답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울 강서구는 2026년 현재, 규제 지역에 포함되어 있습니다. 최근 정부의 부동산 정책 변화로 서울 전체가 다시 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 영향이 큽니다. 이 때문에 무주택 세대주라고 해도, 생애 최초 주택 구매자가 아니라면 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 임대차 계약을 할 때 하자에 대한 걱정은 누구에게나 자연스러운 일입니다. 보통 계약 후에 하자가 발견되었다고 해서 임차인이 일방적으로 계약을 해지하더라도, 단순히 그 이유만으로는 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 하지만 곰팡이, 누수 등 실제로 거주하기 힘들 정도로 큰 하자가 있다면, 임대인이 수리 의무를 다하지 않은 것으로 보고 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 여지가 생깁니다.실제 거래에서는 계약서의 특약 사항을 적극적으로 활용하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 예를 들어, 잔금을 지급하기 전에 기존 세입자가 집을 비우면, 그 즉시 집 상태를 꼼꼼히 확인한 뒤 만약 중대한 하자가 발견될 경우 임대인이 신속하게 수리해주거나, 수리가 완료될 때까지 잔금 지급을 미루겠다는 내용을 계약서에 명확히 적어두는 것이 좋습니다.또 한 가지, 잔금을 치르기 전에 먼저 입주하려는 경우 임대인이 이를 받아들일 가능성은 거의 없습니다. 그래서 계약서 작성 단계에서 집의 문제점을 사진이나 영상으로 미리 기록해두고, 공인중개사를 통해 어떤 부분을 수리할 것인지 확실하게 약속받는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부부가 공동명의로 주택을 구입할 때 자금조달계획서는 각자 자신의 지분에 해당하는 자금을 어떻게 마련했는지 세부적으로 증명하는 서류입니다. 그래서 원칙적으로 본인 명의로 받은 부동산 매도 대금이나 대출금은 각자의 계획서에만 작성해야 하죠.맞벌이 부부가 대출을 함께 갚기로 했더라도, 서류상으로는 대출 명의자에게만 대출이 실행된 것이기 때문에, 그 금액을 임의로 나누어 기재하면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 예를 들어 지분이 5대5라면, 각자의 자금 출처 총액이 집값의 절반씩 정확히 맞아야 합니다.만약 한쪽 자금이 부족해 다른 배우자가 돈을 더 보탠다면, 10년간 6억원까지 가능한 배우자 증여 공제 한도를 활용할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 자금의 이동 경로가 분명하게 남아야 하며, 단순히 금액을 맞추려고 허위로 서류를 작성하면 문제가 될 수 있으니 주의해야 합니다

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 중개보수는 거래의 종류나 금액에 따라 상한 요율이 다르게 정해집니다. 예를 들어, 주택을 매매할 때 5천만 원 미만이면 요율은 0.6%이고, 한도액은 25만 원입니다. 5천만 원 이상 2억 원 미만이면 0.5%에 최대 80만 원, 2억 원에서 9억 원 미만일 때는 0.4%가 적용됩니다. 9억 원에서 12억 원 미만은 역시 0.5%로 올라가고요, 12억 원에서 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상이 되면 최대 0.7%까지 적용될 수 있습니다.전세나 월세처럼 임대차 계약을 할 때도 기준이 조금씩 다릅니다. 5천만 원 미만은 0.5%에 한도액 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%에 30만 원이 한도입니다. 1억 원에서 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%가 적용되고요, 12억 원에서 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상이면 최대 0.6%까지 받을 수 있습니다.최종적으로는 산출한 보수 금액과 한도액 중 더 적은 금액을 내게 되고, 이 범위 내에서 중개인과 협의해 보수 금액을 결정할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산에서 자주 쓰이는 '대지면적'과 '연면적'의 차이는 아래와 같습니다.대지면적은 건물을 세울 수 있도록 지정된 땅의 수평 면적을 말합니다. 쉽게 말해, 건축물이 들어선 땅 전체의 넓이라고 보면 됩니다.반면에 연면적은 한 건물의 모든 층 바닥면적을 모두 더한 값을 의미합니다. 지상층뿐 아니라 지하층이나 주차장 등 건축물 내부의 모든 바닥면적이 포함됩니다. 건물의 전체 규모를 확인할 때 연면적을 살펴보는 이유가 여기에 있습니다. 예를 들어, 대지면적이 100평인 토지에 각 층 바닥면적이 50평인 3층짜리 건물을 지었다면, 연면적은 50평 × 3층으로 총 150평이 됩니다.정리하면, 대지면적은 '땅의 넓이', 연면적은 '건물 전체 바닥의 넓이'를 가리킵니다. 이 두 용어는 건폐율과 용적률을 계산하는 데 기준이 되므로, 부동산 거래를 할 때 꼭 확인해야 하는 중요한 항목입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.하이엔드 오피스텔은 일반 오피스텔보다 한 단계 더 고급스러운 주거 환경을 제공하는 상품입니다. 