전세계약시 특약내용이 의미가 없다고 하는데 이게 맞는건지 궁금합니다.
저는 전세계약당시 녹음본이 있는데 (말한 녹음본 그대로입니다)
공인중개사, 임대인이 : 임대사업자로서 무조건 가입이 된다 라고 임차인은 보증보험에 신경쓸 필요가 없다라고 했지만
임차인 : (그래도 걱정되서) 혹시 특약으로 보증보험에 혹시 가입이 안될시 보증금을 반납하기로 한다의 특약을
넣어줄수 있냐
공인중개사 : "아무특약이 의미가없는거에요 보증금이 이미 다 들어갔어 근데 그거(특약)을 한다고 보증금을 돌려주세요
라고 임대인에게 했을때 임대인이 없어 라고 하면 끝이라고 합니다 보증보험이 가입이 안되있어서 계약을 해지하고
보증금을 돌려주세요 라고 이야기하잖아요? 근데 임대인이 나 돈없는데 라고 말하면 끝이라구요 그 특약이 법률적으로 어그로끄는 특약으로 안전하다고 이야기하는데 그걸 적는다고 내 돈에 대한 그게 문제가 아니다 "
이렇게 설명했고 결국 보증보험이 가입되어있지 않아서 전세만료되고 보증금을 못받은 상태인데
궁금한점은
진짜 이게 특약이라는게 의미가 없는건가요? 특약에 보증보험에 가입이 안될시 보증금을 반납하기로 한다
라는 특약이 들어간다면 특약을 지키지 않은 임대인은 사기죄가 되는거 아닌가요?
특약이 의미가 없다고 하며 결국 기재하지 않았습니다. 특약이 의미가 없다는게 이해가 안가서요
이렇게 설명했고 결국 보증보험이 가입되어있지 않아서 전세만료되고 보증금을 못받은 상태인데
궁금한점은
진짜 이게 특약이라는게 의미가 없는건가요? 특약에 보증보험에 가입이 안될시 보증금을 반납하기로 한다
라는 특약이 들어간다면 특약을 지키지 않은 임대인은 사기죄가 되는거 아닌가요?
특약이 의미가 없다고 하며 결국 기재하지 않았습니다. 특약이 의미가 없다는게 이해가 안가서요
===> 현재 상황에서는 개업공인중개사, 임대인, 질문자님까지 모두 과실이 있어 보입니다. 이러한 경우 손해배상 청구가능하지만 전액 변제받기가 쉽지 않아 보입니다. 세부적인 내용은 주변 법률전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증보험 미가입 시 보증금 반환 같은 특약은 법적으로 충분히 의미가 있고 실제로 그 특약을 근거로 계약 해지, 보증금 반환을 인정한 사례들도 있습니다.
특약은 중요하기 때문에 원하는 특약을 넣으시는 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
특약은 계약내용이므로 원칙적으로 의미가 있습니다. 문제는 임대인이 특약을 위반해도 돈이 없으면 즉시 회수가 어렵다는 현실이 있고 그래서 특약만으로 안전이 보장되지는 않습니다. 비트코인은 변동성이 커서 단기 전망은 맞추기 어렵습니다. 사람들은 보통 적립식 분할매수와 장기 보유, 또는 변동성 매매로 수익을 노립니다. 초보는 레버리지와 단타는 손실 확률이 높아 피하는 것이 안전합니다. 잃어도 되는 범위에서 분할로 접근하는 방식이 현실적입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 특약도 두 당사자간 합의된 사항으로 계약이 유효한 이상 법적 효력을 가지고 됩니다, 다만 계약시점에 보증보험 가입이 되지 않았다는 확인을 하였다면 이를 이유로 진행중인 계약을 중도해지할 수 있고 특약상 의무위반에 따른 해지통보이기에 현시점 계약해지 및 보증금 반환을 요구할수 있습니다. 문제는 계약만기가 된 시점인데 이미 계약이 만기종료되는 상황에서 해당 특약을 근거로 계약을 헤지는건 의미가 없습니다 , 이미 현 계약기간이 종료되었기 때문입니다.
