답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.형제 사이에서 아파트 지분을 매매할 때 가장 중요한 쟁점은 세무상 ‘시가’로 인정받을 수 있는 금액이 얼마냐는 점입니다. 세법상 특수관계인 간 거래에서는 실제 거래가와 시가의 차이가 3억 원 이상이거나, 시가의 5%를 넘어설 경우 양도소득세를 시가 기준으로 다시 산정하게 되어 있습니다.질문에 적으신 12월 기준 최저가 6억 2,400만 원은, 최근 1월에 7억 원대 중반에서 거래된 시세에 비해 꽤 낮은 금액입니다. 세무서에서도 이 가격을 일반적인 시가로 인정하지 않을 가능성이 높습니다. 만약 시가를 7억 5,000만 원으로 볼 경우, 50% 지분의 적정가는 3억 7,500만 원인데, 질문하신 3억 1,200만 원에 거래한다면 시가의 5% 기준을 넘어 양도세 추징 위험이 생길 수 있습니다.반대로 증여세는 시가와의 차액이 30% 이상이거나 3억 원 넘게 차이날 때 부과되므로, 양도세에 비해 기준이 완만합니다. 따라서 양도세 리스크를 줄이려면 단순히 최저가만 따르기보다는 감정평가를 받거나, 가장 최근에 거래된 유사 아파트의 평균 시세를 참고하시는 것이 유리합니다. 무엇보다 정확한 신고와 추후 분쟁 방지를 위해서는 세무사와 상담해 보시길 권해드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대구 부동산 시장은 과거 대규모 공급이 쏟아지던 시기를 지나, 지금은 공급 물량이 급격히 줄어드는 ‘공급 절벽’에 접어들었습니다. 2026년 입주 예정 물량은 지난해보다 약 24% 줄어든 9,000가구로 예측되고 있습니다. 이후로는 입주 공백이 더욱 심해질 가능성이 높아 보입니다. 그럼에도 불구하고, 미분양 아파트 물량은 3년 만에 8,000호 이하로 감소했지만, 완공 후에도 주인을 찾지 못한 ‘준공 후 미분양’이 전체의 절반 가까이를 차지하고 있다는 점이 변수로 남아 있습니다.종합적으로 보면, 대구는 지금 가장 힘든 시기를 지나며 바닥을 다지고 있는 단계라 할 수 있습니다. 전문가들은 내년 상반기까지는 가격이 큰 변화 없이 이어지겠지만, 하반기에 입주 물량 부족이 뚜렷해지면 신축 아파트를 중심으로 반등할 가능성이 크다고 전망합니다. 그래서 실거주를 고민하고 있다면, 공급 부족이 본격화되기 전인 올해 상반기 급매물이나 할인 분양 기회를 전략적으로 살펴보는 것이 유리할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 신고해야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 보증금이 6,000만 원을 넘거나, 월세가 30만 원을 넘을 때 임대차 신고제가 적용됩니다. 기존에 월세가 30만 원이었던 경우에는 신고 대상이 아니었지만, 임대료가 1만 원 올라 31만 원이 되면 30만 원을 넘기 때문에 신고 의무가 생깁니다. 임대료가 갱신 계약을 통해 바뀌는 경우에도, 변경된 금액을 기준으로 신고해야 합니다.계약을 맺은 날부터 30일 이내에 신고하지 않으면 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의하셔야 합니다. 가까운 주민센터를 방문하시거나, 부동산거래관리시스템 홈페이지에서 온라인으로 신고할 수 있습니다. 임대차 계약서 사본을 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되니, 기한 내에 꼭 신고를 마치시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.