토지거래허가 지역 아파트 매매후 실거주관런

Question

아파트 매입 예정자가 재외국민입니다

이 재외국민은 년말 이전에 귀국 예정이나 일정은 아직 미정입니다

질문 1) 잔금 지불후 며칠내에 매입자가 실거주 시작해야 하나요?

질문 2) 매도자는 주민등록을 퇴거하고 매수자는 주민등록을 이전하는 것만으로도 실거주가 인정될까요?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

토지거래허가구역에서 주택을 취득하는 경우 실거주 의무는 원칙적으로 취득시점부터 발생하는데, 거래절차상 허가신청 -> 허가 -> 계약체결 -> 잔금완납 -> 등기 까지 소요시간이 4개월정도 걸리므로 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부가 판단됩니다. 만일 취득일이 4개월보다 빠른 경우에는 취득일부터 실거주 의무를 이행해야 합니다. 실거주는 주민등록만 이전하는 것에 그치지않고 이용실태 조사 등을 할 수 있으므로 실제 거주를 하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,허가일로부터 4개월 이내에 실거주를 시작해야 하는 것이 사실상 기준입니다

,예외적인 사유

업무·건강·유학·군 복무 등 불가피한 사유를 객관적으로 증빙하면, 관할 구청이 인정하는 경우 거주 시작 시점을 조정해 줄 수 있습니다

다만, 인정 기준이 명확히 규정된 법령이라기보다는 허가 권한자가 판단하는 영역이라 사전 합의가 필요합니다

,주민등록 이전만으로 실거주로 인정되나요?

주민등록 이전은 기본 요건이지만 충분하지 않습니다

토지거래허가제에서 요구하는 실거주 의무는 단순히 주민등록 상 주소 이전만으로 인정되지는 않습니다

실제 거주 사실 증명(생활실태)을 중요하게 보기 때문에, 주민등록만 옮기고 실제로 거주하지 않는다면 실거주 위반으로 판단될 위험이 큽니다

,재외국민 특수성

2026년부터 외국인(재외국민 포함)이 토지거래허가구역에서 주택 취득 시 거주 계획과 체류 상태를 신고하도록 규정도 강화되고 있다고 합니다

Answer 3

아파트 매입 예정자가 재외국민입니다

이 재외국민은 년말 이전에 귀국 예정이나 일정은 아직 미정입니다

질문 1) 잔금 지불후 며칠내에 매입자가 실거주 시작해야 하나요?

==> 허가일을 기준으로 4개월 이내 입주를 해야 합니다.

질문 2) 매도자는 주민등록을 퇴거하고 매수자는 주민등록을 이전하는 것만으로도 실거주가 인정될까요?

감사합니다.

==> 외형적으로 기본적인 사항입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 잔금 지불 후 4개월 이내 해당 주택에 입주해야 합니다.

2. 매수자 주민등록 이전만으로는 불충분합니다. 실제로 거주해야 합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

잔금 결제와 동시에 즉시 입주하는 것이 원칙이며 연말 귀국이라는 불투명한 일정은 허가 신청 단계에서 반려사유가 될수 있습니다. 단순히 주소지만 옮기는 행위는 실태조사 시 전기,수도 사용량 확인 등을 통해 위장 진입으로 적발될 가능성이 매우 높습니다. 구청의 사후 점검 시 실제 거주를 증빙하지 못하면 취득가액의 10%에 달하는 이행강제금이 부과되는 등 강력한 행정 처분을 받게 됩니다. 재외국인 신분으로는 실거주 예외 인정을 받기 어려우며 귀국 증빙이 가능한 시점에 맞춰서 잔금일을 설정하는 것이 법적 리스크를 피하는 유일한 방법입니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

토지거래허가구역의 매매를 하게 될 경우 허가 승인이 나고 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 그 다음으로는 2년간 실거주를 해야 될 의무가 발생을 하게 됩니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1. 잔금 납부 후 입주 기한

토지거래허가구역에서 아파트를 구입하면, 등기가 끝나는 즉시 법적으로 거주 의무가 생깁니다. 다만 실제로는 이사 준비 기간 등을 고려해 통상 3개월, ~4개월 안에 입주하는 게 원칙으로 여겨집니다.

재외국민이 연말쯤 귀국할 계획이라면, 허가 신청 시 내는 토지이용계획서에 구체적인 입주 시기를 반드시 적어야 하고, 계획과 다를 경우 별도의 소명을 요구받을 수 있습니다.

2. 주민등록 이전만으로 실거주 인정 여부

주민등록만 옮긴다고 실거주로 인정해주지 않습니다. 최근에는 실거주 조사가 더 엄격해져, 지자체에서 주민등록 전입 외에도 전기, 수도, 가스 등 공공요금 사용 기록까지 꼼꼼히 확인합니다. 만약 실제로 거주하지 않고 주민등록만 옮긴 게 적발되면 '이용 의무 위반'에 해당합니다.

3. 실거주 의무 위반 시 불이익

허가받은 대로 직접 살지 않으면 취득가액의 10% 이내에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또, 재외국민이 거주 의무를 피할 목적으로 허위 전입신고를 했다가 적발될 경우, 형사처벌까지 받을 수 있어 규정이 상당히 엄격합니다.

정리하면, 단순히 등본만 옮기면 끝나는 게 아니라 실제로 짐을 풀고 생활해야 실거주로 인정됩니다.