답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 교통 인프라: 남위례역과 호재- 남위례역(8호선): 현재 위례신도시에서 가장 이용이 편리한 철도망입니다. 잠실까지 10분대, 강남까지 30분 이내로 이동할 수 있어 출퇴근이 매우 수월합니다.- 위례트램(공사 중): 신도시를 관통해 남위례역과 마천역을 잇는 노선이 들어서면, 교통 사각지대가 해소되고 트랜짓몰 등 상권 활성화도 기대할 수 있습니다.- 위례신사선(추진 중): 삼성, 신사 등 강남 주요 업무지구로 바로 연결되는 노선입니다. 현재 속도가 다소 더디지만, 개통 시 위례 지역 가치를 한층 높여줄 대표적인 호재입니다.2. 입지 및 생활 환경- 입지적 특징: 서울 송파구와 바로 맞닿아 있어 사실상 ‘준강남’ 생활권으로 분류됩니다. 성남, 하남 구역에 포함된 단지라도 각종 인프라를 함께 이용할 수 있어 생활 여건의 불편함이 거의 없습니다.- 주거 쾌적성: 신도시답게 도로가 잘 정비되어 있고, 녹지 공간도 넉넉합니다. 장지천과 창곡천을 따라 조성된 수변공원이 산책이나 여가를 즐기기에 안성맞춤입니다.- 학군 및 상권: 단지 내 초·중·고가 가까이 있어 교육 환경이 안정적이며, 트랜짓몰이나 스타필드 시티 위례 등 대규모 상업시설도 쉽게 이용할 수 있습니다.■ 요약 및 전망위례신도시는 ‘서울 가까움’과 ‘신도시의 쾌적함’을 모두 갖춘 곳입니다. 일부 교통 체증이 있지만, 트램과 신사선이 완공되면 주거와 미래 가치 모두 더욱 올라갈 것으로 기대됩니다. 실거주와 투자 모두 긍정적인 평가를 받는 대표적인 신도시라 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 기준으로 시행 중인 종합부동산세법(종부세법)과 관련 시행령을 토대로 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 과세 표준 및 기본 공제 (법 제8조)종부세는 개인별 합산 공시가격을 기준으로 산정합니다. 2023년 개정 이후 현재까지 적용되는 기준은 다음과 같습니다. - 1세대 1주택자: 공시가격 합계에서 12억 원을 공제합니다. - 다주택자(일반): 공시가격 합계에서 9억 원을 공제합니다. - 부부 공동명의(각 5:5 지분)라면 특례를 신청하지 않을 경우 각각 9억 원씩, 총 18억 원까지 공제받을 수 있습니다.2. 주택 수에 따른 세율 (법 제9조)최근 주요 변화로는 2주택자에 대한 중과세가 폐지되고, 3주택 이상 보유자에 대한 중과 기준이 강화된 점이 있습니다. - 2주택 이하 보유자: 지역(조정대상지역 등)과 상관없이 일반 세율(0.5%~2.7%)이 적용됩니다. - 3주택 이상 보유자: - 과세표준(공시가격 합계 - 공제액)이 12억 원 이하인 경우에는 주택이 많아도 일반 세율로 적용됩니다. - 과세표준이 12억 원을 넘으면 중과 세율(0.5%~5.0%)이 적용됩니다.3. 1세대 1주택자로 보는 특례 (법 제8조 제4항)주택이 2채 이상이라도 몇 가지 요건을 충족하면 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 그대로 적용받을 수 있습니다. - 일시적 2주택: 이사 등으로 새 집을 산 뒤 3년 이내에 기존 집을 처분하는 경우에 해당합니다. - 상속 주택: 상속받은 주택의 지분이 40% 이하이거나, 상속받은 지 5년이 지나지 않은 경우, 또는 수도권 6억(비수도권 3억) 이하인 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. - 지방 저가 주택: 수도권 외 광역시·세종시를 제외한 지역에서 공시가격 3억 원 이하인 주택 한 채는 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 2026년 기준 일부 상향이 검토되고 있습니다.4. 