우리나라 부동산 시장의 양극화가 점점 심해지면서 가격 방어선에 대한 걱정이 많으실 것 같아요. 요청하신 내용을 바탕으로 제 생각을 정리해봤습니다.현재 시장을 보면 입지별로 희비가 엇갈리는 현상이 그 어느 때보다 뚜렷합니다. 앞으로 가격이 비교적 잘 버틸 수 있는 곳은 서울과 수도권 주요 지역, 그리고 몇몇 광역시의 입지가 좋은 동네들이라고 볼 수 있습니다.지방 부동산이 크게 약세를 보이는 건 일자리가 줄고, 인구가 빠져나가는 영향이 큽니다. 반면 수도권은 양질의 일자리와 다양한 인프라가 모여 있어서 수요가 쉽사리 줄지 않죠. 특히 GTX 개통이나 3기 신도시 등 교통망이 개선되는 지역은, 시장이 내려가더라도 회복 속도가 다른 곳보다 빠를 가능성이 높습니다.광역시라고 해서 모두 안전한 건 아니라는 점도 주목해야 할 부분입니다. 그 안에서도 중심 업무지구이거나 학군이 좋고 단지 규모가 큰 곳이 상대적으로 안전지대에 가깝다고 볼 수 있습니다. 인구가 줄어드는 시대에는 결국 사람들이 몰리는 동네만 살아남는 셈이에요. 막연하게 낙관하기보다는 인구 흐름과 공급 계획을 꼼꼼히 살피는 게 중요하다고 생각합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.가장 확실한 방법은 잔금일에 매수인, 매도인(집주인), 세입자, 그리고 중개사가 모두 한자리에 모여서 세입자의 보증금 반환과 퇴거가 실제로 이루어지는지를 직접 확인하는 것입니다. 매수자가 집주인에게 매매대금을 바로 송금하고, 부족한 금액인 500만 원을 추가하여 집주인이 세입자에게 입금하는지까지 확인한 다음, 영수증을 꼭 받아두세요. 만약 이런 절차가 제대로 이뤄지지 않는다면, 계약을 다시 한번 신중하게 검토하는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.지방 부동산 투자는 역발상이라는 점에서 분명 매력적일 수 있지만, 그만큼 신중함이 필요합니다. 요즘은 서울과 수도권 시장이 중심이 되고 있다 보니, 상대적으로 저평가된 지방 매물을 찾으려는 전략도 충분히 의미가 있습니다. 남들과 반대로 움직일 때 새로운 기회가 열리는 경우도 많죠.하지만 지방 시장은 인구 감소나 공급 물량 변화에 아주 민감하게 반응합니다. 단순히 가격이 낮다는 이유만으로 섣불리 진입하기보다는, 그 지역에 얼마나 일자리가 생길 수 있는지, 인프라가 앞으로 어떻게 확충될지 꼼꼼히 살펴야 합니다. 현장 방문이나 깊이 있는 분석 없이 무턱대고 투자하게 되면, 막상 팔고 싶을 때 자금이 묶이는 등 환금성 문제에 부딪힐 수 있으니 주의해야 합니다.결국 지방 전체에 무작정 투자하기보다, 핵심 거점 도시나 확실한 호재가 있는 지역을 잘 선별하는 게 중요합니다. 외면받는 시장 속에서 진짜 기회를 찾아내는 눈이 있다면, 좋은 투자로 이어질 가능성이 높습니다. 조급한 마음은 내려놓고, 데이터와 사실에 기반해 냉정한 판단을 내리시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문해주신 내용은 예비신부가 형부의 집으로 전입신고를 할 경우, 생애최초 주택 취득세 감면이나 청약 자격을 얻을 수 있는지에 관한 것이네요. 형부의 집에 동거인으로 전입신고를 하더라도 실제로 독립된 생계를 유지하고 있다면 생애최초 자격을 얻을 수 있습니다.가장 중요한 기준은 세대별 주민등록표에 함께 올라 있더라도 실질적으로 독립된 생계를 유지하는지입니다. 