답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 보증금 반환 지연 및 관리비 책임 관계 가장 중요한 부분은 “계약 종료일 이후의 관리비와 월세를 누가 부담하는가”입니다. - 원칙적으로 임차인(아버님)이 집을 다 비우고 열쇠를 돌려주었다면(명도), 그날 이후로 발생하는 월세와 관리비는 집주인 부담입니다. - 지금 상황을 보면, 11월 말에 짐을 다 빼셨다고 하셨죠. 만약 짐을 완전히 정리하고 비밀번호나 열쇠까지 집주인에게 전달했다면, 그 뒤로는 아버님이 내야 할 관리비가 없습니다. - 다만, 짐 일부가 남았거나 비밀번호 전달 없이 집주인이 현장을 사용할 수 없는 경우에는 관리비 청구 문제가 생길 수 있으니 이 부분만 유의하시면 됩니다. 2. 어떻게 조율하면 좋을까요?① 내용증명 보내기 (가장 효과적인 압박) 말로만 해결하려 하면 일이 늦어질 수 있으니, “언제까지 보증금을 돌려주지 않으면 법적 조치를 취하겠다”는 내용을 내용증명으로 보내시는 게 좋습니다. - 집을 비웠으니 이후 관리비와 전기, 가스 등 요금은 집주인 부담임을 명확히 밝히세요.② 임차권등기명령 신청 ✔️✔️✔️보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사했다면, 꼭 임차권등기명령을 신청하셔야 해요.- 🌈보증금을 안전하게 회수하시려면 집을 점유, 전입신고, 확정일자가 필요한데 이 조건을 하나라도 어기는 경우가 발생하면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다.- “보증금을 계속 안 주면 임차권등기명령 신청하겠다”고 이야기만 해도 집주인이 태도를 바꿀 수 있으니 참고하세요.③ 미납 관리비 협의 집주인이 보증금에서 미납 관리비를 차감하려 할 수 있습니다. - 협상할 때는 “계약 만료일(12월 5일)까지의 관리비만 우리 쪽에서 정산하고, 그 이후는 집주인이 보증금을 안 돌려줘서 생긴 기간이니 집주인 부담”이라고 주장해 보세요. - 혹시 빨리 정리하고 싶으면 12월분만 반반 부담하는 식의 도의적 합의를 시도해볼 수도 있지만, 법적으로는 아버님이 내야 할 의무가 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 증여세: ‘부동산 무상 사용 이익의 증여’(상증세법 제37조)가족 소유의 부동산을 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 임차해 거주하는 경우, 차액만큼 증여를 받은 것으로 간주될 수 있습니다.- 판단 기준: 실제 보증금과 시세 차액을 합산했을 때, 그 ‘무상 사용 이익’이 5년 동안 1억 원 이상이면 증여세 과세 대상입니다.- 만약 보증금 4천만 원이 시세의 절반 정도라고 하더라도, 해당 빌라의 시가가 약 13억 원 이하라면 5년치 이익이 1억 원을 넘지 않을 가능성이 높아 증여세가 나오지 않을 확률이 큽니다.2. 종합소득세: ‘부당행위계산 부인’(소득세법 제41조)이 부분은 임대인인 오빠에게 관련된 규정입니다. 세무당국에서는 가족 간 거래로 조세를 부당하게 줄였다고 판단하면, 실제 계약 금액이 아닌 시세 기준으로 소득을 다시 계산할 수 있습니다.- 적용 조건: 거래 금액이 시가보다 5% 이상 혹은 3억 원 이상 차이가 날 때 적용됩니다.