답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 블록별 아파트 공급 및 계획먼저, 민간분양 아파트부터 살펴보면 다음과 같습니다.- A1 블록(힐스테이트 첨단센트럴): 1,520세대 규모의 대단지로, 84㎡ 단일 평형으로 구성되어 있습니다. 2023년에 분양을 마쳤고 첨단3지구 내 첫 번째로 분양된 단지입니다.- A2 블록(첨단3지구 제일풍경채): 총 1,845세대로 지구 내 가장 큰 단지입니다. 59㎡, 84㎡ 중심의 중소형 평형 위주이고, 2023년 분양이 완료되었습니다.- A5 블록(첨단3지구 제일풍경채): 584세대로, 116㎡·131㎡ 등 대형 평형 위주의 고급 단지입니다. 이곳도 2023년 분양을 끝냈습니다.공공임대와 기타 블록에 대해서는 다음과 같습니다.- A3 블록: 행복주택 등 장기공공임대가 중심입니다. 세대 수나 모집 시기는 아직 확정되지 않았고 추후 결정될 예정입니다.- A4 블록(선택형 공공임대): 1,030세대 규모로, 6년을 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 임대주택입니다. 2025년 설계공모를 시작해서, 2026년 이후 본격 추진될 계획입니다.- L1 블록: 통합공공임대주택으로 계획되어 있지만, 주택 수급 상황에 따라 일정이 조정될 수 있습니다.2. 연도별 추진 일정- 2023년(공급 개시): A1, A2, A5 블록 중심으로 민간분양이 집중적으로 이뤄졌고, 분양가 상한제 덕분에 완판됐습니다.- 2024~2025년(인프라 구축): 부지 조성과 도로망 연결 등 인프라가 구축되고, A4 블록 공공임대사업의 설계공모가 시작됩니다.- 2026년(입주 및 추가 모집): 민간분양 단지(A1, A2, A5)의 입주가 하반기부터 차례로 시작됩니다. 또, A4 블록 임대주택의 입주자 모집공고도 비슷한 시기에 나올 가능성이 높습니다.- 2027년 이후: 공공임대주택이 순차적으로 완공되고, AI 집적단지나 국립심뇌혈관연구소 등 주요 기관 입주가 이뤄지면서 신도시로서 모습을 갖추게 됩니다.3. 핵심 내용 한눈에 보기첨단3지구는 'AI 중심의 직주근접 신도시'라는 점이 가장 큰 특징입니다.1. 실거주 이점: 민간분양 아파트는 이미 모두 분양이 끝났지만, 2026년 입주가 시작될 때 전매 제한 해제나 임대 수요 증가를 기대할 수 있습니다.2. 공공임대의 장점: A4 블록 같은 선택형 임대주택은 초기 자금이 부족한 무주택자에게 유리합니다. 6년 동안 거주해보고, 집을 분양받을지 결정할 수 있어 부담이 적습니다.3. 교통환경 개선: 빛고을대로 등 주요 연결도로가 완공되면 광주 도심까지 접근이 훨씬 쉬워집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 신용대출이 있어도 전세대출이 가능한 이유 신용대출이 있더라도 전세대출을 받을 수 있습니다. 다만, 대출 한도에는 두 가지 중요한 요소가 영향을 줄 수 있습니다.- DSR(총부채원리금상환비율) 영향 이미 신용대출로 인해 매달 상환하는 원금과 이자가 많다면, 은행에서는 추가 대출을 감당할 여력이 부족하다고 판단해 전세대출 한도를 낮출 수 있습니다.- 대출의 순서 이미 신용대출이 있다면, 은행 상담을 통해 현 상태에서 전세대출이 얼마나 가능한지 미리 가심사를 받아보시는 게 안전합니다.2. HUG 든든전세주택질문하신 '든든전세주택'은 2026년에도 무주택자들에게 가장 인기 있는 주거 지원 사업입니다.- 자격 조건 소득이나 자산 기준 없이 '무주택 세대구성원'이라면 누구나 신청 가능합니다.- 보증금 수준 주변 시세의 90% 이하로 보증금이 책정되고, HUG가 전세금 반환 보증을 해주기 때문에 전세사기에 대한 걱정이 없습니다.