혼인 특례 확대결혼으로 인해 일시적으로 주택 수가 늘어난 경우, 기존에는 5년간만 1주택자로 볼 수 있었지만 2025~2026년 개정에 따라 이 기간이 10년으로 확대됐습니다. 이는 결혼을 장려하기 위한 최신 세제 지원책입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 양도소득세 비과세 가능 여부인덕원 입주권을 매도할 때 비과세를 적용받기는 매우 어렵습니다.- 그 이유는, 입주권 비과세 규정(소득세법 시행령 제156조의2)이 주로 입주권을 보유한 사람이 '기존 주택'을 팔 때 적용되는 특례이기 때문입니다.- 반대로 이미 주택을 갖고 있는 상태에서 입주권을 먼저 파는 경우에는 아래와 같은 조건을 모두 충족해야 하는데,  - 입주권을 양도하는 시점에 다른 주택이 없어야 합니다. 하지만 이미 대치동 주택을 보유하고 있기 때문에 이 요건을 충족하지 못합니다.  - 참고로, 대치동 주택을 취득한 뒤 3년 이내에 인덕원 입주권을 처분한다고 해서 비과세가 적용되지는 않습니다.  - 일반적으로 일시적 2주택 비과세는 먼저 보유한 '주택'을 파는 경우에만 해당되며, 입주권은 주택이 아니라 권리로 분류되어 일반적인 일시적 2주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다.2. 적용되는 양도소득세율만약 비과세가 적용되지 않는다면, 실거래가에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 세금이 부과됩니다.① 보유기간에 따른 세율조합원 입주권의 보유기간에 따라 세율이 크게 달라집니다.- 1년 미만 보유 시: 70%- 1년 이상~2년 미만: 60%- 2년 이상 보유 시: 기본세율(6%~45%)참고: 인덕원 빌라를 오랜 기간 보유하고 계셨다면, 기존 빌라와 입주권의 보유기간을 합산하기 때문에 2년을 넘기는 경우 일반세율(6~45%)이 적용될 가능성이 높습니다.② 다주택자 중과세 적용 여부- 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 다주택자 양도세 중과가 일시적으로 배제됩니다.- 그래서 인덕원이 소재한 안양이 조정대상지역이라 하더라도 기본세율(6~45%)이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.- 단, 입주권 상태에서의 장기보유특별공제는 관리처분계획인가 전 '기존 건물'의 보유기간만 인정됩니다.- 2026년 5월 10일부터 집을 팔 때중과세가 다시 적용됩니다. 정부가 내놓은 방침에 따라 유예가 끝나면, 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본 세율에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다.세금 부담도 상당한데, 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다.3. 요약 및 주의사항- 현재처럼 1주택과 1입주권을 보유한 경우 인덕원 입주권을 팔면 양도세 과세 대상이 됩니다.- 오래 보유하셨다면 6~45%의 일반세율이 적용될 가능성이 높습니다.- 만약 🌈인덕원에 실제로 입주할 계획이 있다면, 대치동 주택을 나중에 처분하면서 일시적 1주택 1입주권 특례를 활용하면 대치동 주택을 비과세로 양도하는 것이 세금 측면에서 훨씬 유리할 수 있습니다.■ 대치동 주택(새로 산 집)을 먼저 파는 경우이럴 때는 '대체주택 특례(소득세법 시행령 제156조의2 제5항)'를 꼭 검토해야 합니다. 인덕원 재건축 기간 동안 살 집으로 대치동 주택을 샀다고 인정받으려면 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.