- 오빠가 임대소득세를 신고할 때, 국세청에서는 실제 받은 4천만 원이 아니라 주변 시세를 기준으로 임대소득을 재산정해 세금을 부과할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 확정일자 부여 시점 2026년 2월 19일(목)에 확정일자가 부여됩니다. · 근거: 2026년 설 연휴는 2월 14일(토)부터 2월 18일(수)까지 5일간입니다. 온라인 신청(인터넷 등기소 등)은 연휴 중에도 가능하지만, 실제 처리 업무는 담당 공무원이 복귀하는 첫 영업일인 2월 19일(목)에 진행됩니다. · 원칙: 확정일자의 효력은 공무원이 신청 서류를 확인하고 승인(수리)한 날짜부터 발생합니다. 따라서 2월 19일(목)에 확정일자가 부여된다고 보시면 됩니다.2. 연휴 기간 대출 위험 및 방어 작성하신 특약이 최선의 대처이며, 연휴 기간보다는 연휴 직후가 더 중요합니다. · 위험요소: 설 연휴 동안에는 은행 등 금융기관도 휴무이기 때문에 집주인이 그 사이에 새로 담보대출을 실행하는 것은 거의 어렵습니다. · 주의해야 할 시점: 진짜 위험은 연휴가 끝난 2월 19일(목) 오전입니다. 이때 확정일자가 승인되기 직전에 대출 신청이 들어올 수 있습니다. · 최신 제도 활용: 최근에는 전세계약 당일 ✔️‘주택임대차계약 신고’를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 따라서 2월 14일(토)에 계약을 체결한 직후 모바일로 곧바로 신고를 마치면 가장 안전합니다.3. 해외 출장 중 챙겨야 할 점 2월 19일(목)~20일(금) 사이에 확정일자 처리 결과를 꼭 확인하셔야 합니다. · 온라인 신고필증 확인: 2월 21일(토) 출국 전, 19~20일 이틀 동안 [부동산거래관리시스템]에 접속해서 신고가 정상적으로 ‘수리 완료’ 되었는지 확인하고, 신고필증을 저장(사진 또는 캡처)해 두세요. · 등기부등본 재확인: 귀국한 뒤(3월 중순) 또는 잔금 치르기 전(4월 말)에 다시 한 번 등기부등본을 발급받아, 2월 19일 이후에 새롭게 추가된 권리가 없는지 확인하는 것이 좋습니다. · 출장 중 유의사항: 대출이 필요하다면 출국 전 미리 은행 상담을 마치고, '확정일자 받은 계약서(신고필증)'를 제출해 두는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 반드시 확인해야 할 위험 요소- 결로와 곰팡이: 구조가 같아도 위치에 따라(특히 외벽 쪽 방이나 환기가 잘 안 되는 곳) 곰팡이가 심한 방이 있을 수 있습니다.- 수압과 배수: 싱크대나 화장실 물이 잘 내려가는지, 수압이 약하지 않은지는 집마다 다를 수 있어요.- 악취와 해충: 바퀴벌레 같은 해충 문제도 하수구나 벽틈 등이 어떤지에 따라 특정 방에서 심하게 나타날 수 있습니다.- 옵션 상태: 에어컨, 세탁기, 냉장고처럼 꼭 필요한 기본 옵션이 노후되었거나 고장난 곳도 있으니 이런 점도 꼼꼼히 체크해야 해요.2. 현실적인 대처 방법정말 이 오피스텔 말고는 대안이 없다고 해도, 최소한의 안전장치는 마련해야 합니다.- 특약 사항 추가(가장 중요): 계약서에 반드시 아래와 같은 내용을 넣으세요. > "입주 후에 누수, 곰팡이, 벽지 훼손이나 가전 고장 등 중대한 하자가 발견되면, 임대인이 즉시 수리나 교체를 해준다. 만약 수리가 불가능할 정도로 심각한 경우에는 계약을 해지할 수 있다."- 중개인에게 재차 부탁하기: 집주인 설득이 어렵다면, 부동산 중개인에게 “음료수라도 사서 갈 테니 5분만 방을 보여달라”고 해보세요. 현재 세입자가 정말 안 된다면, 퇴거하자마자라도 바로 볼 수 있게 약속을 잡으세요.