- 거주 기간 입주 후에는 최대 8년까지 거주할 수 있어, 8월 만기 이후에도 오랫동안 안정적으로 살 수 있는 점이 큰 장점입니다.3. 보증금이 부족할 때의 해결책 든든전세주택에 당첨됐지만, 기존 월세 자금만으로 보증금이 부족하다면 다음과 같은 대출을 우선 고려할 수 있습니다.- 버팀목 전세자금대출 저소득층이나 청년을 위한 저금리 정부 지원 대출입니다. 든든전세주택의 임대인은 공공기관(HUG)이라 심사 승인이 어렵지 않은 편입니다.- HUG 안심전세대출 버팀목 대출 자격이 안 될 경우, 시중은행에서 받을 수 있는 대출입니다. 보증금의 80~90%까지 대출이 가능하며, 보증보험도 자동으로 가입됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매수자의 총구: “내 계약금은 목숨줄이다”질문자님은 현재 ‘대출 불가 시 환불’이라는 요구 조건을 들이밀고 계십니다.- 이유: 대출이 나오지 않으면 잔금을 낼 수 없고, 자연히 몇 천만 원에 달하는 계약금이라는 귀중한 자산을 고스란히 잃게 되기 때문이죠.- 심리: “내 돈을 지키기 위한 최소한의 안전장치(방패)를 달라는 건데, 이게 그렇게 무리한 요구일까?”라는 생각이 드실 겁니다.2. 매도자의 방패: “내 시간도 소중한 자산이다”반면, 매도자는 “안 팔면 그만”이라는 든든한 방패를 들고 나옵니다.- 이유: 만약 한 달쯤 지나 매수자가 “대출이 안 나왔으니 돈을 돌려달라”고 한다면, 그 사이 집값이 내렸거나 다른 매도기회를 놓칠 수 있죠.3. 중개사: 빠른 합의를 바라는 중재자중개사는 거래가 원만히 마무리되어야 ‘수수료’라는 보상을 받을 수 있으니, 대체로 매수자의 강력한 요구사항(특약)을 빼는 쪽으로 설득하는 경우가 많습니다. “이런 특약은 전례가 없다”는 말도 일종의 압박 전술이죠.■ 이 전쟁에서 승리(=계약)를 위한 전략무작정 서로 맞서기만 해선 협상이 깨질 수 있습니다. 때론 ‘전술적 후퇴’가 필요합니다.- 휴전협정(위약금 조정): “대출이 안 나오면 계약금 전체를 몰수당하는 건 부담스럽다. 대신 위약금 명목으로 200만 원 정도는 양보할 수 있다. 내 계약금을 모두 잃는 일만은 막아달라”고 제안해볼 수 있습니다.- 정보 공개(신뢰 강화): “내 신용등급과 소득을 증명할 수 있다. 대출이 정말 안 나올 확률은 거의 없지만, 만약에 대비해 특약을 넣고 싶은 것뿐”이라고 밝히면 진정성이 전달될 수 있습니다.■ 최후의 수단: 은행 사전 심사(가심사)특약이 아무리 해도 받아들여지지 않는다면, 계약금을 넣기 전에 꼭 해당 아파트 주소로 은행 대출 상담사에게 가심사를 받아보세요. 단순히 "연봉이 이것밖에 안 되는데 대출이 가능할까요?"라고 묻는 것보다, "이 아파트에 입주하려고 하는데 대출이 실제로 나올 수 있나요?"라고 구체적으로 질문해야 정확한 답을 받을 수 있습니다.결론적으로,이처럼 팽팽한 대치 상황은 아주 흔한 이해관계 충돌일입니다. 질문자님의 요구가 지나치다고 볼 수는 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.중도금이 지급된 이후에는 매도인이 계약금을 두 배로 돌려준다고 해서 혼자서 계약을 일방적으로 취소할 수 없습니다.그 이유는, 우리 민법과 법원 판례에서 중도금 지급을 ‘이행의 착수’로 보기 때문인데요. 이 부분을 조금 더 쉽게 정리해드릴게요.1. 중도금 이후 계약 파기가 안 되는 이유민법 제565조에 따르면, 계약 당사자 중 한쪽이 ‘이행에 착수’하기 전까지만 계약금 배액배상 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 ‘중도금 지급’이 바로 대표적인 이행의 착수에 해당합니다.