답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 걱정하지 않으셔도 됩니다. 핵심은 '거주'가 아닌 '소유'입니다.1. 입주권(조합원 자격)은 '소유권'이 기준입니다.재개발 사업에서 새 아파트를 받을 수 있는 권리(입주권)는 그 집에 '누가 사느냐'가 아니라 '누가 집주인이냐(등기상 소유자)'를 기준으로 합니다. * 아버님이 의정부로 주소를 옮기셨더라도, 그 집의 주인이라는 사실은 변함이 없기 때문에 입주권은 정상적으로 나옵니다. * 자녀분이 거주하고 계신 것은 집이 빈집(공가)이 아니라는 관리 차원에서 오히려 좋은 일이지, 입주권에 악영향을 주지 않습니다.2. 그렇다면 왜 '전입신고'를 고민해야 할까요? 입주권 자체는 문제가 없지만, 세금'과 '이주비' 때문에 아버님의 전입이 필요할 수 있습니다. * 양도세 비과세 혜택: 나중에 아파트가 다 지어지고 나서 팔 때, 1세대 1주택 비과세 혜택(세금을 안 내거나 적게 내는 것)을 받으려면 '2년 실거주' 요건이 필요할 수 있습니다. 아버님이 전출해 계시면 이 거주 기간 혜택을 채우지 못해 나중에 세금을 많이 낼 수도 있습니다. * 주거이전비: 나중에 건물을 철거하고 이사할 때 조합에서 주는 '주거이전비' 등은 실제 거주하는 소유자에게 혜택이 더 큰 경우가 있습니다.3. 지금 다시 전입신고 해도 늦지 않나요?네, 전혀 늦지 않았습니다. * 현재 '추진위 승인' 단계라면 실제 이주하고 철거하기까지는 앞으로도 수년이 걸립니다. * 지금 당장 급하게 옮기지 않아도 입주권은 나오지만, 앞서 말씀드린 '나중의 세금 혜택'을 위해서라면 아버님의 사정이 허락하는 대로 다시 본가로 전입신고를 해두시는 것이 유리합니다.4. 제언 * 아버님이 의정부에 계셔도 새 아파트 입주권 받는 데는 문제없습니다. * 하지만 나중에 세금을 아끼기 위해, 가급적이면 아버님 주소를 다시 옮겨두시는 것을 추천합니다. *✔️ 불안한 마음을 완전히 해소하시려면, 해당 구역 부동산이나 추진위원회 사무실에 전화 한 통만 해보시면 "소유자면 상관없다"는 확답을 바로 들으실 수 있을 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.​1. 실수요자가 시장에 유입되고 있는가?​10.15 규제 이후 관망세를 유지하던 무주택자나 갈아타기 수요자들이 고점 대비 조정된 가격을 확인하고 '더 이상 떨어지지 않을 것'이라는 판단(저점 인식)하에 매수에 나선 것으로 보입니다.​2. 거래량이 상승하고 있는 특별한 이유 금리 하락 기대감: 최근 금리 인하 사이클이 본격화되면서 대출 이자 부담이 줄어들 것이라는 기대가 가장 큰 원인입니다. 주택담보대출 금리가 하향 안정화되면서 자금 조달이 수월해진 점이 거래를 촉진하고 있습니다.전세가 상승 지속: 전셋값이 계속 오르면서 "차라리 대출을 더 끼고 집을 사자"는 '전세 수요의 매수 전환' 현상이 나타나고 있습니다. 전세가와 매매가의 차이(갭)가 줄어든 것도 한몫합니다.​공급 부족 우려: 서울 내 신축 아파트 공급이 향후 몇 년간 부족할 것이라는 전망이 지배적입니다. '지금 아니면 서울에 내 집 마련이 어렵다'는 심리적 압박이 실수요자들을 자극한 것으로 분석됩니다.규제 적응 및 정책 지원: 10.15 규제 도입 초기에는 시장이 얼어붙었으나, 시간이 흐르며 규제 내용에 적응한 수요자들이 나타났고, 특정 가격대 이하에 적용되는 정책 금융 상품 등이 거래를 뒷받침하고 있습니다.요약하자면​현재의 거래량 회복은 금리 인하 기대감과 전세가 상승, 그리고 공급 부족 불안감이 맞물려 나타난 결과입니다. 