답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.먼저, 토지란은 반드시 빈칸으로 두지 않아야 합니다. 아파트는 대지에 대한 지분인 대지권이 있기 때문에, 등기부등본의 대지권 표시란에 적힌 대지권의 종류와 비율을 정확하게 기재해야 합니다.다음으로, 구조와 용도는 공식 문서에 나온 명칭을 그대로 적는 것이 원칙입니다. 구조는 예를 들어 철근콘크리트조처럼 등기부등본이나 건축물대장에 나온 표현을 그대로 사용해야 하고, 용도는 ‘실거주’가 아니라 ‘아파트’로 표기해야 합니다. 참고로, 실거주는 실제로 매수인이 어떻게 사용할지를 뜻할 뿐 공식 용도 표기와는 다릅니다.마지막으로, 면적은 전용면적을 기재해야 합니다. 등기부등본의 전유부분 건물 표시란에 나오는 제곱미터 단위의 면적을 그대로 확인해서 적는 것이 정확합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임차인이라면 앞으로 2년만 더 살 계획이라면 계약 갱신 요구권을 사용하는 게 가장 깔끔합니다. 이 권리를 행사해서 재계약을 하면, 최소한 2년은 법적으로 거주가 보장되기 때문인데요. 그리고 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 알릴 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 끝나므로 퇴거 시기도 원하는 대로 조율할 수 있습니다. 이런 점들을 고려하면, 부동산에서 권유한 대로 갱신 요구권을 사용하는 쪽으로 계약서를 작성하셔도 괜찮겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.문의하신 매매계약 체결 시기는 보증금을 지급하기 전이나 후 모두 가능하지만, 가능하면 먼저 계약서를 작성한 뒤 보증금을 지급하는 편이 좋습니다. 계약서에는 동생이 기존 세입자의 보증금을 대신 내고, 이 금액을 매매대금 일부로 처리한다는 내용을 확실하게 적어야 나중에 오해가 생기지 않습니다.만약 계약서 없이 돈이 먼저 오가면, 그 금액이 증여로 보고될 위험이 있습니다. 그래서 먼저 매매계약을 체결하고, 특약란에 보증금 승계나 대납 조건을 구체적으로 적으시길 권합니다. 이후 실제로 보증금을 세입자에게 이체할 때는 영수증이나 이체 내역을 꼭 보관해 두세요.또 가족 간 거래의 경우, 시세보다 지나치게 싸거나 비싸게 거래하면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 거래하기 전에 반드시 주변 시세를 확인하고, 돈이 오간 내역을 통장에 명확히 남겨 두시면 객관적인 입증 자료가 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 현재 신혼부부의 중복 청약이 가능해진 만큼, 이 기회를 잘 활용하는 것이 중요합니다.가장 추천드릴 방법은 부부가 각각 특별공급과 일반공급에 모두 도전하는 것입니다. 예를 들어, 남편분은 신혼부부 특별공급에, 아내분은 생애최초 특별공급에 지원하시면 됩니다. 그리고 두 분 모두 일반공급 1순위에도 청약하실 수 있으니, 이렇게 하면 총 4번의 당첨 기회가 생깁니다.자녀가 두 명이라면 신혼부부 특별공급에서 더 유리한 점수를 받을 수 있습니다. 남편분의 통장 예치금과 가입 기간이 충분하다면 더욱 좋고요. 또 아내분이 해당 지역에서 오래 거주하셨다면, 지역 우선 공급에서도 높은 가점을 받을 수 있습니다.특히 공급 물량이 8세대처럼 적을 때는 중복 청약의 장점을 최대한 살려야 합니다. 두 분 중 한 분이라도 당첨된다면 큰 성과이니, 예비번호가 나오더라도 끝까지 희망을 버리지 마시고 도전해보세요. 좋은 결과 있으시길 진심으로 응원합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.용인 고진역 대광로제비앙의 공식 모집 공고와 세부 조건을 전문가 시각에서 다시 정리해 드리겠습니다.용인 고진역 대광로제비앙은 '초역세권' 입지와 '반도체 산업 호재'라는 두 가지 강점을 내세우는 주거 단지입니다. 아래는 공식 정보를 기반으로 한 분석입니다.1. 분양가와 초기 비용 부담 전용 84㎡ 기준 분양가는 약 7억 1,000만 원 수준입니다. 여기에 발코니 확장비(약 3,000만 원대)를 더하면 실질 취득가는 7억 중반을 조금 넘는 셈입니다. 하지만 계약금은 5% 정액제로 약 3,500만 원에서 4,000만 원 사이로 책정됐고, 중도금 전액 무이자 혜택이 제공되어 입주 전까지 필요한 자금 부담이 주변 단지들에 비해 적은 편입니다.2. 교통과 개발 호재의 현실적 영향 단지는 고진역과 도보 2분 거리로 초역세권에 자리하고 있습니다. 앞으로 경강선 연장이 확정되면 판교와 강남 접근성도 더욱 좋아질 전망입니다. 또, 삼성전자와 SK하이닉스가 주도하는 용인 반도체 클러스터의 배후 주거지라는 점에서, 전세 수요와 매매가를 뒷받침할 만한 탄탄한 하방 경직성을 기대할 수 있습니다.3. 투자와 실거주 관점 분양가가 현재 주변 기존 아파트 시세보다 다소 높게 느껴질 수 있지만, 2028년 7월 입주 시점에 신축 아파트만이 가질 수 있는 프리미엄과 함께, 중도금 무이자 혜택으로 인한 이자 절감(약 3,000만~4,000만 원 상당)도 충분히 감안할 필요가 있습니다. 실거주를 고려한다면 초·중·고교가 모두 가까운 '학세권'이라는 점 역시 장기 보유 가치 측면에서 긍정적입니다.특히, 중도금 무이자 조건은 최근 금리 인상기에도 큰 장점이 됩니다. 