옥상 호수가 3개 호수인데 2개 호수는 이미 낙찰 및 소유권 이전이 됐는데 낙찰자는 지상권만 있고 대지권이 없습니다. 이런 경우는 어떻게 되는 건가요?

Question

현관 문을 열고 들어가면 왼쪽부터 1호이고 안쪽으로 2호 다음에 3호인데 1, 2호는 낙찰이 되었고 이미 소유권 이전이 완료되어 현재 명도소송중에 있습니다. 그런데 나머지 호수에 지금 집주인이 살고 있는데 매수자가 나가라고 하는데 개별 등기부등본에 등재되어 있고 대지권이 낙찰자가 권한이 없는데 이 문제는 어떻게 되는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

낙찰자가 건물의 소유권을 가졌으므로 기존 점유자에게 명도를 요구할 수는 있지만 대지권이 없어 토지에 대한 권한은 없는 불안정한 상태입니다. 대지권이 없는 건물주는 토지 소유자에게 매달 지료를 내야 하며 최악의 경우 토지주로부터 건물 철거 소송을 당할 위험이 상존합니다. 대지 지분을 가진 3호 주인은 본인의 권리가 살아있어 낙찰자의 토거 요구에 대항할 수 있고 오히려 낙찰자들에게 토지 사용료를 요구할 수도 있습니다. 결국 낙찰자가 대지 지분을 추가로 매입하거나 토지주와 합의하지 못하면 향후 경매 취소나 소유권 분쟁으로 번질 가능성이 매우 높아 보이는 물건입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

대지권이 없다라도 토지에 사용권한이 되는 용익물권(지상권,전세권)등이 있다면 관계가 없습니다. 만약 토지와 건물의 소유자가 같은 상태에서 건물만 경매매각이 되어 토지와 건물의 소유자가 바뀌는 경우 건물낙찰자는 법에 따른 법정지상권을 부여받기 떄문에 건물의 이용권한에는 문제가 없습니다. 다만 지상권의 경우 토지소유자에게 별도 사용료등을 부담할수 있고 건물종류에 따라 지상권의 최소기간이 법으로써 정해져 있기에 일정기간까지는 건물사용을 지속할수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 3호에 대해서 건물이라도 매수자(낙찰자)가 존재를 하게 된다면 건물에 대한 소유권이 이전이 된 상태에 있을 경우 집주인이라도 그 건물에 불법점유를 하고 있는 상태로 보여 집니다. 즉 대지권이 존재를 한다면 매수자(낙찰자)가 건물을 양도를 받고 대지권을 가지고 있는 사람에게 지상권등을 행사를 해서 건물철거를 막고 또한 지료를 지급을 하면 될 것으로 보입니다. 정확한 권리 관계를 위해서 가까운 법률 구조 공단등에 상담을 받아 보시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

옥상 3개 호수 중 1,2호 낙찰자들이 지상권만 있고 대지권이 없으면 법적으로 대지권 소유자가 그들의 건물 철거를 요구할 수 있습니다. 현재 집주인 거주는 개별 등기부 대지권이 등재되어 있어 매수자가 강제퇴거 시킬 권한이 없습니다.

감사합니다.

Answer 5

현관 문을 열고 들어가면 왼쪽부터 1호이고 안쪽으로 2호 다음에 3호인데 1, 2호는 낙찰이 되었고 이미 소유권 이전이 완료되어 현재 명도소송중에 있습니다. 그런데 나머지 호수에 지금 집주인이 살고 있는데 매수자가 나가라고 하는데 개별 등기부등본에 등재되어 있고 대지권이 낙찰자가 권한이 없는데 이 문제는 어떻게 되는 건가요

===> 낙찰자가 대지권없이 낙찰을 받았다면 해당 건물을 사용할 수 있지만 토지 지료를 소유자에게 지급해야 합니다. 그리고 대지권을 확보하기 위해서는 소유자에게 채무를 변제하고 대지권을 받아 와야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

낙찰자가 3호 거주자에게 나가라고 하는 것은

법적 근거가 거의 없습니다

대지권 없는 낙찰은 권리가 매우 불안정합니다

이건 실제 권리 판단이 갈리는 케이스라서

반드시 확인이 필요합니다

,토지 등기부 (누가 소유자인지)

,등기부 (대지권 표시 여부)

,경매 공고문 (대지권 제외 여부)

,과거 소유 관계 (법정지상권 판단 핵심)

확인하시고 대처를 하시기 바랍니다