다만, 예전처럼 급격한 우상향보다는 지역별·단지별로 차별화된 흐름을 보일 가능성이 높으므로 입지 분석에 유의하시길 권장합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.인터넷 랜선은 굳이 가져가실 필요가 없습니다. 보통 아파트 벽면 단자에서 기기로 연결된 짧은 랜선들은 소모품에 해당하며, 이사 가시는 곳에도 새로 인터넷을 설치하면 기사님이 필요한 선들을 모두 새로 연결해 주시기 때문입니다. 다만, 질문자님이 직접 구매하신 고가의 기능성 랜선이 아니라면 그냥 두고 가셔도 무방합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세 사기 피해가 우려되는 매우 안타까운 상황입니다. 공인중개사가 "특약이 의미 없다"라고 말한 것은 법률적인 '효력'과 현실적인 '집행력'을 교묘하게 섞어서 임차인을 기만한 것으로 보입니다.​질문자님이 궁금해하시는 부분에 대해 명확하게 짚어드리겠습니다.​1. 특약이 정말 의미가 없나요?​결코 그렇지 않습니다. 특약은 법적으로 매우 강력한 의미를 가집니다.​해지의 근거: "보증보험 가입 불가 시 계약을 해제하고 보증금을 반납한다"는 특약이 있었다면, 가입 불가가 확정된 순간 임차인은 즉시 계약 해지를 요구할 수 있는 법적 권리가 생깁니다.​소송의 증거: 임대인이 돈을 안 줄 때, 민사 소송을 제기하면 이 특약이 승소의 결정적인 근거가 됩니다.​중개사 책임: 중개사가 "의미 없다"며 특약 작성을 방해한 행위는 공인중개사법 위반(신의성실 의무 위반 및 설명 의무 소홀)으로 손해배상 청구의 대상이 될 수 있습니다.​2. "돈 없다면 끝"이라는 말의 진실​공인중개사가 말한 "돈 없다고 하면 끝이다"라는 말은 '강제 집행의 어려움'을 말하는 것이지, '법적 권리가 없다'는 뜻이 아닙니다.​임대인이 돈이 없더라도, 판결문을 받으면 임대인의 다른 재산(집, 통장 등)을 압류하거나 경매에 넘길 수 있습니다.​특약을 적지 않으면 "가입 안 되면 해지하기로 한 적 없다"라고 임대인이 오리발을 내밀 수 있기 때문에, 특약은 반드시 필요했습니다.​3. 특약을 안 지키면 사기죄가 되나요?​단순히 채무를 이행하지 않는 것(돈을 안 주는 것)만으로는 바로 사기죄가 성립하기 어렵습니다. 하지만 다음과 같은 경우는 사기죄 성립 가능성도 있습니다.​기망 행위: 처음부터 보증보험 가입이 불가능한 집인 것을 알면서도 "무조건 된다"고 속인 경우.​편취 의사: 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 전혀 없으면서 계약을 체결한 경우.​지금 상황에서 "임대사업자라 무조건 가입된다"고 호언장담한 녹취록이 있다면, 이는 강력한 기망의 증거가 될 수 있습니다.​4. 향후 대응 방안 제언​현재 보증금을 못 받은 상태이므로 다음 단계를 검토해 보시기 바랍니다.​내용증명 발송: 녹취 내용을 바탕으로 "당시 가입을 약속했으나 이행되지 않았으므로 계약 해제 및 보증금 반환을 요구한다"는 내용을 공식화하십시오.​임차권등기명령: 이사를 가셔야 한다면 반드시 임차권등기를 설정하여 대항력을 유지해야 합니다.​공인중개사 고발 및 민원: "특약이 의미 없다"며 작성을 거부하고 허위 사실(무조건 가입된다)을 유포한 중개사를 상대로 한국공인중개사협회나 구청에 민원을 넣고 손해배상 청구를 검토하십시오.​중개사와 임대인이 나눈 대화 녹음본은 매우 소중한 증거입니다. 이를 잘 보관하시고 ✔️법률 구조 공단 등을 통해 무료로 전문적인 법률 상담을 꼭 받으시길 권장합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 지상권만 있는 상태에서 명도소송이 가능한가요?가능합니다. 