형부는 민법상 가족 범위에 포함되지 않기 때문에, 형부가 주택을 소유하고 있더라도 본인과 예비신부가 따로 세대를 구성하거나 독립 세대주로 인정받는다면, 부모님 세대에서 벗어나 무주택 자격을 갖출 수 있습니다.한 가지 더 말씀드리면, 생애최초 취득세 감면은 본인과 배우자, 그리고 직계존비속의 주택 소유 이력만 보기 때문에, 형부가 집을 가지고 있는지는 영향을 미치지 않습니다. 전입신고를 할 때는 세대주와의 관계를 정확하게 설정하시고, 실제 거주 사실을 입증할 수 있도록 준비하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.법적으로 임차인은 계약이 끝나기 2개월 전까지 퇴거 의사를 통보해야 합니다. 만약 만료 46일 전에 통지를 했다면, 이 기간을 지키지 못한 것이 됩니다. 그래서 계약이 자동으로 예전과 똑같이 묵시적으로 갱신된 것으로 간주될 가능성이 높습니다.만약 묵시적 갱신 상태에서 퇴거 의사를 밝힌다면, 그 효력은 통지한 날로부터 3개월이 지나야 발생합니다. 그래서 원칙적으로는 12일에 집을 나가더라도 그 이후 일정 기간 동안 월세를 부담해야 할 수 있습니다. 하지만 이미 다음 세입자가 정해져 있다면, 실제 정산은 임대인과의 협의에 따라 달라집니다.임대인 입장에선 새로운 세입자가 들어올 때까지 손해를 보지 않으려 할 테니, 질문자님이 12일에 퇴거하고 다음 세입자가 25일에 들어오는 동안의 공실 기간에 대한 월세나 관리비를 요구할 확률이 높습니다. 부동산 쪽에서도 이런 맥락에서 설명했을 거라 생각됩니다.법적 통보 기한을 지키지 못한 상황을 감안하면, 공실 기간의 비용을 일부 분담하는 쪽으로 합의를 시도하거나, 12일까지 실제로 거주한 기간까지만 정산해달라고 정중히 요청해보는 게 현실적인 대응 방법입니다.현재 임차인께서는 다소 불리한 상황이기 때문에, 임대인과 최대한 원만하게 협의하시는 것이 좋겠습니다. 아니면 아예 퇴거 의사를 밝힌 날짜로부터 3개월이 지난 뒤에 퇴실하시면 불이익 없이 정리하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.본인의 퇴실 일정이 촉박하다면, 대출이 필요 없는 세입자를 우선으로 매칭해달라고 중개사에게 요청해보는 것도 한 가지 방법입니다. 계속 불안해하며 기다리기보다는, 중개사와 함께 현재 상황을 정확하게 파악하고 현실적인 대안을 찾아보시길 권해드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.지방 행정구역이 통합되면 부동산 시장에 중장기적으로 긍정적인 신호가 될 가능성이 높습니다. 행정 체계가 하나로 합쳐지면 도시 간에 중복돼 있던 인프라 투자 부담을 줄일 수 있고, 자연스럽게 규모의 경제도 실현될 수 있습니다. 특히 통합 거점 도시를 중심으로 대규모 교통망이 확충되거나 산업단지 유치가 쉬워지면서, 이런 변화가 주변 지역 집값을 끌어올리는 힘으로 작용할 수 있습니다.다만, 통합이 곧장 모든 지역 집값 상승으로 이어진다고 보기는 어렵습니다. 행정 중심지처럼 핵심 입지는 인구 유입과 자본 집중의 효과를 누릴 수 있겠지만, 외곽 지역의 경우 오히려 중심부로 빨려 들어가는 '빨대 효과'가 나타나면서 양극화가 심해질 수 있다는 우려도 존재합니다. 또한, 실질적인 세제 혜택이나 대기업 유치 등 눈에 보이는 성과로 이어져야만 투자자들의 관심을 받을 수 있습니다.결국 지방 통합 논의가 실제로 어떻게 실행되고, 핵심 개발축이 어디로 향하는지를 꼼꼼히 살펴본 뒤에 접근하는 것이 바람직합니다.