답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주택 수 산정 기준 (간주임대료 판단 시) 간주임대료는 부부가 합쳐서 ‘비소형 주택’ 3채 이상을 소유해야 과세 대상이 됩니다. - 소형주택의 기준: 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택입니다. - 소형주택의 혜택: 이 조건을 모두 충족한 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산할 때 주택 수에서 제외됩니다.2. 질문자님의 사례 정리 이미지의 보유 현황은 아래와 같습니다. - A주택 (본인): 비소형, 전세 - B주택 (본인): 소형주택, 월세 → 주택 수 산정에서 제외 - C주택 (배우자): 비소형, 전세 이 경우 실질적으로 간주임대료 과세 판단 시 적용되는 주택 수는 2채가 됩니다.3. 과세 여부 최종 확인 - 간주임대료: 비소형 주택이 2채이기 때문에, 간주임대료는 과세되지 않습니다. (비소형 주택을 3채 이상 보유해야 과세) - 월세 수입: 월세는 주택 수와 관계없이 2채 이상 보유 시 무조건 과세 대상입니다. 따라서 B주택에서 발생하는 월세(120만 원)는 임대소득세 신고 및 납부를 하셔야 합니다.정리하자면, ‘소형주택 덕분에 간주임대료(전세금에 대한 세금)는 내지 않아도 되지만, 소형주택에서 나오는 월세에는 세금을 내야 한다’라는 점이 핵심입니다. 질문자님이 정확히 이해하고 계시네요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이번 다주택자 관련 부동산 정책은 ‘투기 수요 억제’와 ‘실거주 중심 시장 개편’에 초점을 두고 있습니다. 이에 따라 강남구와 송파구에 예상되는 변화는 다음과 같습니다.1. 집값 전망: '똘똘한 한 채' 현상 심화 - 단기 관망세: 다주택자에 대한 세금이나 대출 규제가 강화되면, 신규 매수세가 잠시 주춤할 수 있습니다. 특히 취득세와 보유세 부담이 커지면서 거래도 한동안 줄어들 가능성이 있습니다. - 지역별 양극화: 규제가 강해질수록, 다주택자들은 지방이나 외곽의 주택부터 매도하고, 강남·송파처럼 가치가 높은 '상급지' 한 채를 남기는 경향이 뚜렷해집니다. 이 때문에 강남권 집값이 크게 떨어지기보다 오히려 강세를 보이거나 신고가를 기록할 수 있습니다.2. 매수자 대응 방안 - 무주택자와 1주택자 갈아타기: 정책 변화로 급매물이 일시적으로 나올 수 있고, 거래가 한동안 줄면서 기회가 생길 수 있습니다. 실거주 목적으로 집을 찾는 분이라면 시장이 조용해질 때, 급매 중심으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다. - 자금 계획 꼼꼼히 세우기: 대출 규제가 강화된 만큼 자신의 DSR 한도와 가용 자금을 더 보수적으로 점검해보세요. 너무 무리해서 대출을 받기보다는 안정적으로 감당할 수 있는 범위 내에서 계획을 세우는 것이 중요합니다.3. 핵심 정리 강남과 송파는 단순히 주거지를 넘어 ‘안전자산’ 성격이 강합니다. 정부가 다주택자 규제를 강화할수록 이런 핵심 지역에 수요가 몰릴 수 있습니다. 단기간의 가격 등락에 너무 민감할 필요 없이, 긴 호흡으로 우상향 가치를 바라보는 것이 현명해 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 폐업한 중개사에게 부가세를 지급하지 않아도 되는 이유 부가가치세법 제15조와 제16조에 따르면, 부가세는 '사업자'만이 받을 수 있습니다. - 사업자가 폐업 신고를 한 순간부터는 법적으로 더 이상 ‘사업자’ 자격이 없으니, 세금을 대신 받아갈 권리 자체가 사라져요. - 국세청도 폐업한 사람이 부가세를 받으면, 그건 세금이 아니라 개인의 부당이득으로 본다고 합니다. 또, 폐업일 이후에는 현금영수증도 아예 발급할 수 없습니다(소득세법 제162조의3).2. 동생 명의로 영수증을 끊으면 불법인 이유 동일한 상호라도 사업자 등록번호가 다르면 전혀 다른 사업자로 봅니다. - 조세범 처벌법 제10조에서는, 실제로 용역을 하지 않은 사람 명의(이 경우 동생)로 영수증을 발급하면 ‘가공 거래’에 해당한다고 명시하고 있어요. - 만약 이를 강행하면, 동생이 매출액의 2% 이상 가산세와 최대 3년 이하 징역 같은 형사처벌을 받을 수 있고, 문의하신 분도 비용 처리가 인정되지 않을 수 있습니다.3. 결론과 대응 예시 중개업자에게 이렇게 분명하게 말씀하시면 됩니다. "법령을 확인해보니, 폐업한 사업자에게는 부가세를 지급할 필요가 없고, 폐업일 이후에는 현금영수증 발행도 불가능하다고 합니다. 또 타인(동생) 명의로 영수증을 끊는 것은 조세범 처벌법상 가공거래에 해당해 양쪽 모두에게 위험이므로, 부가세를 제외한 법정 수수료만 입금드리겠습니다."