- 인덕원 사업시행인가일 이후에 대치동 주택을 취득할 것- 대치동 주택에서 1년 이상 실제로 거주할 것- 인덕원 아파트가 완공되기 전 또는 완공 후 3년 이내 대치동 주택을 팔 것- 완공 후에는 인덕원 아파트로 세대원 전원이 이사해서 1년 이상 거주할 것이 네 가지 조건을 모두 맞추면 대치동 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.■ 🌈세대 분리세대 분리와 관련해 살펴보면, 45세인 자녀가 부모님과 같은 주소에서 함께 살면서 생계도 같이 한다면, 하나의 세대로 묶여 부모님의 주택 수까지 합산될 수 있습니다. 반면, 자녀가 경제적으로 독립했고 실질적으로 따로 거주한다면 세대를 분리해 1세대 1입주권 비과세 혜택(실거래가 12억 이하)을 받을 수도 있습니다. 다만, 지금 말씀해주신 내용대로 자녀가 부모님과 함께 살고 있다고 하셨으니, 이 부분은 자세한 조건을 꼼꼼히 따져보고 결정하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 인감증명서와 집문서는 왜 필요한가요?기존 대출이 있더라도 추가로 돈을 빌리려면, 은행에서는 담보로 잡힌 집의 채권최고액을 올리거나 새로운 담보(근저당권)를 설정해야 할 수도 있습니다.- 인감증명서: 본인이 직접 담보를 제공하고 대출 계약을 맺었다는 사실을 법적으로 증명하는 서류예요. 근저당권 설정 계약서에 찍힌 도장이 진짜 내 것임을 증명하는 데 꼭 필요합니다.- 집문서(등기권리증/등기필증): 집주인 본인임을 확인할 수 있는 실제 서류입니다. 근저당권 설정에 필요한 ‘등기필정보’(일련번호와 비밀번호)가 담겨 있어 반드시 가져가야 해요.2. 아직 심사 단계인데 벌써 요구하나요?대출 절차는 보통 상담 → 서류 접수 및 심사 → 승인 → 실행 순서로 이루어집니다. 이때 은행에서는 심사와 함께 필요한 서류들도 미리 받아두는 경우가 많아요. 심사 결과가 나오고 다시 고객을 불러 서류를 받는 번거로움을 줄이기 위해 미리 확인하고, 서류의 진위를 함께 점검하기 위한 목적도 있죠.3. 체크하면 좋은 부분만약 은행 직원이 설명을 애매하게 했다면, 아래 두 가지만큼은 꼭 확인해보세요.- 추가 대출 방식: “기존 근저당권의 채권최고액 범위 내에서 빌리는 건가요? 아니면 아예 새로 설정하는 건가요?”라고 물어보실 수 있어요. - 서류 보관: 실물 서류를 제출했다면, 어떤 서류를 맡겼는지 목록을 꼭 확인하시고 접수증이나 확인증을 받아두면 더 안심이 됩니다.요즘은 전자등기로 간소화되는 경우도 많지만, 여전히 은행이나 대출 상품에 따라 실물 서류를 세심하게 챙기는 곳이 많으니, 그 자체로 걱정하실 일은 아닙니다. 흔히 있는 정상적인 절차이니 너무 걱정하지 마세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대지지분이 적어도 분양 신청이 가능한가요?재개발에서 아파트 입주권을 받을 수 있는 기준은 '대지지분'보다 '권리가액'과 '조례'가 중요합니다.* 분양 가능 기준: 서울시 조례에 따르면, 주거용 건축물(빌라, 원룸 등)을 소유하고 있다면 지분 크기와 상관없이 원칙적으로 분양 대상이 됩니다. 즉, 대지지분이 아주 작더라도 실제 주거용으로 사용되는 '집'을 소유하고 있다면 현금청산 대상이 아닌 입주권 부여 대상입니다.* 현금청산 대상이 되는 경우:* 분양 신청 기간 내에 신청을 하지 않은 경우* '권리산정기준일' 이후에 지분 쪼개기로 만들어진 매물인 경우* 토지만 소유했을 때 면적이 30㎡ 미만인 경우 (하지만 질문자님은 원룸 건물을 포함하므로 해당되지 않을 가능성이 높습니다.)2. 원룸/투룸 추가 취득 시 취득세 중과 여부현재 송파구는 강남 3구 및 용산구에 포함되어 '규제지역(조정대상지역)'으로 묶여 있습니다. 이 점이 취득세 계산의 핵심입니다.* 2주택 취득 시: 조정대상지역 내에서 두 번째 주택을 취득하는 것이라면 8%의 중과세율이 적용됩니다. (비조정지역은 1~3% 일반세율)* 3주택 이상 취득 시: 세 번째 주택부터는 12%의 중과세율이 적용됩니다.