지방 학군지 전세 들어가는데 전세 보증보험
지방이고 이지역 대표 학군지 까지는 아니지만 그래도 괜찮은 학군지 전세로 가려 하는데 집주인이 매매 5억천 전세 3억5천에 내놨어요. 전세로 가려는데 2억4천 근저당 있네요ㅜㅜ. 다들 말소 조건으로 가서 전세로 사는데 저는 왜케 불안할까요.. 요즘에 빚 없는 집이 없을텐데. 왜케 불안한지 ㅠㅠ저희집은 빚 없이 전세주고 그걸로 가는거라 더 불안한듯요. 전세보증보험 꼭 들어야 할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 전세 계약시 선순위근저당 말소조건으로 계약을 하시면 빚없이 전세주는 것과 다르지 않습니다. 과정상의 근저당상환및 말소과정만 추가되는 것이지 사실상의 권리상황은 동일하다고 보시면 됩니다, 그리고 이러한 말소는 잔금일 당일에 바로 확인을 하기에 불안해하실것도 사실 없습니다.
그리고 전세금이 억단위라면 당연히 만기시 미반환사고를 대비하여 보증보험 가입은 필수적으로 하셔야 합니다. 이건 아무리 계약시 깔끔한 권리관계의 주택이라도 만기시점에 임대인의 경재적 능력에 변화는 충분히 생길수 있기에 나중을 대비해서 가입을 하는 것이기 떄문입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 선순위 근저당권 말소조건으로 가게 될 경우 임차권이 선순위가 되게 되므로 크게 걱정을 하지 않으셔도 됩니다.
하지만 향후 거주 후 바로 다음 세입자를 구하기 어렵다고 예상이 될 경우 전세보증보험 가입하는 것도 방법이라 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당이 있는 집은 전세금 회수 리스크가 존재합니다. 말소 조건이 있어도 실제 말소 완료를 등기부로 확인하기 전에는 불안이 남을 수 있습니다. 보증보험은 전세금 보호에 실질적으로 도움이 되는 장치입니다. 가능하면 보증보험 가입 가능한 집인지부터 확인하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지금 보신 집 구조 자체는 위험한 깡통전세 수준은 아니고 전세 보증보험까지 같이 가면 안전도가 꽤 올라가니 보증보험을 드시길 바랍니다.
훨씬 안전합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
부동산 계약 시 안전 확보가 최우선입니다. 현재 매매가 5억 1,000만 원 대비 전세가 3억 5,000만 원이고 근저당권이 2억 4,000만 원 설정되어 있습니다. 근저당과 전세금의 합계액인 5억 9,000만 원이 매매가를 초과하는 상황이므로 매우 위험합니다. ✔️소유주가 잔금일에 대출금을 전액 상환하고 등기부상 근저당을 말소한다는 특약을 반드시 작성해야 합니다. 말소 조건이 이행되지 않으면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 보증보험은 보증금 반환을 국가가 보장하는 장치이므로 필수적으로 가입하시길 권장합니다. 계약서에 잔금 지급과 동시에 근저당 말소 신청을 하고 이를 어길 시 계약을 무효로 한다는 조항을 명시하십시오. 본인의 소중한 자산을 지키기 위해 공인중개사에게 철저한 권리분석과 확인을 요청하시고 불안감이 가시지 않는다면 다른 매물을 찾는 것도 현명한 방법입니다. ✔️안전한 주거 환경을 위해 반드시 유관기관에 연락을 하시어 보증보험 가입 요건을 미리 확인하시기 바랍니다.
지방이고 이지역 대표 학군지 까지는 아니지만 그래도 괜찮은 학군지 전세로 가려 하는데 집주인이 매매 5억천 전세 3억5천에 내놨어요. 전세로 가려는데 2억4천 근저당 있네요ㅜㅜ. 다들 말소 조건으로 가서 전세로 사는데 저는 왜케 불안할까요.. 요즘에 빚 없는 집이 없을텐데. 왜케 불안한지 ㅠㅠ저희집은 빚 없이 전세주고 그걸로 가는거라 더 불안한듯요. 전세보증보험 꼭 들어야 할까요
===> 우선적으로 보증보험에 가입을 하는 경우 비용이 발생되겠지만 계약종료시 안전하게 보증금을 회수할 수 있는 장점이 있습니다. 이러한 점을 고려하여 가입여부를 신중하게 판단해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 상황에서 2.4억 원의 선순위 근저당까지 있다면, 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수이며 반드시 '근저당 말소'를 계약의 전제 조건으로 삼으셔야 합니다.
1. 현재 매물의 위험성 분석
집주인이 내놓은 매매가는 5.1억 원이지만, 현재 부동산 시장의 불확실성을 고려할 때 실제 경매 낙찰가는 이보다 훨씬 낮을 수 있습니다.
부채 비율: 근저당 2.4억과 전세금 3.5억을 합치면 총 5.9억으로, 이미 매매가 5.1억을 훌쩍 넘어선 전형적인 깡통전세 위험 매물입니다.
말소 조건의 함정: 집주인이 전세금을 받아 빚을 갚겠다고 약속(말소 조건)하더라도, 잔금 당일 집주인이 마음을 바꾸거나 다른 압류가 들어올 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.
2. 보증보험 가입이 꼭 필요한 이유
질문자님은 본인 집을 빚 없이 전세 주고 이동하시는 만큼, 자산의 안정성이 최우선입니다.
심리적 안전장치: 보증보험에 가입하면 추후 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관(HFA, SGI 등)으로부터 전액을 돌려받을 수 있어 불안감을 완전히 해소할 수 있습니다.
근저당 말소와의 관계: 보증보험은 원칙적으로 선순위 채권(근저당)이 일정 비율 이하여야 가입이 가능합니다. 즉, 집주인이 근저당을 말소하지 않으면 보험 가입 자체가 거절될 수 있으니, 이를 역으로 이용해 보험 가입이 가능한 상태를 계약 조건으로 거셔야 합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 계약서 특약 사항에 "임대인은 잔금 수령과 동시에 근저당권 전부를 말소하고 이를 증빙하며, 만약 전세보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다"는 문구를 반드시 넣으시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
지금 당장은 등기부상 잡혀있는 융자금액이 커서 불안하게 느껴지실 수 있겠지만 잔금 지급과 동시에 이를 전액 상환하고 말소하는 조건이라면 권리 관계는 안전하게 정리될 것으로 보입니다. 근저당이 말소된 이후에는 집값 대비 전세가율도 안정적인 수준으로 내려오기 때문에 객관적인 위험성은 크지 않을 것 같구요. 다만 만에 하나 발생할 수 있는 변수나 심리적인 안정을 위해서라도 전세보증보험은 가입해 두시는 편이 좋겠고 계산상으로는 가입 요건도 무난하게 충족할 것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집주인이 전세보증금으로 근저당을 갚아 말소 조건으로 들어가는 구조입니다
말소가 확실히 이뤄지면 숫자상으로는 위험한 편은 아닙니다
특약에 근저당 말소 조건으로 계약을 하시고 잔금날 은행에 가서 갚는 조건으로 하시기 바랍니다
잔금후에 전입신고,확정일자 ,전세보증보험까지 들으면 그래도 안심할수 있습니다
이런 절차로 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세 보증보험은 가입을 하시는 것이 안전하며 불안하시다면 확정일자와 전세권 설정까지 생각해 보시기 바랍니다