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 집주인의 보증금 반환 대출- 현황: 2026년 들어 '대출 총량 리셋' 덕분에 은행 자금 여력은 생겼지만, 가계부채 관리 목표치가 강화돼 여전히 심사가 엄격합니다.- 해결 방법: '임차보증금 반환 목적 주택담보대출'을 활용해야 합니다. - LTV, DSR 한도 안에서: 현재는 다주택자나 규제지역 여부와 상관없이, 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출은 대체로 LTV 범위 내에서 가능합니다. - 실행 조건: 대출금을 기존 세입자에게 바로 지급하고, 동시에 임차권 등기를 말소하는 '동시이행' 절차로 진행됩니다.금전소비대차 계약에서 ‘공정증서’와 ‘법정 지연 이자’를 결합해 임차인의 신뢰를 얻고, 임차권 등기까지 원만하게 해제하는 현실적이고 강력한 설득 방법을 정리해 드립니다. 2026년 기준, 강화된 세입자 보호와 최근 법원 실무 흐름을 모두 반영한 최신 근거를 바탕으로 안내합니다.2. 금전소비대차 공정증서를 활용한 보증금 분쟁 해결법 * 왜 ‘공정증서’가 필요한가?공정증서는 민사집행법 제56조에 따라 ‘집행권원’으로 인정받습니다. 쉽게 말해, 집주인이 약속한 날짜에 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 별도의 소송을 거치지 않고 이 공정증서만으로 바로 아파트에 대한 강제경매를 신청할 수 있습니다. 특히 임차권 등기를 해제해야 할 때 임차인이 느끼는 불안감(담보 없이 돈을 돌려받지 못할까 걱정하는 마음)을 깔끔하게 해결해 줄 수 있는 가장 확실한 법적 장치입니다.* 이자율 설정 – 임차인이 믿고 따를 수 있게원금만 약속한다고 임차인이 바로 응하지 않습니다. 신뢰를 얻으려면 아래와 같은 이자 구조를 제안하는 것이 좋습니다.- 약정 이자: 반환 기일까지는 민법 제379조에 따라서 연 5%의 이자를 지급합니다.- 지연 손해금: 만약 기일을 넘길 경우, 소송촉진법 제3조에서 정한 연 12%의 법정 이자를 적용한다고 명확히 밝혀 두세요. 이렇게 하면 임차인 입장에서도 소송을 진행할 때 얻을 수 있는 최대 이익과 똑같기 때문에, 협상에서 강한 신뢰를 줄 수 있습니다.* 금전소비대차 공정증서를 통한 임차권 등기 해제와 상생 방안현재 임차권 등기로 인해 대출이나 새로운 임대차 계약이 어렵다면, 임차인에게 ‘강제집행 승낙 문구가 들어간 금전소비대차 공정증서’ 작성을 제안하는 것이 가장 효과적입니다.3. 경매가 진행될 경우 집주인의 책임- 강제경매: 세입자가 보증금 반환 청구 소송에서 이기면, 해당 주택에 바로 강제경매를 신청할 수 있습니다.- 지연이자(지연손해금): - 세입자가 이미 집을 뺐을 때: 세입자가 집을 나가기로 약속을 지켰다면, 집주인은 법적으로 연 5%(민법 기준), 소송이 진행되면 연 12%(소송촉진법 기준) 지연이자를 모두 부담해야 합니다. - 세입자가 그대로 거주 중일 때: 등기 말소와 보증금 반환이 동시에 이뤄지는 관계라 지연이자가 붙진 않지만, 임차권 등기비용이나 소송비 등은 집주인이 부담해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항 참고)..

