는 본인과 같은 세대에 속한 가족까지 포함해 주택을 2채 이상 가진 경우 ‘다주택자’로 분류합니다. 다만 구체적인 기준은 적용되는 법령에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다.예를 들어,- 2주택을 가진 경우부터는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에서 중과세 대상이 되기 시작해서 이 시점을 실질적인 다주택자 기준으로 보는 경우가 많습니다.- 주택이 3채 이상이면 더욱 엄격하게 다주택자로 분류되어 금융 규제와 세금 부담이 훨씬 커집니다.말씀하신 것처럼 부동산 시장이 건강하게 돌아가려면 매매와 임대가 적절히 이뤄져야 합니다. 누군가는 집을 사서 거주하고, 다른 누군가는 전세나 월세를 공급하기 때문에 이러한 순환이 꼭 필요하죠. 하지만 주택을 지나치게 많이 소유해 투기로 이어지는 걸 방지하기 위해 국가에서 주택 수에 따라 세금 등으로 조절하고 있다고 보면 이해가 쉽습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임차권 등기명령을 할 수 있나요?지금은 임차권 등기명령을 신청할 수 없습니다.- 이유: 임차권 등기명령은 전세 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못했을 때만 신청이 가능합니다. 질문자님은 계약 기간이 남아있으므로 이 방법은 아직 쓸 수 없습니다.2. 일부 짐을 남기고 전입신고를 유지하는 것이 최선인가요?네, 계약이 끝나기 전에 이사를 해야 한다면 현실적으로 이 방법이 가장 안전합니다.- 대항력 유지를 위해선 집에 짐을 일부라도 남겨 두고 전입신고를 그대로 유지하셔야 보증금을 보호받을 수 있습니다.- 주의할 점: 새 집으로 전입신고를 옮기는 순간, 기존 집에 대한 대항력이 바로 사라집니다. 그래서 보증금을 받기 전까지는 가족 중 일부라도 기존 집에 전입신고를 남겨두세요.3. 빠르게 문제를 해결하는 방법(실전 팁)이미지 내용처럼 “인기 지역이고 전세금도 올라서 집이 금방 나갈 것 같다”고 하셨으니 긍정적인 상황입니다.- 먼저 집주인에게 이삿날과 사정을 솔직하게 이야기하고, 중도 해지에 대해 협의를 시작하세요.- 새로운 세입자를 직접 구하는 것이 일반적이며, 이 경우에는 질문자님이 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다.- 가장 좋은 방법은, 새로운 세입자가 들어오는 날에 보증금을 받고 바로 이사하는 것입니다. 그러면 돈 문제 없이 깔끔하게 마무리할 수 있습니다.■ 요약해서 이렇게 안내드릴 수 있습니다“현재 계약 기간이 남아 있어 임차권 등기명령은 신청하실 수 없습니다. 보증금을 받지 못했는데 먼저 이사해야 한다면, 짐 일부를 남겨서 점유를 유지하고 전입신고도 옮기지 마세요. 이 두 가지가 보증금을 안전하게 지키는 핵심입니다.”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 금리 변화와 대출 규제 현재 시장에서 가장 큰 변수는 금리입니다. 금리 인하에 대한 기대도 있지만, 정부가 대출 규제를 강화하고 있어서 실제로 빌릴 수 있는 금액과 매월 이자 부담을 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다. 자신에게 부담이 되지 않는 범위 내에서 자금 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.2. 지역별 공급 물량 체크 집을 사고 싶은 지역의 앞으로 2~3년간 입주 예정 물량을 반드시 확인해보세요. 공급이 부족한 곳은 가격이 쉽게 떨어지지 않는 경향이 있고, 반대로 짧은 기간에 입주 물량이 몰린다면 가격 하락 위험이 있습니다. 만약 해당 지역에 많은 새 아파트 입주가 예정돼 있다면, 가격 조정이 더 이뤄진 후 급매물을 노려보는 것도 한 가지 전략입니다.3. 