보통 강남이나 한남동처럼 주요 입지에 자리 잡고 있으며, 호텔처럼 수준 높은 서비스와 최고급 자재를 사용한다는 점이 특징입니다.첫 번째 특징은 입주민을 위한 특별한 커뮤니티 시설입니다. 수영장이나 피트니스 센터는 물론, 발레파킹이나 조식 제공 같은 컨시어지 서비스도 갖추고 있어 편의성이 돋보입니다. 두 번째로, 해외 명품 가전과 가구를 내부에 들여와 공간 자체의 가치를 높였습니다. 세 번째는 사생활 보호가 잘 이루어지고, 세대 수도 적어 희소성이 더욱 부각됩니다.최근에는 자산가들의 라이프스타일이 반영되어, 평형이 크지 않아도 넓은 거실이나 높은 층고를 갖춘 설계가 늘고 있습니다. 단순히 머무는 공간을 넘어, 개인의 가치를 보여주는 상징으로 받아들여지고 있죠. 투자 관점에서는 입지가 가장 중요하므로, 공실 위험이 낮은 지역인지 꼼꼼하게 살펴보는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.친구 집에 동거인으로 전입신고를 해도 행복주택 신혼부부 유형에 청약할 수 있습니다. 행복주택 신혼부부 신청 자격에서 가장 중요한 점은 신청자가 무주택 세대구성원이어야 한다는 것입니다.동거인의 경우, 주민등록법에 따라 같은 세대의 주민등록표에는 오르지만 공식적으로 세대원으로 분류되지는 않습니다. 그래서 친구가 세대주인 집에 동거인으로 들어가더라도, 친구가 집을 가지고 있거나 소득이 많아도 그 부분은 신청자의 청약 자격에 영향을 주지 않습니다.다만 본인과 배우자, 그리고 함께 입주하는 자녀가 모두 주택을 소유하지 않아야 하고, 신혼부부 기준에 맞는 소득과 자산 요건을 충족해야 합니다. 그리고 청약 모집 공고에 적혀 있는 지역 거주자 우선순위는 전입신고가 된 주소지를 기준으로 판단하니, 실제 지원하려는 지역과 주소가 일치하는지도 반드시 확인해야 합니다.결론적으로 동거인이라는 이유만으로 청약이 불가능해지는 건 아니니, 안심하시고 소득과 자산 기준 등 다른 요건만 꼼꼼하게 챙기면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 계약 만료 전 일정 기간 안에 해지나 조건 변경 의사를 밝히지 않을 때 발생합니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만기 2개월 전까지 각각 상대방에게 통지해야 합니다.문의하신 경우는 2026년 3월 30일이 만기일입니다. 따라서 2026년 1월 30일 0시 전까지 임대인과 임차인 모두 별도의 의사를 표시하지 않으면, 계약은 자동으로 묵시적으로 갱신됩니다. 이 경우 임대차 기간은 다시 2년으로 연장되어 2028년 3월 30일까지 유지됩니다.묵시적으로 갱신된 상태에서는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약 해지 의사를 통보할 수 있습니다. 임대인이 이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 다만, 임대인은 이 2년간의 계약 기간을 반드시 지켜야 할 의무가 있습니다. 1차 연장 시 월세만 조정하고 계약을 그대로 유지하고 있어도, 갱신 관련 법규는 동일하게 적용됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현장조사 보고서와 등기 내역을 꼼꼼히 살펴보니, 이번 경매는 땅을 확보하기에 상당히 좋은 기회로 보입니다. 26년 전 매매와 5년 전 상속 과정에서 건물 소유자의 이름이 한 번도 등장하지 않았다는 점을 보면, 그 건물이 정당한 권리 없이 무단으로 세워졌을 가능성이 큽니다.하지만 입찰 전에 반드시 현장에 직접 가서 실제로 누가 살고 있는지, 건물 상태는 어떤지 꼭 확인하셔야 합니다. 보고서에는 ‘폐문 부재’라고만 되어 있지만, 막상 가보면 사람이 살고 있거나 짐이 가득할 수도 있습니다. 이런 경우에는 명도 절차가 더 복잡해질 수 있습니다. 또, 현장에 가서 대장에 기재된 면적보다 훨씬 넓게 증축된 불법 건축물의 상태를 직접 확인해 봐야 나중에 철거 비용 등을 정확하게 예측할 수 있습니다.이번 경매는 승소 판결문이 근거가 된 강제경매라 채권상계신청을 이용하면 별도의 현금 부담 없이 낙찰을 받을 수 있다는 게 큰 장점입니다. 현장을 방문한 뒤 확신이 들면 과감하게 입찰하셔도 좋겠습니다. 이후에는 건물 철거와 토지 인도 소송도 함께 진행하면 승소 가능성이 높으니 참고하시고요. 또, 낙찰을 받은 직후에는 상대방의 점유 변경을 막기 위해 점유이전금지가처분을 바로 신청하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.성인 자녀가 어머니에게서 2억 원 상당의 주택을 증여받으면, 증여세 계산과 신고 절차를 반드시 확인해야 합니다. 부모 등 직계존속으로부터 받은 증여에는 10년 동안 합산해 5천만 원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 그러니 2억 원 중 5천만 원을 공제한 1억 5천만 원이 실제 과세 대상이 됩니다.이 금액에 대해 세율을 적용하면, 1억 원까지는 10%, 1억 원을 초과하는 5천만 원에는 20%가 매겨집니다. 계산된 세액에서 누진공제를 빼면 최종적으로 납부할 증여세가 정해집니다.증여세를 신고하려면, 증여가 이뤄진 달의 말일을 기준으로 3개월 이내에 관할 세무서에 신고해야 신고세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 금액이 크지 않더라도 증여세를 제대로 신고해야 나중에 자금 출처 조사 등에서 불이익을 줄일 수 있습니다.