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무주택 세대구성원 판단 기준- 법적 근거: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제4호- 주요 내용: ‘무주택세대구성원’에는 세대주와 세대원, 그리고 배우자가 모두 포함됩니다. 여기서 ‘배우자’란 혼인신고가 완료된 법률상 배우자만 해당합니다.- 적용 예시: 지금 질문자님과 와이프 분은 혼인신고가 되어 있지 않은 사실혼 상태이기 때문에, 법적으로는 각각 다른 세대로 구분됩니다. 따라서 남편의 주택 소유 이력이 와이프 분의 무주택 자격(생애최초)에 영향을 주지 않습니다.2. 세대별 주민등록표상 ‘동거인’의 의미- 근거 법령: 「주민등록법 시행령」 및 주요 대출 규정- 요점 정리: 주민등록등본에 표시되는 ‘동거인’은 세대주의 세대원과는 별개로 봅니다.- 실무 적용: 와이프 분이 남편 분의 등본상 ‘동거인’으로 등재되어 있다면, 세대원이 아니라는 점이 확실히 입증됩니다. 대출 심사 시에도 와이프 분의 명의로 된 주택 여부만 따지기 때문에, 남편이 법적 배우자가 아니면 남편의 주택은 합산하지 않습니다.3. 생애최초 주택담보대출(LTV 80%) 및 신생아 특례대출- 관련 규정: 「은행업 감독규정」, 주택도시기금 운용 규정- 내용: 생애최초 주택을 구입하는 경우 LTV 80%까지 받을 수 있다는 혜택은 무주택 세대에만 적용됩니다. 와이프 분이 배우자로 등재되어 있지 않다면, ‘단독 무주택자’로 인정받아 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다.- 신생아 특례대출(2026년 기준): 만 1세 자녀가 있다면, 신생아 특례대출 신청이 가능합니다. 혼인신고와는 무관하게 가족관계증명서로 부모임을 확인하면 신청할 수 있고, 대출 심사에서 와이프 분의 소득과 주택 보유 여부만 확인합니다.4. 생애최초 취득세 감면 기준- 법적 근거: 「지방세특례제한법」 제36조의3- 핵심 내용: 생애최초로 주택을 구입하는 경우 소득에 상관없이 200만 원 한도 내에서 취득세를 감면받을 수 있습니다.- 적용 예시: 여기서도 배우자의 주택 소유 현황을 확인하게 되지만, 이때 배우자 역시 가족관계등록부상 배우자만 해당합니다. 사실혼 상태라면 와이프 분에게 단독 생애최초 자격이 인정되고, 취득세 감면 역시 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세금을 리모델링 비용으로 써도 되나요? 가능합니다. 임대인인 부모님은 받은 전세보증금을 어디에 활용할지 자유롭게 결정할 수 있습니다. 그 돈으로 집을 수리하거나 리모델링하는 것도 물론 허용됩니다. 단, 리모델링 관련 견적서, 세금계산서, 영수증 등은 반드시 부모님 명의로 챙겨 두세요. 전세금이 실제 집의 가치를 높이는 데 쓰였다는 것을 입증할 근거가 됩니다.2. 계약서는 어떻게 작성해야 하나요?일반적인 임대차 계약서 양식을 따르되, 특약사항에 구체적인 내용을 추가해 주세요. - 반드시 들어가야 할 기본 항목: 보증금 액수, 계약 기간, 임대인/임차인 정보 등 - 예시 특약사항: “본 계약의 임대보증금 0원은 임대인(부모)의 동의 아래, 해당 목적물(2층)의 리모델링 공사 비용으로 직접 지급 또는 상계 처리한다. 공사 범위와 시공 업체 선정 역시 양측 합의로 결정한다.” 또 가족 간 계약이라도 확정일자와 전입신고를 꼭 해 두세요. 