양극화 심화 이제 모든 지역이 다 같이 오르던 시대는 지났습니다. 입지가 좋은 곳, 교통이 편리한 역세권, 신축 아파트 등에 수요가 몰리는 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있어요. 조금 더 무리를 하더라도 입지가 확실히 검증된 곳을 선택하는 것이 자산 방어에 도움이 됩니다.4. 매수 타이밍 조언 - 실거주 목적이라면: ‘무릎에서 사서 어깨에서 판다’는 투자 관점보다는, 본인의 자금 계획이 마련돼 있고, 감당할 수 있는 가격의 급매물이 나왔을 때가 오히려 매수하기 좋은 시점입니다. - 투자 목적이라면: 시장에 실제 거래가 뚜렷하게 늘어나는지(예를 들어 서울 기준 월 5,000건 이상)를 보며, 너무 조급하게 판단하기보다는 충분히 관찰하는 자세가 필요합니다.결국 가장 중요한 건 시장 흐름도 중요하지만, 내 재무 상황과 장기적인 계획입니다. “내가 이 집에서 10년은 문제없이 살 수 있을까?”라는 질문에 자신 있게 ‘네’라고 답할 수 있다면, 크게 실패하는 경우는 드물다고 생각합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 토지거래허가구역이 해제된다고 해서 조정대상지역도 자동으로 해제되는 건 아닙니다. 1. 왜 따로 적용되나요?- 토지거래허가구역은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 지정됩니다. 투기 목적의 거래가 급증하거나 토지 가격이 빠르게 오르는 걸 막기 위해 시장, 군수, 구청장이 허가를 받도록 하는 제도입니다.- 조정대상지역은 ‘주택법’에 근거해 지정됩니다. 주택 가격이 물가상승률보다 더 빠르게 오르는 지역에 대해 대출이나 세금 등의 규제를 강화하는 제도입니다.2. 실제로는 어떻게 해제되나요?정부가 규제를 완화할 때 두 가지를 한 번에 발표하는 경우도 있지만, 법적으로는 각각 독립적으로 해제됩니다. 즉, 한 지역의 토지거래허가구역이 풀린다고 해서 조정대상지역도 자동으로 풀리지는 않습니다.그래서 규제 해제 여부는 해당 지역의 공식 공고문을 각각 확인하셔야 합니다. 보통은 조정대상지역(투기과열지구 포함)이 먼저 해제되고, 이후에 토지거래허가구역 해제가 뒤따르는 경우가 많습니다.Tip:궁금하신 지역이 있다면, 국토교통부나 해당 시·군·구청 홈페이지의 최근 공고문을 확인해 보시는 게 가장 확실합니다~!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 양도세 중과 부활과 ‘지방’의 차이 5월 9일 이후 다시 시행되는 다주택자 양도세 중과는 ‘조정대상지역’ 내 주택을 매도할 때만 적용됩니다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기 일부(과천, 성남, 하남, 광명 등 12곳)입니다. 이 지역에 해당하지 않는 비조정대상지역(주로 지방)에 있는 주택을 파는 경우에는 5월 9일 이후에도 기본세율이 적용되어 ‘양도세 중과 폭탄’ 대상이 아닙니다.2. 보유세(종합부동산세·재산세) 인상 관련 정부는 다주택자 양도세 중과 종료와 함께, 고가 주택이나 비거주 주택에 대한 보유세 개편도 검토하고 있습니다. - 지방 다주택자 포함 여부: 보유세(종부세)는 양도세와 달리, 전국에 가진 모든 주택을 합산해 세금을 매깁니다. 만약 다주택자 종부세율이 올라가면, 지방에만 집을 여러 채 가진 분들도 세 부담이 늘 수 있습니다. - 실거주 여부의 중요성: 최근에는 단순히 주택 수 만이 아니라 ‘실제 거주 여부’도 중요한 기준으로 논의되고 있습니다. 직접 살지 않는 주택이 있다면, 1주택자라 해도 보유세율이 높아질 수 있다는 점이 거론되고 있습니다.3. 요약 및 주의사항 - 양도세: 5월 9일 이후 지방(비조정지역) 주택을 팔 때는 중과세가 적용되지 않습니다. 