* 주의사항: 만약 취득하려는 원룸/투룸의 공시가격이 1억 원 이하라면, 주택 수와 상관없이 기본세율(1.1%)이 적용되는 예외 조항이 있습니다. 하지만 송파구 특성상 공시가격 1억 이하 매물은 찾기 어려울 수 있으니 반드시 미리 확인하시기 바랍니다.■ 요약빌라(원룸) 소유자라면 지분이 작아도 분양 자격은 주어지나, 송파구 내 추가 주택 취득은 규제지역 특성상 취득세 중과(8~12%) 위험이 큽니다. 매수 전 해당 매물의 공시가격과 본인의 기존 주택 수를 반드시 대조해 보시길 권장합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대출 심사 가능성 (LTV 80% & 스트레스 DSR 적용)- LTV(담보인정비율): 생애최초 구매자는 10억짜리 아파트 기준 최대 80%(8억)까지 대출이 가능합니다. 신청하신 4.5억은 LTV 기준을 충분히 충족하니 걱정하지 않으셔도 됩니다.- DSR(총부채원리금상환비율): 현재 스트레스 DSR 3단계가 시행 중입니다. 연소득이 1.3억일 경우, DSR 40% 기준 연간 상환 가능 금액이 약 5,200만 원까지입니다.- 4.5억 대출의 경우 스트레스 금리가 적용되어도, 다른 대출이 없다면 심사 통과 가능성이 높아요. 단, 시중은행마다 한도 차이가 있을 수 있으니, 주거래 은행과 사전 상담을 꼭 권합니다.2. 실거주 전입신고 기한질문하신 전입 기한은 대출 약정과 토지거래허가 규정에 따라 조금씩 다릅니다.- 주택담보대출 약정: 2025년 하반기부터 수도권 주담대는 대출 실행일(즉, 잔금일)로부터 6개월 안에 전입신고를 마쳐야 합니다. (계약일 기준이 아닙니다.)- 수원 토지거래허가구역: 수원은 현재 아파트 거래 시 반드시 토지거래허가를 받아야 하며, 2026년 지침 기준 허가 목적대로 취득했다면(허가일 기준) 바로, 통상적으로는 4개월 이내에 입주해야 해요. 그리고 2년 동안 실거주 의무도 강하게 부여됩니다.- 이처럼 대출 규정(6개월)보다 토지거래허가구역 규정(4개월)이 더 엄격하니, 허가일로부터 4개월 이내에 전입하는 것이 가장 안전합니다.■ 정리- 심사 여부: 연소득에 비해 대출 규모가 적정해 심사 통과 가능성이 높습니다.- 전입 기한: 기준일은 계약일이 아니라 ‘잔금일(등기 접수일 가능)’입니다.- 주의사항: 수원 지역 특성상 허가일로부터 4개월 안에 전입하고, 2년간 실거주 의무를 반드시 지켜야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 동의하지 않아도 현금청산 대상이 되나요?그렇습니다.가로주택정비사업에서는 조합 설립을 위해 토지 등 소유자의 80% 이상, 토지면적의 3분의 2 이상이 동의해야 합니다. 이 조건이 충족되어 조합이 설립되면, 동의하지 않은 분들은 조합원이 되지 않습니다. 이 경우 조합이 미동의자를 상대로 매도청구소송을 제기할 수 있고, 법절차에 따라 소유권이 강제로 이전되며 현금으로 보상받게 됩니다.2. 감정평가 시 층수와 건물 연식이 반영되나요?두 가지 모두 중요한 평가 요소입니다.감정평가사는 비교표준지를 기준으로 건물의 구조, 용도, 연식(내용연수), 층별 효용 등을 종합적으로 고려합니다.- 신축 건물의 경우, 연식이 짧을수록 건물 값이 높게 책정되는 경향이 있습니다.- 층수나 위치에 따라서도 평가액이 달라집니다. 예를 들어 4층짜리 건물이면, 각 층의 용도나 상업적 가치에 따라 일부 층이 더 높은 평가를 받는 식입니다.3. 현금청산 시 월세 수입도 보상받나요?현금청산은 부동산 자체의 가치만 보상하는 것이 원칙입니다.앞으로 받을 수 있는 월세 수입까지 따로 보상하지는 않습니다.다만, 임차인이 점유 중이라면 영업보상비나 이사비 등은 법적 요건에 따라 조합이 부담해야 할 수도 있습니다. 이 경우에도 해당 금액은 임차인에게 지급되는 부분입니다.4. 