그래야만 대항력이 생기고, 실제로 전세 거래였다는 점을 증명할 수 있습니다.3. 세무상 꼭 유의할 점- 시세에 맞는 임대료: 보증금이 주변 시세에 비해 지나치게 낮거나 높으면 증여로 볼 수 있으니, 보통 시세의 70~80% 선을 지키는 것이 좋습니다. - 자금 출처 입증: 전세금이 본인 소득 등 합법적인 자금임을 밝힐 자료가 있어야 합니다. - 계좌 이체 기록: 모든 보증금 거래는 흔적이 남도록 반드시 계좌 이체로 진행하세요. 현금 거래는 피하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 구청에 신고해야 하나요?반드시 인허가 절차가 필요합니다. * 증축 또는 대수선: 외부 계단을 새로 설치하는 경우, 바닥면적이 늘어나면 ‘증축’으로, 건축물의 주요 구조에 변화가 있다면 ‘대수선’으로 볼 수 있습니다. * 절차: 계단의 규모에 따라 건축허가 또는 건축신고가 필요할 수 있습니다. 별도의 신고 없이 임의로 설치하면 위반 건축물로 간주되어 이행강제금이 부과될 수 있으니, 반드시 설계사무소에서 도면을 검토받고 관할 구청에 접수하셔야 합니다.2. 계단 면적이 용적률에 포함되나요?보통 ‘바닥면적’에 포함되어 용적률 산정에 반영됩니다. * 원칙: 건축법에서는 계단도 바닥면적으로 인정하므로, 계단 설치 시 용적률(연면적)이 그만큼 늘어납니다. * 예외: 다락으로 가는 계단이나 피난계단 등 특수한 요건을 갖춘 계단은 경우에 따라 바닥면적에서 제외 가능하지만, 일반적으로 1~2층을 연결하는 외부 계단은 면적에 포함될 확률이 높습니다. * 만약 현재 건물의 용적률이 이미 포화상태라면, 외부 계단 설치로 법정 용적률을 초과할 수 있어서 설치 자체가 어려울 수 있습니다.추가로 꼭 체크해야 할 점 * 건축선·인접대지 경계: 계단을 설치할 때 이웃 대지와의 거리(이격 거리) 규정도 반드시 확인해야 합니다. * 구조 안전: 외부 계단이 기존 건물의 구조에 무리를 주지 않는지도 검토가 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택도시기금의 최신 업무 지침에 따르면, 질문하신 것처럼 대출 금액을 늘리지 않고(증액 없음), 기존에 살던 집에서 계약을 연장하는 경우에는 소득 심사 때문에 연장이 거절될까 걱정하실 필요 없습니다.1. 소득 심사 규정 버팀목 대출은 처음 대출을 받을 때만 소득 심사를 엄격하게 하고, 단순 연장 때는 소득 요건을 다시 따지지 않는 것이 원칙입니다. 연봉이 5천만 원을 넘었더라도 대출이 회수되거나 연장이 거부되지는 않습니다. 보통 소득 심사는 ‘이사(목적물 변경)’나 ‘대출 증액’ 시에만 다시 진행됩니다.2. 금리 가산 및 상환 규정 소득이 기준을 넘은 상태에서 연장하는 경우에도 연장 자체는 가능하지만, 아래 두 가지 중 한 가지 상황이 적용될 수 있습니다.- 소득 초과 가산 금리: 연장 시점에 소득이 기준을 초과하면, 은행 지침에 따라 약 0.1~0.2%포인트 정도 금리가 올라갈 수 있습니다.- 원금 상환 또는 금리 가산: 버팀목 대출은 연장할 때 대출 잔액의 10%를 상환해야 합니다. 만약 이 금액을 상환하지 않고 연장할 경우, 0.1%포인트의 가산 금리를 적용받게 됩니다.3. 결론 목적물 변경 없이 대출금도 그대로 유지하면, 소득이 올랐다고 해도 연장은 거절되지 않습니다. 