중도금 지급 전: 매도인은 계약금의 두 배만 돌려주면, 상대방 동의 없이도 계약에서 빠져나올 수 있습니다. 중도금 지급 후: 이때부턴 계약이 한 번 굳어진 셈입니다. 이제는 매수인이나 매도인 모두 마음대로 계약을 끊을 수 없고, 상대방 동의나 특별한 사유가 필요합니다.2. 예외적으로 계약을 끝낼 수 있는 경우그래도 중도금을 냈는데도 계약이 해제되는 경우도 있습니다. 아래와 같이 일정한 사정이 있을 때는 예외가 인정됩니다.합의 해제: 매도인과 매수인이 서로 이야기가 잘 통해서, 계약을 정리하기로 합의한 경우 채무불이행: 예를 들어 매수인이 잔금을 제때 내지 않는 등 계약상 의무를 어긴 경우 약정 해제: 계약서에 ‘중도금 후에도 xx 사유가 생기면 계약을 해제할 수 있다’는 내용이 명확하게 들어간 경우 3. 매도인이 억지로 거래를 거부하는 상황이라면?집값이 오르는 시기에는 간혹 매도인이 중도금을 받은 뒤 “돈 돌려줄 테니 그냥 계약을 없던 일로 하자”며 등기이전을 미루는 경우가 있습니다. 이럴 땐 매수인도 대응할 수 있는 방법이 있습니다.1. 잔금 수령 거부 시 공탁하기: 매도인이 잔금을 받지 않으려고 버티면, 법원에 잔금을 맡길 수 있습니다(변제공탁).2. 부동산 가처분 신청: 매도인이 다른 사람한테 집을 넘겨버리는 걸 막기 위해 법적으로 부동산을 묶을 수 있습니다.3. 소유권 이전 등기청구 소송: 잔금을 다 치렀을 땐 법원에 “등기를 넘겨달라”는 소송을 제기해 강제로 등기를 받아올 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 국세·지방세 미납 확인이 가장 확실한 방법입니다 등기부에 기록되지 않는 압류 중에서 가장 신경 써야 하는 부분이 바로 ‘조세채권’입니다. 하지만 최근 들어 매수인의 권리가 많이 강화되었습니다. * 국세징수법 제109조에 따르면, 매매 계약을 한 매수인은 잔금을 치르기 전이라면 매도인 동의 없이도 전국 어느 세무서에서 매도인의 미납 국세 내역을 확인할 수 있습니다. 등기부등본이 깨끗하더라도 세무서 기록에 체납이 있다면, 이 권한을 활용해서 미리 알 수 있습니다. * 지방세도 마찬가지로, 잔금 전에 매수인이 직접 혹은 중개사를 통해서 ‘잔금일 당일 발급된 완납증명서’를 요구하는 게 요즘 부동산 거래의 필수 절차입니다. 법무사에게 맡기기보다는 본인이 직접 확인하시는 게 더 안전합니다.2. 질권설정(10-1번) 말소의 법적 원리 이미지에 나와 있는 10-1번 ‘근저당권부채권 질권설정’은, 매도인이 금융사에서 돈을 빌리면서 발생한 근저당권 채권을 또 다른 대부금융사가 질권을 설정한 경우입니다. * 민법 제348조를 보면, 저당권으로 담보된 채권에 질권을 설정하려면 등기부에 기록해야만 효력이 생깁니다. * 따라서 잔금을 지급할 때 단순히 10번의 근저당권만 말소하면, 10-1번 질권이 남아서 문제가 될 수 있습니다. 꼭 대부금융사의 ‘질권소멸 확인서’와 파이낸셜의 ‘말소 서류’가 동시에 접수되는지 확인해야 안전합니다. 이 두 가지가 빠짐없이 세트로 처리되는지 법무사에게 꼭 요청하세요.3. 법무사가 확인할 수 없는 사각지대 법무사는 서류상의 결함만을 확인할 뿐, 매도인의 개인 신용이나 사적인 채무는 조사하지 않습니다. * 예를 들어, 개인끼리 금전 거래를 하고 공증은 받았지만 등기하지 않은 경우라면 법무사도 알 길이 없습니다. * 혹시 매도인이 사업자라면, 직원에게 임금 체납이 있을 경우 일부 임금채권이 저당권보다 먼저 변제될 수도 있습니다. * 이를 방지하려면, ✔️통상 부동산 표준계약서에서 ‘매도인이 해당 부동산을 담보로 한 추가 채무가 없음을 보증한다’는 특약을 꼭 넣습니다. 