그리고 보증금 반환을 요구는 특약이 아니라도 만기에 따라 임차인이 주장할수 있는 권리에 해당한, 결과적으로 어떠한 경우든 결국은 임대인이 돈이 없으면 반환에 어려움이 생길수 밖에 없는 것입니다.
다만 임대사업자는 법적으로 보증보험에 가입할 의무가 있는데 이를 위반한 것으로 이해가 되는 만큼 해당 부분에 대해서는 임대인을 관할 구청등에 민원을 통한 신고를 할수 있어 보이고, 이럴 경우 임대인은 과태료등이 처분을 받을수 있습니다. 그리고 중개사에 대해서는 중개사 확인설명의무나 신의성실 의무를 위반한 것으로 보이기에 해당부분 시청등에 중개사에 대한 민원을 넣어보시기 바랍니다. 결과는 알수 없으나, 중개사나 임대인 모두에게 부담이 될수 있는 부분으로는 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증보험에 가입이 되지 않을 시에는 보증금을 반환한다는 특약을 맺는 경우 법률적으로 효력이 있습니다. 하지만 이를 진행하기 위해서는 내용증명을 보내고 계약해지 후 보증금 반환 청구 소송을 하셔야 하며, 이때 법률 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
중개사와 임대인의 말에 속아 소중한 보증금을 돌려받지 못하고 계신 상황이라니 정말 안타깝고 화가 나실 것 같습니다.
결론부터 말씀드리면, 그 공인중개사의 설명의 전형적인 책임 회피성 궤변이며 법률적으로 매우 잘못된 논리입니다.
중개사는 돈없다고 하면 끝이다 라는 논리를 폈는데 이는 판결문의 효력과 실제 집행력을 의도적으로 혼동시킨 것입니다.
특약에 보증보험 미가입 시 계약 해제 및 보증금 반환 특약이 있었다면 가입이 안된 시점에 즉시 계약 해제권이 생깁니다.
즉 만기까지 기다릴 필요 없이 즉시 소송을 통해 집을 압류할수 있는 법적극건가 되는 것입니다.
또한 처음부터 가입할 의사나 능력이 없으면서 임차인을 속였다면 기망 해위를 입증하기 훨씬 쉬워집니다.
기본도 안되어있는 공인중개사를 고소하고 한국공인중개사협회와 구청 부동산정보과 에 민원을 넣으세요
금융치료를 받아야 정신차릴 인간입니다.
단, 증거수집이 중요하니 작은 증거라도 소중히 잘 모으세요~
꼭 승소하실거라 믿습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
전세 사기 피해가 우려되는 매우 안타까운 상황입니다. 공인중개사가 "특약이 의미 없다"라고 말한 것은 법률적인 '효력'과 현실적인 '집행력'을 교묘하게 섞어서 임차인을 기만한 것으로 보입니다.
질문자님이 궁금해하시는 부분에 대해 명확하게 짚어드리겠습니다.
1. 특약이 정말 의미가 없나요?
결코 그렇지 않습니다. 특약은 법적으로 매우 강력한 의미를 가집니다.
해지의 근거: "보증보험 가입 불가 시 계약을 해제하고 보증금을 반납한다"는 특약이 있었다면, 가입 불가가 확정된 순간 임차인은 즉시 계약 해지를 요구할 수 있는 법적 권리가 생깁니다.
소송의 증거: 임대인이 돈을 안 줄 때, 민사 소송을 제기하면 이 특약이 승소의 결정적인 근거가 됩니다.
중개사 책임: 중개사가 "의미 없다"며 특약 작성을 방해한 행위는 공인중개사법 위반(신의성실 의무 위반 및 설명 의무 소홀)으로 손해배상 청구의 대상이 될 수 있습니다.
2. "돈 없다면 끝"이라는 말의 진실
공인중개사가 말한 "돈 없다고 하면 끝이다"라는 말은 '강제 집행의 어려움'을 말하는 것이지, '법적 권리가 없다'는 뜻이 아닙니다.
임대인이 돈이 없더라도, 판결문을 받으면 임대인의 다른 재산(집, 통장 등)을 압류하거나 경매에 넘길 수 있습니다.
특약을 적지 않으면 "가입 안 되면 해지하기로 한 적 없다"라고 임대인이 오리발을 내밀 수 있기 때문에, 특약은 반드시 필요했습니다.