낙찰자가 법정지상권을 취득했거나 특약에 의해 지상권을 보유하고 있다면, 건물 소유자로서 실질적인 지배권을 가집니다. 이를 바탕으로 현재 거주 중인 분을 상대로 명도소송(집을 비워달라는 소송)을 제기할 수 있고, 판결에서 승소한다면 강제집행을 통해 들어올 수 있습니다.​2. 불법 건축물(옥탑방)인 경우의 변수질문하신 옥탑이 무허가 또는 불법 건축물이라 하더라도, 공매 절차를 통해 매각이 되었다면 낙찰자는 그 건물의 처분권을 갖게 됩니다. 다만, 불법 건축물이기 때문에 낙찰자는 향후 구청으로부터 이행강제금을 부과받거나 철거 명령을 받을 위험을 안고 낙찰받은 것입니다. 점유자 입장에서는 "불법 건물이니 나가지 않겠다"는 주장이 명도소송에서 방어 기제로 작용하기 어렵습니다.​3. 결론: 낙찰자가 들어올 수 있는가?네, 법적으로는 가능합니다. 낙찰자가 대지권이 없어서 지료(땅값)를 땅 주인에게 내야 하는 숙제는 남아있지만, 건물 점유자에 대한 명도 권한은 별개의 문제입니다. 명도소송에서 낙찰자가 승소하면 현재 점유자는 집을 비워줘야 하며, 낙찰자는 해당 호수에 입주하거나 본인의 권리를 행사할 수 있습니다.4.점유자가 활용할 수 있는 협상 전략​낙찰자는 소송 비용과 긴 시간을 들이느니 차라리 그 돈의 일부를 점유자에게 '이사비' 명목으로 주고 합의로 끝내고 싶어 하는 경우가 많습니다.- 이사비 협상: 낙찰자가 명도소송 비용과 강제집행 비용을 합산한 금액을 고려할 때, 점유자는 그보다 적거나 비슷한 수준의 이사비를 요구하며 조기에 퇴거하는 합의를 제안할 수 있습니다.- 시간 벌기: 소송이 진행되는 동안은 해당 집에서 계속 거주할 수 있으므로, 새로운 주거지를 찾을 시간을 충분히 확보할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.한국주택금융공사 보금자리론(일반)의 핵심 내용을 바탕으로 정리한 답변입니다.보금자리론(일반) 신청 및 심사 안내안녕하세요! 문의하신 상황과 관련하여 한국주택금융공사 보금자리론의 주요 요건과 심사 기준을 정리해 드립니다.1. 신청 및 주택 요건 * 신청 대상: 민법상 성년인 대한민국 국민으로서, NICE 신용점수가 271점 이상이어야 합니다. * 주택 가격 및 보유 수: 승인일 기준 6억 원 이하의 주택이 대상입니다. 귀하와 같은 무주택자는 물론, 기존 주택을 3년 이내 처분하는 조건의 1주택자도 신청이 가능합니다.2. 소득 및 대출 한도 * 소득 요건: 부부합산 연 소득 7천만 원 이하가 기본이나, 신혼부부(혼인 7년 이내)의 경우 8천 5백만 원 이하까지 완화 적용됩니다. * 대출 한도: 최대 3.6억 원까지 가능하며, 생애최초 주택 구입자의 경우 최대 4.2억 원까지 지원됩니다.3. 대출 구조 및 상환 * 금리 및 만기: 만기까지 금리 변동이 없는 고정금리 상품입니다. 만기는 10년부터 최대 50년까지 선택 가능하며, 상환 방식은 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 중 본인의 자금 계획에 맞춰 선택하실 수 있습니다. * 신청 방법: 온라인(U-보금자리론), 전자약정(아낌e-보금자리론, 0.1%p 금리 우대), 은행 방문(t-보금자리론) 방식이 있습니다.4. 심사 중 주소지 변경 관련 유의사항✔️질문하신 내용처럼 심사 중 임대차 계약 만료로 인해 지인 집으로 전입신고를 하더라도, 무주택 요건과 소득 요건에 변화가 없다면 심사에 지장이 없습니다. 다만, 주소지 변경 시 공사 측에 해당 사실을 알리고 필요한 서류를 보완하시기 바랍니다.5. 