- 동일 라인/층의 빈방 확인: 들어갈 방을 아예 못 본다면, 같은 방향의 바로 윗집이나 아랫집, 혹은 같은 라인의 빈방이라도 잠깐 보여달라고 하면 대략적인 채광이나 소음은 확인할 수 있습니다.■ 정리 및 조언- 직접 방을 보고 계약하는 게 원칙이에요. 못 보여주겠다는 건 그만큼 뭔가 숨기고 싶다는 의미일 수 있어요.- 아무 조건 없이 계약하면, 나중에 혹시라도 문제가 생겼을 때 “구조가 같다고 했지, 상태까지 완벽하다고 한 건 아니다”는 식으로 나오기 쉽습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세무적 관점 (증여세 문제)현재 혼인 신고 전이므로 법적으로는 '타인' 관계입니다. 타인 간 증여 시 무상 증여 한도는 1,000만 원뿐입니다. * 차용증 작성: 1억 원을 빌려주는 형식으로 차용증(금전소비대차계약서)을 작성하는 것은 좋은 방법입니다. * 주의사항: 단순히 종이만 써두는 것이 아니라, 실제로 이자를 지급한 통장 기록이 있어야 세무조사 시 '허위 차용증'으로 의심받지 않습니다. (현재 법정 적정 이자율은 연 4.6%이나, 1억 원의 경우 무상 대여 시 이자 이익이 1,000만 원 미만이라 무이자로 설정하기도 합니다. 다만 안전하게 소액이라도 이자를 주고받는 것을 권장합니다.)2. 보금자리론 대출 규제 관련 * 자금출처 확인: 보금자리론 실행 시 한국주택금융공사나 은행에서 자금출처를 꼼꼼히 봅니다. 예비 신부님의 소득 대비 잔금이 부족한데 1억 원이 입금된다면 출처 증빙을 요구할 수 있습니다. * 차용금의 성격: 대출 기관에서는 차용금을 '부채'로 간주할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이 단지는 일반적인 주상복합 아파트가 아니라, 생활형숙박시설(생숙)과 오피스텔이 함께 있는 복합단지입니다. 단지 전체가 생숙으로만 이루어진 것은 아니고, 동별로 용도가 다릅니다.- 301동, 302동: 이 두 동은 생활형숙박시설로, 주로 92㎡ 타입으로 구성돼 있습니다.- 303동: 여기는 오피스텔로, 84㎡ 타입입니다.- 추가 안내: 현재 301동과 302동의 생활형숙박시설은 오피스텔로 용도 변경을 추진 중인 것으로 확인됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계좌 명의 확인이 핵심가장 중요한 것은 '사업자 통장의 명의'입니다. 해당 통장이 법인 명의가 아닌 '개인사업자(판매자 본인 성함)' 통장이라면, 결국 판매자 본인의 계좌로 간주됩니다. * 예: 홍길동(길동상사) → 본인 계좌로 인정되어 안전함.2. 구매자가 불안해하는 이유와 해결책구매자가 사업자 통장을 꺼려하는 이유는 '혹시라도 사업용 자금과 섞여 나중에 세무적인 문제가 생기거나, 소유주 본인이 아닌 곳에 입금했다는 오해를 받을까 봐'입니다. 이를 해결하기 위해 다음을 준비하세요. * 계좌 확인서: 해당 사업자 통장의 예금주가 판매자 본인임을 증명하는 서류(통장 사본 등). * 특약 사항 기재: 매매 계약서 특약란에 "매매 대금은 판매자 본인의 사업자 통장(OO은행, 계좌번호, 예금주)으로 입금하기로 상호 합의함"이라는 문구를 넣으면 구매자의 불안감을 해소할 수 있습니다.3. 외국인 판매자 주의사항외국인의 경우, 부동산 매도 시 '인감증명서(또는 본국 공증 서류)'와 '양도소득세 신고' 절차가 중요합니다. 