하지만 서울, 경기 등 조정대상지역 주택부터 처분한다면 최고 82.5%의 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다. - 보유세: 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되므로, 세금 부담을 줄이려면 5월 말까지 잔금 지급이나 등기를 끝내는 것이 좋습니다. 보유세 개편은 전국 공통으로 적용될 가능성이 높기 때문에, 지방 다주택자도 영향권에 들어갑니다.결론적으로, 양도세 측면에서는 지방 주택이 상대적으로 안전한 편이지만, 계속 보유한다면 보유세 인상 부담은 피하기 어렵습니다. 6월 1일 이전에 보유 현황을 꼼꼼히 점검하고, 필요하다면 매도를 결정하는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 잔금 납부 후 입주 기한 토지거래허가구역에서 아파트를 구입하면, 등기가 끝나는 즉시 법적으로 거주 의무가 생깁니다. 다만 실제로는 이사 준비 기간 등을 고려해 통상 3개월, ~4개월 안에 입주하는 게 원칙으로 여겨집니다. 재외국민이 연말쯤 귀국할 계획이라면, 허가 신청 시 내는 토지이용계획서에 구체적인 입주 시기를 반드시 적어야 하고, 계획과 다를 경우 별도의 소명을 요구받을 수 있습니다.2. 주민등록 이전만으로 실거주 인정 여부 주민등록만 옮긴다고 실거주로 인정해주지 않습니다. 최근에는 실거주 조사가 더 엄격해져, 지자체에서 주민등록 전입 외에도 전기, 수도, 가스 등 공공요금 사용 기록까지 꼼꼼히 확인합니다. 만약 실제로 거주하지 않고 주민등록만 옮긴 게 적발되면 '이용 의무 위반'에 해당합니다.3. 실거주 의무 위반 시 불이익 허가받은 대로 직접 살지 않으면 취득가액의 10% 이내에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또, 재외국민이 거주 의무를 피할 목적으로 허위 전입신고를 했다가 적발될 경우, 형사처벌까지 받을 수 있어 규정이 상당히 엄격합니다.정리하면, 단순히 등본만 옮기면 끝나는 게 아니라 실제로 짐을 풀고 생활해야 실거주로 인정됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전입신고의 법적 근거전입신고는 주민등록법상 ‘실제로 거주지를 옮긴 날’ 해야 하는 겁니다. 아직 잔금을 다 내지 않아 입주 권한이 없고, 키도 받지 않은 상태라면 실제 거주하고 있다는 걸 증명할 수 없습니다. 이 경우 주민센터에서도 전입신고를 받아주지 않습니다.2. LH 및 관리사무소의 확인 절차LH 신축 아파트의 경우, 잔금을 모두 내고 관리사무소에서 ‘입주 확인서’를 받아야 정식 입주자로 인정됩니다. 이 서류가 없으면 해당 관할 주민센터에서도 실제로 거주하는지 확인이 불가능해 전입신고 처리가 거부됩니다.3. 무주택자 입증 문제전입신고 자체가 되지 않으니, 해당 아파트로 주소를 옮겨 무주택 세대주를 입증하려는 계획 역시 현재로서는 실행할 수 없습니다.■ 현실적인 대안은 이렇습니다.버팀목 대출 때문에 ‘세대 분리’가 급하시다면, 입주 예정인 아파트가 아닌 다른 방법을 고민해 보셔야 합니다. * 임시 세대 분리: 무주택자인 친척이나 지인의 집으로 잠시 주소를 옮겨서 ‘단독 세대주’나 ‘세대원’으로 분리한 뒤, 무주택 자격을 맞춰 대출을 신청하는 방식이 일반적입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 정부 정책의 변화와 시장 분위기 정부가 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 정책을 꾸준히 펼친다면, 과거처럼 집값이 끝없이 오르던 현상은 점차 진정될 수 있습니다. 세제 조정이나 대출 규제 또한 자금이 빗나가지 않게끔 하는 강력한 수단이 될 것으로 보입니다.2. 