자금 계획을 세우실 때 해당 부분을 참고하시면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공동명의로 된 주택의 임대인 본인이 임차인인 여자친구에게 보증금을 증여하고, 그 자금이 다시 본인에게 입금되는 구조는 법적으로나 정책적으로 신중하게 접근해야 합니다.우선, 청년 버팀목 전세대출은 실제로 주거 자금을 지원하는 데 목적이 있기 때문에, 임대인과 임차인 사이의 특수관계나 자금이 어떻게 움직였는지 은행에서 꼼꼼히 따져봅니다. 임대인에게 받은 돈이 그대로 보증금으로 사용될 경우, 대출 승인이 거절될 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.또, 증여세를 낸다 하더라도 이런 거래를 일반적인 사례로 보기는 어렵고, 단순히 대출을 받기 위한 외형적 절차로 판단될 수 있습니다. 특히 공동명의자 중 한 사람이 임차인에게 자금을 제공하면, 대출을 편법으로 받으려 한다는 오해를 살 위험이 높아집니다.이런 방식은 대출 부적격 판정을 받을 가능성이 크기 때문에, 임차인이 직접 모은 자금으로 보증금을 마련하거나, 정상적인 대출 요건을 갖추는 것이 바람직합니다. 보다 안전하게 진행하려면, 대출을 신청하기 전에 반드시 해당 은행에 문의해 자금 흐름에 대해 미리 상담을 받아보시길 권해드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.신용대출을 활용한 아파트 매매와 관련해 문의주신 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 신용대출로 주택을 살 수 있나요?현재 신용대출을 받아 주택 구입 자금으로 활용하는 행위 자체가 불법은 아닙니다. 다만, 대출 금액에 따라 사후관리 규정이 다르게 적용될 수 있습니다. 신용대출 금액이 1억 원 미만인 경우에는 주택 구입에 사용하더라도 대출금을 즉시 회수하는 등 강한 규제 대상에서는 대부분 제외됩니다.2. 용도 제한 규정(1억 원 기준)정부의 가계대출 관리 정책에 따르면, 신용대출 누적액이 1억 원을 넘는 사람이 투기지역이나 조정대상지역 같은 규제지역에서 대출을 받고 1년 이내에 주택을 구입하면, 대출금이 회수될 수 있습니다. 반면, 1억 원 미만이라면 이런 강제 회수 규제에서는 비교적 자유로운 편입니다.3. 신용대출 상환을 위한 주택담보대출 실행아파트를 산 뒤 등기를 마치고 해당 주택을 담보로 잡아 대출을 받아 기존 신용대출을 상환하는 것도 가능합니다. 이 경우 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 동일하게 적용됩니다. 대출 한도는 본인의 소득과 기존 부채 상황을 종합해 정해지므로, 신용대출이 1억 원 미만이어도 이미 받은 신용대출은 이후 주택담보대출 한도 산정 시 DSR에 반영되어 대출 한도를 줄일 수 있습니다. 은행에서 미리 한도를 확인하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문에 대한 답변을 정리해 드리면 다음과 같습니다.현재 집이 아직 팔리지 않은 상태이고, 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 있다면 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약을 이미 마친 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 임차인이 갱신요구권을 행사하기 전에 소유권 이전 등기 절차를 마쳐야 하므로, 지금 바로 갱신요구권을 행사하시면 2년 연장이 될 가능성이 높습니다.또한, 갱신요구권을 행사한다고 해서 무조건 임대료를 5% 인상해야 하는 것은 아닙니다. 5%는 법에서 정한 상한일 뿐이며, 인상 없이도 갱신이 가능합니다. 다만, 협의 과정에서 임대인이 임대료 인상을 요구할 수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.계약 조건에 특별한 변경이 없다면 기존 계약서를 그대로 사용하셔도 괜찮습니다. 만약 보증금이 증액된다면, 증액된 금액에 대해서만 확정일자를 다시 받으시면 됩니다.갱신된 계약 기간 중에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생하고, 임대인은 전세금을 반환해야 합니다. 중개수수료는 원칙적으로 임대인이 부담하게 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.LH는 국가 공기업이라 보증금을 고의로 떼먹을 가능성은 거의 없다고 볼 수 있습니다. 하지만 법적으로 전입신고를 새 집으로 옮기면, 기존 집에서의 대항력과 우선변제권이 바로 사라진다는 점은 꼭 알아두셔야 합니다. 만약 등기부등본에 저당권 등 담보물권이 설정되어 있다면, 나중에 예기치 않은 권리 관계나 경매 같은 문제가 생길 수 있습니다. 이 경우 임차인은 보증금을 돌려받는 순서가 뒤로 밀릴 수 있고, 반환 절차도 훨씬 복잡해질 수 있습니다.도시가스나 수도 같은 공공요금은 실제 이사 날짜와 계량기 수치를 기준으로 정산하면 되니, 큰 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 다만, 대출을 받기 위해 미리 전입신고를 해야 한다면, 기존 집의 보증금 반환 시기와 안전장치 등을 LH와 충분히 논의하고 확실히 확인하는 것이 좋습니다.