3. 특약을 안 지키면 사기죄가 되나요?
단순히 채무를 이행하지 않는 것(돈을 안 주는 것)만으로는 바로 사기죄가 성립하기 어렵습니다. 하지만 다음과 같은 경우는 사기죄 성립 가능성도 있습니다.
기망 행위: 처음부터 보증보험 가입이 불가능한 집인 것을 알면서도 "무조건 된다"고 속인 경우.
편취 의사: 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 전혀 없으면서 계약을 체결한 경우.
지금 상황에서 "임대사업자라 무조건 가입된다"고 호언장담한 녹취록이 있다면, 이는 강력한 기망의 증거가 될 수 있습니다.
4. 향후 대응 방안 제언
현재 보증금을 못 받은 상태이므로 다음 단계를 검토해 보시기 바랍니다.
내용증명 발송: 녹취 내용을 바탕으로 "당시 가입을 약속했으나 이행되지 않았으므로 계약 해제 및 보증금 반환을 요구한다"는 내용을 공식화하십시오.
임차권등기명령: 이사를 가셔야 한다면 반드시 임차권등기를 설정하여 대항력을 유지해야 합니다.
공인중개사 고발 및 민원: "특약이 의미 없다"며 작성을 거부하고 허위 사실(무조건 가입된다)을 유포한 중개사를 상대로 한국공인중개사협회나 구청에 민원을 넣고 손해배상 청구를 검토하십시오.
중개사와 임대인이 나눈 대화 녹음본은 매우 소중한 증거입니다. 이를 잘 보관하시고 ✔️법률 구조 공단 등을 통해 무료로 전문적인 법률 상담을 꼭 받으시길 권장합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
특약이 의미 없다는 말은 틀렸고, 다만 돈을 자동으로 돌려받게 해주지는 않는다는 점만 맞습니다
공인중개사가 말한 내용은 절반만 맞고 절반은 매우 위험한 설명입니다
특약이 있었을 경우 임대인이 특약 위반하면
임차인은 계약 해제 가능하고 보증금 반환 청구 소송에서 매우 유리합니다
지연손해금, 강제집행까지 가능합니다
특약은 소송에서 이길 수 있는 무기입니다
의미 없는 게 아니라 결정적으로 중요한 차이입니다
특약 위반은 항상 그런 건 아니지만 사기죄의 가능성은 있습니다
공인중개사의 설명은 전문가로서 매우 부적절 했다고 봅니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
중개사와 임대인의 설명은 현실적인 회수 가능성과 법적인 권리를 교묘하게 섞어 임차인을 기망한 것에 가깝습니다. 특약이 의미가 없다는 말은 절반은 맞고 절반은 틀리며, 오히려 임차인에게는 매우 치명적인 거짓말이었습니다.
1. 특약이 정말 의미가 없나요? (법적 효력 vs 현실적 회수)
법적 효력(의미 있음): "보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 보증금 반환" 특약이 있다면, 가입 거절 시 즉시 계약 해지의 정당한 사유가 됩니다. 이 특약이 있으면 임대인이 돈을 안 돌려줄 때 바로 임차권등기명령을 신청하거나 소송에서 100% 승소할 수 있는 강력한 무기가 됩니다.
현실적 회수(중개사의 주장): 중개사가 말한 "돈 없다고 하면 끝이다"라는 말은, 승소하더라도 임대인의 통장에 잔고가 없으면 당장 현금을 손에 쥐기 어렵다는 '집행'의 어려움을 말한 것입니다. 하지만 특약이 있었다면 보증보험 가입 단계에서부터 문제가 생겼을 때 바로 계약을 파기하고 대응할 골든타임을 벌 수 있었을 것입니다.
2. 특약을 넣었다면 사기죄가 되나요?
특약이 있다고 해서 무조건 사기죄가 성립하는 것은 아니지만, 기망 행위의 증거는 될 수 있습니다.
만약 임대인이 처음부터 보증보험 가입이 불가능한 상태(부채 과다, 세금 체납 등)임을 알면서도 "무조건 가입된다"고 속여 특약을 맺고 돈을 받았다면, 이는 편취의 고의가 인정되어 사기죄 성립 가능성이 매우 높아집니다.