이미지 속 매물처럼 대출이 많은 경우에는 매도인이 운영 중인 사업체의 임금 체납 여부와 세금 완납 여부를 실제 서류로 직접 확인해야 합니다.4. 2026년 실무상 권고 사항 현재 소개된 매물은 채무가 매매가에 비해 상당히 많은, 이른바 ‘깡통’ 위험이 어느 정도 있는 물건입니다.잔금일에는 법무사의 “서류 다 처리되었습니다”라는 말만 듣고 넘어가지 마세요. 매도인이 현장에서 직접 금융기관 앱이나 전화로 대출금 상환을 마치는 모습을 꼭 눈으로 확인하시고, 그 자리에서 바로 발급되는 ‘대출금 상환 영수증’을 사진으로 남겨두세요. 이 방법이 가장 확실한 방어책입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임대인과의 합의가 가장 중요합니다부동산 계약은 크게 보면 '계약의 자유' 원칙이 적용되기 때문에, 집주인만 동의하면 보증금을 300만 원 먼저 내고 나머지 200만 원을 뒤에 주는 방식도 얼마든지 할 수 있습니다.- 현실적인 팁: 대부분의 집주인은 보증금이 모두 입금되어야 열쇠를 넘겨주는 경우가 많아요. "현재 살고 있는 집의 보증금을 언제쯤 받을 예정이라 그날 잔금을 치르는 게 가능하다"는 식으로 이유를 명확하게 설명하면 협상이 조금 더 수월해집니다.2. 계약서에 반드시 내용을 명확히 적으세요나눠서 돈을 주기로 했다면, 계약서에 그 내용을 빠짐없이 넣는 게 중요합니다.- 특약 사항 작성: "보증금 총액은 500만 원이고, 계약 시 300만 원을 먼저 지급하며, 나머지 200만 원은 202X년 X월 X일에 입금한다"는 식으로 구체적으로 적어두세요.- 이체 내역 및 영수증: 돈을 줄 때마다 꼭 이체 내역을 보관하고, 필요하다면 각각 영수증도 받아두는 게 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가계약금 포기 시 취소 가능 여부중개사분이 설명해주신 대로, 임차인(세입자)이 계약을 포기할 때는 지급한 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. * 해약금의 성격: 특별한 약정이 없는 한, 가계약금은 계약을 해제할 수 있는 권리를 사는 '해약금'으로 간주됩니다. * 이미 중개사로부터 "포기 시 돈을 못 돌려받는다"는 설명을 들으셨으므로, 그 금액을 포기한다면 집주인 동의 없이도 계약 파기가 가능합니다.2. 다른 방 가계약 후 기존 계약 취소?순서상 가능은 하지만, 주의할 점이 있습니다. * 이중 계약의 위험: 법적으로는 기존 계약을 먼저 정리(해제 통보)한 후 새 계약을 진행하는 것이 가장 깔끔합니다. * 자금 문제: 기존 가계약금을 돌려받지 못하는 상황이므로, 새 방에 넣을 가계약금이 준비되어 있다면 다른 방을 먼저 가계약하는 것 자체는 자유입니다. 다만, 기존 집주인에게 '계약 의사가 없음'을 최대한 빨리 알려야 중개 수수료 분쟁 등 추가적인 피곤한 상황을 피할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부모님 명의의 주택에서 발생한 임대료를 자녀 등 제3자가 직접 받는 계약도 가능합니다. 다만, '계약의 유효성'과 '세금이 누구에게 귀속되는지'는 별개의 문제로 다루어집니다. 1. 법적 근거: "제3자를 위한 계약", "사적 자치의 원칙" - 민법 제539조: 계약 당사자가 아닌 제3자에게 권리를 직접 주기로 약정한 경우, 그 계약은 유효합니다. 