통장 한도 제한 때문에 사업자 통장을 쓰시는 것은 실무에서 종종 있는 일이지만, 입금된 돈을 다시 인출하거나 송금할 때 은행에서 매매계약서를 요구할 수 있으니 계약서 원본을 잘 챙겨두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임차인 신청 조건(2026년 기준)- 소득 요건: 무주택 세대주 중 총급여 8,000만 원 이하(종합소득 7,000만 원 이하)일 때 신청할 수 있습니다.- 주택 요건: 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하) 또는 기준시가 4억 원 이하 주택(오피스텔, 고시원도 포함)이 대상입니다.- 필수 요건: 전입신고가 되어 있어야 하고, 임대차계약서의 주소와 주민등록등본 주소가 같아야 합니다.2. 환급 혜택과 한도- 공제율: 총급여 5,500만 원 이하이면 월세의 17%, 5,500만 원을 넘으면 15%를 세금에서 돌려줍니다.- 한도: 1년에 납부한 월세 중 최대 1,000만 원까지 인정되고, 최대 170만 원까지 환급받을 수 있습니다.3. 임대인 관련 사항과 법적 근거- 임대인 동의: 임차인의 고유 권리이기 때문에 집주인 동의가 없어도 신청 가능합니다.- 법적 근거: 조세특례제한법 제95조의 2에 근거한 제도입니다.- 집주인 영향: 임대소득을 성실히 신고한 집주인에게는 별다른 영향이 없고, 신고하지 않은 경우 소득이 드러날 수 있습니다. 하지만 이 때문에 세액공제를 포기하실 필요는 없습니다.- 사후 신청: 혹시 집주인과 마찰이 걱정된다면 이사 후 5년 안에 '경정청구'로 소급 신청도 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매도(다시 파는 경우)가장 정리하기 쉬운 방법이긴 하지만, 신축 빌라 특성상 금전적으로 손해가 가장 클 수 있습니다. * 감가상각: 신축 빌라는 ‘첫 입주’에 프리미엄이 붙기 때문에, 구매 후 얼마 지나지 않아 판매할 경우 분양가보다 더 낮은 가격에 내놓아야 실제 거래가 이뤄지는 경우가 많아요. * 세금 문제: 보유 기간이 1년이 안 되면 양도소득세율이 굉장히 높아집니다(현재 약 70%). 분양가보다 낮게 팔아서 이익이 없다면 세금 부담은 줄어드나, 중개 수수료나 취득세 등 추가 비용이 발생합니다. * 대출 상환: 주택을 매도하면 곧바로 대출금을 상환해야 하고, 3년 이내 상환하는 경우엔 중도상환수수료가 붙을 수 있어요.2. 전세 또는 월세(임대 놓는 경우)지방으로 이주하면서도 집을 소유한 채 수익을 내거나, 보증금으로 대출을 상환하는 방법입니다. * 전세: 전세 보증금을 받아 대출금을 갚는 방안이에요. 다만, 최근 빌라 전세 사기 이슈 때문에 전세가율이 낮아져 매매가(2억 후반) 만큼은 받기 어려울 수도 있습니다. 이럴 땐 부족한 금액(역전세)에 대한 부담이 본인에게 돌아가요. * 월세: 대출을 유지하면서 월세 수입으로 이자를 내는 방식입니다. 하지만 지방에서 생활하시면서 안산 집의 관리(수리 등)까지 챙겨야 하는 번거로움이 따라옵니다.3. 현실적인 행동 가이드서둘러 결정하기보다는 아래 단계를 차근차근 확인해 보세요. * 시세 파악: 인근 부동산 여러 곳(3~4군데)에 직접 전화해서 “이 정도 가격에 매매나 전세가 가능할까요?”라고 여쭤보세요. 신축 빌라는 시세 정보가 부족하니 현장 분위기를 직접 듣는 게 중요합니다. * 대출 확인: 거래 은행에 직접 문의해 “실거주 의무”가 있는지, 중도상환수수료는 얼마인지 여쭤보세요. (특히 디딤돌이나 보금자리론처럼 정책금융의 경우 실거주 조건이 있을 수 있어요.) * 손실 계산: (취등록세 + 중도상환수수료 + 중개 수수료 + 매매 손실) 등을 계산해 현실적으로 감당할 수 있는 수준인지 남편분과 꼼꼼히 상의해 보세요.