상세 문의 및 상담더 구체적인 심사 진행 상황이나 본인의 적격 여부는 한국주택금융공사의 아래 전담 부서 및 고객센터를 통해 확답을 받으실 수 있습니다. * 담당부서: 정책모기지부 * 연락처: 1688-8114 (고객센터)입주 예정인 26년 12월까지 계획하신 대로 차질 없이 진행되기를 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.'임대인(집주인)과의 협의가 있다면 충분히 가능합니다. 일반적으로 부동산 계약은 다음과 같이 3단계로 진행되는데, 질문자님의 상황을 대입하면 이렇습니다.​계약금 (완료): 전체 보증금의 10% 정도인 50만 원 입금.​중도금 (본계약 시): 2주 뒤 본계약 날에 230만 원 지급.​잔금 (입주 시): 실제 이사하고 열쇠(비밀번호)를 받는 날 나머지 220만 원 지급.​보통은 '계약금-잔금' 형태로 진행하지만, 액수가 크거나 사정이 있을 때 '계약금-중도금-잔금' 형태로 나누기도 합니다.​2. 주의사항 및 팁​*특약 사항 기재본계약서 작성 시, 반드시 "보증금 잔금 220만 원은 0월 0일(입주일)에 지급하기로 한다"는 내용을 명시해야 합니다. 구두로만 약속하면 나중에 문제가 생길 수 있습니다.​*입주 시점과 잔금임대인은 보증금 전액을 다 받기 전까지는 집 열쇠를 주지 않을 권리가 있습니다. 따라서 부족한 잔금 200여만 원은 반드시 짐을 들이는 날(입주일) 오전까지는 입금이 되어야 원활하게 이사를 하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.수도권 아파트 가격 상승 전망에 대한 주요 근거들을 정리해 드립니다. 현재 시장은 금리, 공급, 비용, 그리고 심리라는 네 가지 핵심 요소가 맞물리며 가격 상승 압력을 받는 구조입니다.1. 금리 정책: 인하 압박과 가계부채의 줄타기 * 대외적 압박: 트럼프 행정부의 강력한 금리 인하 요구는 글로벌 통화 정책에 영향을 미치고 있습니다. 한국은행 역시 수출 경쟁력과 경기 부양을 위해 금리 인하의 필요성을 느끼고 있습니다. * 한국은행의 선택: 하지만 역대급으로 쌓인 가계대출(총부채) 규모가 발목을 잡고 있습니다. 급격한 인하는 가계부채 폭발과 부동산 과열을 초래할 수 있어, 시장의 예상대로 '소폭' 인하를 통해 완만하게 금리를 조정할 가능성이 큽니다. 이는 대출 금리 하락으로 이어져 잠재적 매수자들의 이자 부담을 덜어주는 요인이 됩니다.2. 수도권 공급 부족: 입주 물량의 절벽 * 공급 감소: 지난 2~3년간 인허가 및 착공 물량이 급감한 여파가 2026년부터 본격화되고 있습니다. 특히 서울과 수도권 선호 지역의 입주 예정 물량은 예년 평균을 크게 밑돌고 있습니다. * 수급 불균형: 수요는 여전한데 집을 지어 공급하는 속도가 따라가지 못하면서, 희소성이 높아진 기존 아파트와 전세 가격이 매매가를 밀어 올리는 현상이 나타나고 있습니다.3. 건설 비용 상승: 분양가 하한선의 상승 * 원자재 및 인건비: 글로벌 인플레이션과 러-우 전쟁 등의 여파로 시멘트, 철근 등 원자재 가격과 인건비가 폭등했습니다. * 고착화된 고분양가: "오늘 분양가가 가장 싸다"는 인식이 확산되는 이유입니다. 건설사들이 수익성 악화로 분양가를 낮추기 어려운 상황이라, 신규 분양가 상승은 주변 기성 아파트 가격을 동반 상승시키는 지지선 역할을 합니다.4. 새집 선호(신축 강세) 및 '얼죽신' 현상 * 주거 질의 차이: 커뮤니티 시설, 주차 공간, 평면 설계 등에서 구축과 신축의 격차가 벌어지면서 신축 아파트에 대한 수요가 집중되고 있습니다. * 얼죽신(얼어 죽어도 신축): 재건축 규제와 공사비 갈등으로 정비사업이 지연되자, 불확실한 재건축보다는 확실한 신축 또는 준신축 아파트로 수요가 쏠리는 현상이 가격 상승을 주도하고 있습니다.