저희 빌라 건물 5층이 옥탑이며 판넬로 지어진 집입니다. 낙찰자가 2개 호수를 낙찰받았는데 대지권이 없으면 어떻게 되는 건가요?
옥탑이 제가 듣기로는 불법이라고 알고 있는데 공매에 올려진 걸 낙찰을 받았다고 집을 비워달라고 연락이 왔다고 합니다. 그런데 그분은 지상권만 있고 대지권이 없는 상태입니다. 현재 명도소송을 제기한 것으로 알고 있는데 지상권만 있고 대지권이 없는 상태면 그 낙찰자는 들어올 수 있는 건가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
옥탑이 불법건축물이고 낙찰자가 지상권만 있고 대지권이 없다는 설명이 있다고 해도 그가 공매로 취득한 권리가 있다면 기존 점유자에게 명도를 요구할 수 있습니다.
대지권이 없다는 건 토지 소유자와의 관계에서 문제일 뿐 곧바로 낙찰자는 이 집에 들어올 수 없다는 의미는 아닙니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 대지권과 지상권에 대한 간단한 설명을 해드리면 , 대지권이나 지상권 모두 해당 토지를 사용할수 있는 합법적인 권리에 해당되나, 대지권의 경우 간단하게 해당 토지를 소유하여 사용하는 것이고, 지상권은 용익물권으로써 소유자는 아니지만 적법한 사용수익권한을 가진 것으로 이해할수 있습니다. 즉 대지권은 토지에 대한 이용권한이 소유권인것이고 지상권은 빌려쓰는 권한이라고 보시면 됩니다. 그러므로 건물소유자가 해당 토지를 적법하게 이용할수 있는 권리가 있는 것이기에 들어오는데 별다른 문제는 없습니다.
질문의 내용상 건물과 토지의 소유자가 동일한 상태에서 건물만 경매매각이 되어 낙찰자에게 법정지상권이 인정된 것으로 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산은 토지와 건물은 별도 입니다.
건물이 대지권이 없어도 지상권이 성립이 되게 될 경우 철거 없이 토지소유자에 대한 지료를 납부하고 건물의 유지가 가능합니다. 옥탑방도 지상권이 성립을 한다면 철거 없이 건물의 사용이 가능하게 됩니다.
따라서 지상권을 권리로 명도소송이 가능하지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
대지권이 없는 지상권만으로는 실질적인 점유 권리가 제한됩니다. 옥탑이 불법 증축이 경우 낙찰자의 권리는 더욱 약해질 수 있습니다. 명도 소송을 제기하더라도 승소 가능성은 높지 않은 편입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대지권 없는 옥탑은 정상적인 주거권 인정이 어렵습니다
지상권만 있다고 바로 들어올 수 있는 것은 아닙니다
명도소송은 낙찰자가 매우 불리합니다
불법 건축물이면 더더욱 명도 인용이 어렵고
집 비워달라는 요구에 바로 응할 필요는 없습니다
꼭 확인해야 할 서류는
,건축물대장
옥탑이 전유부분으로 등재되어 있는지
,등기부등본
지상권이 실제로 등기되어 있는지
,지상권 설정 범위
옥탑 포함 여부를 확인해보시기 바랍니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
빌라 옥탑방과 대지권 문제는 권리관계가 매우 복잡하게 얽혀 있는 사안입니다. 질문자님이 처하신 상황을 바탕으로 법적인 쟁점과 낙찰자의 권리를 정리해 드리겠습니다.
1. 대지권 없는 낙찰자의 권리 (건물만 낙찰 시)
집합건물(빌라)에서 건물(호수)만 낙찰받고 대지권이 없는 경우, 낙찰자는 '건물 소유권'은 취득하지만 '토지 사용권'은 없는 상태가 됩니다.
명도소송 가능 여부: 낙찰자는 건물의 새로운 소유자이므로, 현재 그곳을 점유하고 있는 사람을 상대로 명도소송을 제기할 수 있습니다. 대지권이 없다는 사실이 현재 거주자를 내보내는 소송(명도소송) 자체를 막지는 못합니다.
실제 입주 가능성: 낙찰자가 명도소송에서 승소하여 판결문을 얻으면 강제집행을 통해 점유자를 내보내고 본인이 직접 들어오거나 다른 사람에게 임대를 줄 수 있습니다. 즉, "대지권이 없어도 들어올 수 있느냐"에 대한 답은 "법적으로는 가능함"입니다.
2. 불법 옥탑방(판넬조)의 문제
판넬로 지어진 5층 옥탑방이 건축물대장에 없는 무허가 불법 건축물이라면 상황은 더 복잡해집니다.
불법 건축물의 낙찰: 불법 건축물이라 하더라도 공매나 경매의 대상이 되어 낙찰될 수 있습니다. 다만, 낙찰자는 해당 건물을 철거하라는 구청의 이행강제금을 부담해야 할 리스크를 안고 산 것입니다.