다만, 소득 증가나 원금 미상환에 따라서 금리가 소폭 오를 수 있다는 점만 참고하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 처분 기한과 의무사항 (최신 규정 기준)- 처분 기한: 2023년 초 개정된 규정에 따라, 일시적 2주택자가 구입 목적으로 보금자리론을 이용할 경우 기존 주택 처분 기한은 대출 실행일로부터 3년입니다.- 집 처분 완료 시점: 2023년 11월에 대출을 받으셨으므로, 2026년 11월까지 기존 주택(대구 소재, 1.5억 원)의 소유권 이전 등기를 마치거나 멸실 증빙을 제출해야 합니다.2. 처분하지 않았을 때의 법적·금융적 불이익만약 약정한 기간 내에 기존 주택을 처분하지 않으면, 한국주택금융공사는 대출 약정 위반으로 아래와 같은 조치를 즉시 취할 수 있습니다.- 기한이익 상실(대출금 즉시 회수): 대출 약정서 12조 등에 따라 대출 만기와 관계없이 남은 원금을 한 번에 모두 상환해야 할 의무가 발생합니다. 상환하지 못하면 주택이 임의경매로 넘어갈 수 있습니다.- 연체이자 부과: 대출금 회수 대상으로 분류되는 시점부터 일반 금리보다 훨씬 높은 연체 이자가 적용되어, 채무 부담이 빠르게 커집니다.- 정책모기지 이용 제한: 처분 조건 위반일로부터 3년간 보금자리론, 디딤돌 대출 등 모든 정책 금융상품 이용이 금지됩니다. 관련 내용이 신용정보망에 등록되어, 향후 다른 금융 거래에서도 불이익을 받을 수 있습니다.3. 경제적 분석과 권고- 역마진 상황: 현재 이자(월 80만 원)가 월세(60만 원)보다 높아서, 매달 20만 원씩 손해를 보고 계신 셈입니다.- 결론: 시세보다 조금 싸게 집을 팔아 일시적으로 손해를 보더라도, 수억 원에 달하는 대출금을 즉시 상환해야 하는 위험에 비하면 금전적 부담이 훨씬 적습니다. 게다가 2026년 대구 지역 부동산 시장을 감안할 때, 앞으로 매도가 점점 더 어려워질 가능성도 있으니, 지금부터 적극적으로 매물을 내놓으실 것을 권유합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매물 잠김 현상양도세 중과의 가장 대표적인 부작용으로 꼽을 수 있습니다. 세금 부담이 커지면 집주인들은 집을 내놓기보다는 증여로 돌리거나, 세금 정책이 완화될 때까지 매도를 미루는 경우가 많습니다. 이처럼 시장에 나오는 매물이 줄면, 오히려 공급이 부족해져 집값이 오르는 현상이 나타날 수 있습니다.2. 똘똘한 한 채 현상 심화다주택자에 대한 세금이 늘어나면, 여러 채를 가진 사람들이 지방이나 외곽의 주택을 먼저 정리하고, 핵심 지역(예를 들면 강남 등 가치가 높은 곳)의 한 채만 남기는 경향이 강해집니다. 이로 인해 지역 간 집값 격차가 커지고, 인기 지역의 집값은 더 단단하게 버티게 됩니다.3. 조세 전가 현상집을 파는 사람이 자신이 부담할 세금을 매매가에 포함시켜 올려서 집을 내놓는 현상도 생길 수 있습니다. 특히 수요가 많은 곳에서는 매수자가 세금 부담까지 떠안게 되고, 결과적으로 거래가격이 오르는 원인이 되기도 합니다.4. 긍정적 측면정책이 의도하는 긍정적인 효과도 분명 있습니다. 기대 수익률을 낮춰 새로운 투기 수요를 제한하고, 장기적으로 집값을 안정시키려는 취지입니다. 다만, 이런 효과가 충분히 나타나려면 반드시 주택 공급 대책이 함께 마련되어야 실효성을 얻을 수 있습니다.■ 요약 및 결론전문가들 의견도 엇갈리지만, 말씀하신 것처럼 공급이 부족한 상황에서 양도세만 높이면 실제로 ‘매물 잠김’ 현상 등으로 집값이 오를 가능성이 있습니다. 그래서 양도세 중과는 단순한 규제 수단이 아니라 시장의 수요와 공급 흐름을 충분히 고려해서 신중하게 판단해야 할 정책입니다.