결 론 금리는 내려가려는 힘이 강해지고(유동성 공급), 집을 지으려니 돈은 더 많이 들며(원가 상승), 막상 입주할 새 집은 부족한(공급 절벽) 상황입니다. 여기에 "더 늦으면 못 산다"는 심리적 요인까지 더해져 수도권 아파트 가격은 상방 압력을 강하게 받을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. [매수할 때] 소요되는 비용 (4억 5천만 원 기준)매수인은 세금과 등기 비용 등 현금이 추가로 꽤 필요합니다.* 취득세 및 지방교육세: 495만 원* 세율: 취득가액 6억 원 이하 주택(1주택자)은 1.1% (취득세 1% + 지방교육세 0.1%) 적용.* 감면 혜택: 만약 생애 최초 주택 구입이라면, 소득 제한 없이 실거래가 12억 이하 주택에 대해 취득세 200만 원까지 감면받습니다. (이 경우 실 납부액은 295만 원)* 부동산 중개보수 (복비): 180만 원* 요율: 2억 이상 ~ 9억 미만 구간 상한요율 0.4%. (부가세 10% 별도 시 198만 원)* 인지세: 15만 원* 4억 5천만 원(1억 초과 ~ 10억 이하) 거래 시 수입인지 대금은 고정입니다.* 국민주택채권 할인료: 약 50~70만 원* 공시가격(시가표준액)에 따라 매입 금액이 정해지며, 당일 금리에 따라 할인료(본인 부담금)가 변동됩니다.* 법무사 대행 수수료: 약 40~60만 원* 서류 대행 및 일당이 포함되며 업체마다 차이가 있습니다.* 선수관리비(예치금): 약 30~50만 원* 아파트 관리 운영을 위해 관리사무소에 예치하는 돈으로, 매도인에게 현금으로 지급합니다.2. [매도할 때] 소요되는 비용 (4억 5천만 원 기준)매도인은 판 금액에서 차감되거나 정산해야 할 비용 위주입니다.* 양도소득세: 0원 ~ 차익에 따라 변동* 1주택자 비과세: 보유 기간 및 거주 기간(2년 이상 등) 요건을 충족하고 12억 이하에 팔면 세금이 없습니다.* 부동산 중개보수 (복비): 180만 원* 매수인과 동일하게 0.4% 요율을 적용하여 지급합니다.* 선수관리비(예치금) 회수: (+약 30~50만 원)* 매수인으로부터 돌려받는 돈입니다. (자산 회수)* 장기수선충당금 정산: (해당 시)* 본인이 거주했다면 상관없으나, 세입자가 살고 있었다면 세입자가 매달 낸 관리비 중 이 금액을 합산해 세입자에게 돌려줘야 합니다.* 관리비 및 공과금 정산: 잔금 당일까지 사용한 전기, 수도, 가스 요금과 관리비를 정산하여 납부합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 계약 시 안전 확보가 최우선입니다. 현재 매매가 5억 1,000만 원 대비 전세가 3억 5,000만 원이고 근저당권이 2억 4,000만 원 설정되어 있습니다. 근저당과 전세금의 합계액인 5억 9,000만 원이 매매가를 초과하는 상황이므로 매우 위험합니다. ✔️소유주가 잔금일에 대출금을 전액 상환하고 등기부상 근저당을 말소한다는 특약을 반드시 작성해야 합니다. 말소 조건이 이행되지 않으면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 보증보험은 보증금 반환을 국가가 보장하는 장치이므로 필수적으로 가입하시길 권장합니다. 계약서에 잔금 지급과 동시에 근저당 말소 신청을 하고 이를 어길 시 계약을 무효로 한다는 조항을 명시하십시오. 본인의 소중한 자산을 지키기 위해 공인중개사에게 철저한 권리분석과 확인을 요청하시고 불안감이 가시지 않는다면 다른 매물을 찾는 것도 현명한 방법입니다. ✔️안전한 주거 환경을 위해 반드시 유관기관에 연락을 하시어 보증보험 가입 요건을 미리 확인하시기 바랍니다.