거주자의 대항력: 만약 질문자님이나 거주하시는 분이 적법한 임차인으로서 대항력을 갖추고 있다면 낙찰자에게 보증금을 요구하며 버틸 수 있지만, 불법 옥탑방의 경우 전입신고가 되어 있더라도 보호를 받지 못하는 경우가 많습니다.
3. 대지권이 없는 경우의 치명적 약점 (지상권 vs 토지소유자)
낙찰자가 현재는 큰소리를 치며 명도소송을 하고 있지만, 사실 낙찰자 또한 매우 불안한 위치에 있습니다.
토지 소유자의 철거 청구: 빌라 전체 땅(토지)의 주인들이나 나머지 세대주들이 "우리 땅 위에 무단으로 건물을 세워 점유하고 있으니 건물을 철거하라"고 낙찰자에게 소송을 걸 수 있습니다.
구분소유권 매도청구: 대지권을 가지지 못한 건물 소유자를 상대로 토지 공유자들이 "건물을 우리에게 시가로 팔고 나가라"는 매도청구권을 행사할 수도 있습니다.
💡 결론 및 조언
현재 낙찰자가 명도소송을 제기했다면 법적으로는 그가 소유자로서 인도를 요구할 권리가 일단 인정될 가능성이 높습니다. 하지만 질문자님 측에서도 다음 사항을 확인해 보셔야 합니다.
점유의 근거: 질문자님이 그곳에 살게 된 계약 관계가 있는지, 전입신고가 되어 있는지 확인하십시오.
공매 절차의 하자: 지상권만 있고 대지권이 없는 물건의 공매 절차에서 임차인 보호 수단이 누락되었는지 법률 전문가(변호사 또는 법무사)의 상담을 받아보셔야 합니다.
역공 가능성: 만약 낙찰자가 무리하게 퇴거를 압박한다면, 해당 건물이 대지 사용권이 없는 불법 건축물이라는 점을 근거로 대응 논리를 세울 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 지상권만 있는 상태에서 명도소송이 가능한가요?
가능합니다. 낙찰자가 법정지상권을 취득했거나 특약에 의해 지상권을 보유하고 있다면, 건물 소유자로서 실질적인 지배권을 가집니다. 이를 바탕으로 현재 거주 중인 분을 상대로 명도소송(집을 비워달라는 소송)을 제기할 수 있고, 판결에서 승소한다면 강제집행을 통해 들어올 수 있습니다.
2. 불법 건축물(옥탑방)인 경우의 변수
질문하신 옥탑이 무허가 또는 불법 건축물이라 하더라도, 공매 절차를 통해 매각이 되었다면 낙찰자는 그 건물의 처분권을 갖게 됩니다. 다만, 불법 건축물이기 때문에 낙찰자는 향후 구청으로부터 이행강제금을 부과받거나 철거 명령을 받을 위험을 안고 낙찰받은 것입니다. 점유자 입장에서는 "불법 건물이니 나가지 않겠다"는 주장이 명도소송에서 방어 기제로 작용하기 어렵습니다.
3. 결론: 낙찰자가 들어올 수 있는가?
네, 법적으로는 가능합니다. 낙찰자가 대지권이 없어서 지료(땅값)를 땅 주인에게 내야 하는 숙제는 남아있지만, 건물 점유자에 대한 명도 권한은 별개의 문제입니다. 명도소송에서 낙찰자가 승소하면 현재 점유자는 집을 비워줘야 하며, 낙찰자는 해당 호수에 입주하거나 본인의 권리를 행사할 수 있습니다.
4.점유자가 활용할 수 있는 협상 전략
낙찰자는 소송 비용과 긴 시간을 들이느니 차라리 그 돈의 일부를 점유자에게 '이사비' 명목으로 주고 합의로 끝내고 싶어 하는 경우가 많습니다.
- 이사비 협상: 낙찰자가 명도소송 비용과 강제집행 비용을 합산한 금액을 고려할 때, 점유자는 그보다 적거나 비슷한 수준의 이사비를 요구하며 조기에 퇴거하는 합의를 제안할 수 있습니다.
- 시간 벌기: 소송이 진행되는 동안은 해당 집에서 계속 거주할 수 있으므로, 새로운 주거지를 찾을 시간을 충분히 확보할 수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
빌라 5층 옥탑을 공매 낙찰 받았지만 대지권이 없다면 낙찰자는 지상권만 취득한 상태로 토지 사용권이 불안정해 철거나 사용료 청구 리스크가 높습니다 옥탑이 불법 증축으로 공매에 올랐다고 하여도 낙찰자는 명도 소송 제기 가능하며 대지권 없음에도 법적으로 건물 점유권 행사를 할 수 있습니다