즉, 임대차계약서 특약에 "임대료는 임대인이 지정한 제3자의 계좌로 입금한다"고 명시하면 법적으로 문제는 없습니다. - 민법 제460조: 임차인은 임대인이 정한 장소나 방법에 따라 임대료를 내야 하므로, 임대인이 지정한 제3자의 계좌로 입금해도 유효한 지급으로 인정됩니다.2. 세무적 근거: "실질과세의 원칙" 실제 돈을 누가 받는지와 관계없이, 세금은 주택의 소유자를 기준으로 부과됩니다. - 국세기본법 제14조: 소득이나 자산이 명의상 다른 사람 앞으로 되어 있더라도, 실제로 귀속되는 사람이 따로 있다면 실질 소유자에게 세법이 적용됩니다. - 적용 결과 - 임대소득세: 주택 등기상 소유자인 부모님 명의로 임대소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 자녀 명의로 신고했다가 나중에 부모님 소득 누락으로 가산세가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다. - 증여세: 부모님이 받아야 할 임대료를 자녀가 무상으로 받았다면, 이는 증여에 해당합니다. 성인 자녀 기준 10년간 5,000만 원을 초과하는 금액을 받으면 증여세 신고 대상이 됩니다.3. 실무상 권장되는 계약서 문구 향후 분쟁이나 세무조사에 대비해 아래와 같은 특약을 계약서에 넣는 것이 좋습니다.예시) "이 계약에서 발생하는 임대료는 임대인의 요청에 따라 지정된 제3자(성명: OOO, 계좌번호: XXX-XXX)에게 입금한다. 단, 임대료에 대한 소득세 신고 및 납부 책임은 소유자인 임대인에게 있음을 확인한다."정리하면, 임대료를 자녀 등 제3자가 직접 받아도 법적으로 특별한 제한은 없습니다. 하지만 임대소득세는 반드시 부모님 명의로 신고해야 하며, 자녀가 받은 금액이 증여세 한도를 넘지는 않았는지 확인하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가장 큰 변수: 2026년 5월 9일, 양도세 중과 유예 종료 지금 다주택자 분들이 가장 신경 써야 할 날짜는 바로 2026년 5월 9일입니다. 정부는 예고된 대로 양도세 중과 유예를 끝내겠다는 뜻을 확고히 하고 있습니다.- 유예가 끝나면? 조정대상지역 내 주택 매도 시, 원래 세금에 추가로 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다. 최악의 경우, 집을 팔아서 남는 수익의 절반 이상을 세금으로 내야 할 수도 있습니다.- 정부의 강경 신호 이재명 대통령도 “다주택자들은 버티기보단 결단이 유리하다”며 행동 변화를 촉구했습니다. 사실상 시장에 적극적으로 매물 출회를 압박한 셈입니다.2. 점점 커지는 보유 부담 집을 ‘그냥 들고 있는 것’만으로도 부담이 점차 커질 전망입니다.- 세금 부담 상승 종부세와 재산세의 산정 기준이 되는 공정시장가액비율이 지금 60%에서 80% 이상으로 오를 수 있습니다. 공시가격이 똑같아도 현실적으로 내야 하는 세금이 20% 이상 늘어나는 셈입니다.- 실거주 요건 강화 실거주를 하지 않는 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 등, 단순히 오래 들고 있으면 언젠가 괜찮아진다는 기대도 옛날 얘기가 될 수 있습니다.3. 쉬이 꺾이지 않는 집값, 시장의 역설 정부가 이렇게 압박해도 집값이 잘 안 떨어지는 건 실제로 시장에 ‘팔 집’이 크게 부족하기 때문입니다.- 극심한 공급 부족 2026년 수도권 새 아파트 입주는 작년보다 40% 이상 감소할 전망입니다. 공사비가 크게 오르면서 재건축 사업이 주춤한 영향이 큽니다.- ‘똘똘한 한 채’ 심화 규제가 더해질수록 인기 없는 지역 주택은 정리하고, 강남 등 핵심지역 집은 끝까지 버티는 움직임이 강해지고 있습니다. 이로 인해 지역 간 가격 격차도 더 벌어지는 모습입니다.