특약은 임대인의 의무를 명시하는 것이기에, 이를 어겼을 때 임차인이 법적으로 대응할 명확한 '입증 자료'가 됩니다.
3. 중개사의 책임: '설명 의무 위반' 및 '손해배상'
질문자님이 겪으신 상황에서 가장 큰 문제는 중개사의 행태입니다.
중개사법 위반: 공인중개사는 임차인의 권리 보호를 위해 위험성을 설명해야 할 의무가 있습니다. "특약이 의미 없다"며 기재를 방해한 행위는 임차인의 자기방어 수단을 적극적으로 차단한 과실로 볼 수 있습니다.
손해배상 청구: 중개사가 "임대사업자라 무조건 가입된다"고 단언하여 질문자님을 안심시킨 점, 특약 기재를 거부하도록 유도한 점 등을 근거로 중개사에게 공제보험금 청구를 검토해야 합니다.
💡 현재 상황에서 취해야 할 행동
녹음본 보존: "특약이 의미 없다", "무조건 가입된다"고 말한 녹음본은 중개사의 과실과 임대인의 기망을 증명할 결정적 증거입니다. 절대 삭제하지 마세요.
내용증명 발송: 임대인에게는 계약 만료에 따른 보증금 반환 독촉을, 중개사에게는 잘못된 설명으로 인한 손해 발생에 대한 책임을 묻는 내용증명을 발송하십시오.
임차권등기명령 신청: 전세 만료 후 돈을 못 받으셨다면, 이사를 가더라도 대항력을 유지하기 위해 반드시 신청해야 합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 중개사가 특약을 쓰지 못하게 유도한 것은 본인의 중개 실적을 위해 임차인의 안전을 담보로 도박을 한 것과 다름없습니다. 현재 임대인이 임대사업자라면 보증보험 가입은 법적 의무이므로, 가입하지 않은 행위 자체로 지자체에 신고하여 과태료 처분을 받게 할 수도 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약의 특약사항은 임대인과 임차인이 서로간에 합의한 사항을 계약서 기재를 하는 것입니다.
위의 경우 특약사항으로 보증보험 가입하지 않은 것이 확인 시 즉시 계약 해지하고 보증금을 반환한다는 문구를 넣었으면 이행이 가능했을 것으로 보여지고 계약해지를 이행 함에 있어서 보증금 반환에 문제가 생길 시 임차권등기명령 및 보증금반환소송을 진행을 해서 보증금 회수를 해야 되는 문제이므로 그에 수반된 손해배상을 청구를 한다는 등의 문구를 추가로 넣어야 될 것으로 보여 집니다. 공인중개사에게도 중개물설명의무에 대해서도 분명하게 따질 필요가 있어 보입니다.
특약의 경우 거래에 수반된 임대인과 임차인의 약속이고 물론 법령등에 위반이 되거나 임차인보호를 위한 강행규정을 위반하는 경우 특약이 무효가 될 수 있지만 위의 경우 특약을 더 쎄게 작성을 했어야 될 문제로 보이고 임대인이나 공인중개사말은 보증보험 가입이 되어있든 없든 돈이 없으면 특약이 무슨 소용이냐? 라고 큰 의미 없다라는 식으로 말한것으로 보입니다. 아무쪼록 임차권등기명령 및 전세보증금반환소송 및 지연이자 배상등 내용증명부터 보내시고 법적으로 가서 판결문 받고 경매로 넘겨서 보증금 회수를 할 수 있는 방안을 준비하는 방법과 다른 세입자를 빨리 구해서 보증금 회수를 하는 방법등을 계획하셔야 될 것으로 보이고 법적인 상담을 위해서 근처 무료법률구조공단에서 가셔서 상담을 받아보는 것도 방법이라 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세계약 특약에 보증보험 미가입 시 보증금 반환 조항은 법적으로 완전 무효가 아니며 강제력 있습니다 녹음 증거와 함께 특약 위반으로 임대인에게 계약 해지 및 반환 청구 가능하며 임대인이 돈 없다고 거부하여도 소송으로 보증금을 반환 받으실 수 있습니다 공인중개사의 의미없음은 개인 판단 의견으로 생각이 됩니다