인구 구조의 변화 정책뿐 아니라 인구 감소와 고령화 역시 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 인구가 줄고, 전체적인 수요가 약해지면 전국적으로 집값 상승 신화는 점차 힘을 잃게 됩니다. 지역별 격차가 더 커질 수 있다는 우려도 있지만, 전반적으로는 시장이 점진적으로 안정될 가능성이 높아 보입니다.3. 젊은 세대의 기회 질문자님께서 바라는 것처럼, 이제는 집이 단순한 재테크 수단이 아니라 진정한 삶의 공간이라는 인식이 자리잡아야 한다고 봅니다. 최근에는 청년층을 위한 특별 분양, 저금리 대출 등 다양한 제도적 지원도 확대되고 있기 때문에, 시장의 거품이 꺼진다면 그동안 진입 장벽에 가로막혔던 젊은 세대에게도 점차 기회가 넓어질 수 있습니다.결국,오랜 신화가 한순간에 무너지진 않겠지만, 정책적 노력과 사회적 변화가 꾸준히 이어진다면 지금보다는 더 합리적이고 공정한 부동산 시장이 만들어질 것이라 기대합니다. 말씀해주신 것처럼, 젊은 세대가 희망을 가질 수 있는 세상이 되기를 저 역시 진심으로 응원합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 새 집주인의 임대인 지위 승계집이 팔리더라도, 새로 집을 산 사람은 이전 집주인이 가지고 있던 모든 권리와 의무를 자동으로 물려받게 됩니다.- 법적 근거: 주택임대차보호법 제3조 제4항 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다.”- 해설: 집이 주인을 바꿔도 기존 임대차계약은 그대로 유지됩니다. 그래서 새 집주인이 “나는 계약한 적 없으니 나가라”라고 할 수 없습니다.2. 묵시적 갱신 시 거주 기간 보장임대차계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)된 상태라면, 다시 2년간 거주할 수 있는 권리가 새로 생깁니다.- 법적 근거: 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나... 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”- 실제 적용: 이미 새 계약으로 넘어간 지 2개월이 지났다면, 앞으로 약 1년 10개월 정도는 법적으로 보호되는 기간이 남아 있다는 뜻입니다.3. 실거주 이유로 내보내는 것이 가능한지가장 걱정하시는 부분이 “새 집주인이 실거주를 원한다고 하면 어떻게 하나”일 텐데요.- 법적 판단: 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부할 수 있는 권리(법 제6조의3)는 반드시 ‘만기 6개월 전부터 2개월 전까지’ 행사해야 합니다.- 결론: 이미 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된 뒤에 집을 산 새 집주인은, 중간에 실거주를 이유로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 계약이 이미 2년 더 연장된 상태이기 때문입니다.■ 임차인이 꼭 지켜야 할 점법의 보호를 온전히 받으려면 아래 사항을 신경 써야 합니다.- 차임(월세) 연체 금지: 월세를 2회 이상 밀리면, 자동 연장 권리가 사라지거나 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조 제3항)- 대항력 유지: 전입신고를 옮기거나 짐을 모두 빼면 대항력이 사라집니다. 현재 상태를 그대로 유지하셔야 법적으로 보호를 받을 수 있습니다.■ 대응 방법 만약 새 집주인에게 연락이 온다면 이렇게 답하시면 됩니다.“주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 저희 계약은 이미 묵시적으로 갱신되었고, 제6조 제2항에 따라 20XX년 X월까지 거주 기간이 보장되어 있습니다. 다리 수술과 아이 학교 문제 때문에 이사는 어렵습니다. 그래서 만기까지 계약대로 거주하겠습니다.”