조합원이 될 경우, 보상 방식(상가 임대 포함)조합에 동의해 조합원이 되면, 현금 대신 새 아파트나 상가 입주권을 받게 됩니다.- 권리가액: 본인 소유 부동산의 감정평가액과 비례율을 곱해 산정합니다.- 부모님 건물이 상가주택이라면, 정관에 따라 상가 분양권을 우선적으로 배정받을 수도 있습니다. 새로 지어진 건물에서 임대수익을 얻을 수 있다는 점이 장점이지만, 공사 기간에는 임대수익이 끊기는 점을 감안하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 노후 및 구조적 결함으로 인한 수리비 청구 가능성집주인에게 수리비를 청구하실 수 있을 가능성이 매우 높습니다.- 민법 제623조에 따르면, 집주인은 세입자가 집을 제대로 사용할 수 있도록 상태를 유지할 의무가 있습니다.- 이번 고장의 경우, 2014년식(10년 이상 사용) 보일러와 실외 설치라는 구조적 한계 때문에 생긴 문제라 세입자의 잘못이라기보다는 기기 수명이나 관리 소홀로 보는 것이 자연스럽습니다.- 다만, 가스비 내역이나 보일러를 틈틈이 켜둔 기록 등, 동파 방지를 위해 노력한 증거는 꼭 챙겨 두시길 권합니다.2. 수리비를 월세에서 차감하는 것이 가능한지원칙적으로는 법적으로 가능합니다. 하지만 분쟁을 줄이려면 우선 집주인과 합의를 시도하시는 게 가장 좋습니다.- 만약 집주인이 수리 의무를 다하지 않아 세입자가 직접 수리비를 냈다면, 그 금액(필요비)을 청구할 수 있고, 이를 월세에서 빼는 것도 법적으로 인정될 수 있습니다.- 하지만 집주인 동의 없이 월세에서 일방적으로 차감할 경우, 추후 ‘월세 미납’ 문제로 다툼이 생길 수 있습니다.- 그래서 수리 전에 고장 사실을 집주인에게 알리고, 비용 영수증을 첨부해 “며칠까지 입금해주지 않으시면 다음 달 월세에서 차감하겠습니다”라고 문자나 내용증명 등으로 미리 입장을 알려 확답을 받는 절차가 필요합니다.3. 임대인의 월세 인상 요구와 퇴거 압박에 대한 방어현재 임대차 계약이 ‘묵시적 갱신’ 상태라면, 질문자님은 강력한 보호를 받으십니다.- 묵시적으로 갱신된 임대차는 2년간 효력이 계속됩니다. 이 기간 동안 집주인이 임의로 퇴거를 요구할 수 없습니다.- 또, 보일러 수리 등을 문제 삼아 갑자기 월세를 올리거나 괴롭히는 행동에 대해서는 거부할 권리가 있습니다. 법적으로도 연 5%를 초과해서 임대료를 올릴 수 없고, 임대차 갱신 기간에도 임대인이 일방적으로 증액을 강요할 수 없습니다.- 만약 묵시적 갱신이 이뤄지지 않았더라도, 주택임대차보호법에 따라 1번 계약 연장을 요구할 수 있어 최대 4년까지 거주가 보장됩니다.■ 앞으로 유리하게 대응하실 수 있는 팁- 보일러 고장 사진, 수리 기사 확인서(노후 또는 구조적 문제 확인), 가스비 영수증 등 관련 자료는 꼭 챙겨두세요.- 모든 연락은 문자 등 기록이 남는 방법을 사용하고, 상황이 더 심각해지면 내용증명을 활용하시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.수원 장안구 정자동의 대단지 랜드마크인 수원 SK 스카이뷰(3,498세대)에 대해 국토교통부 실거래가와 실거주 후기를 바탕으로 정리해 드립니다.1. 최근 실거래 현황 (2026년 초 기준)최근 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 매매 가격은 단지 규모만큼 거래가 활발한 편입니다. * 전용 59㎡ (25평형): 최근 6억 4,000만 원에서 6억 8,000만 원 사이에서 거래되고 있습니다. 작년 하반기 대비 보합 내지는 소폭 상승한 수준입니다. * 전용 84㎡ (35평형): 가장 수요가 많은 평형으로, 최근 8억 5,000만 원에서 8억 9,000만 원 수준에 실거래가 형성되어 있습니다. 로열층은 9억 원에 육박하는 매물도 나오고 있습니다. * 전용 97㎡ (40평형) 이상: 대형 평수의 경우 최근 9억 원 중반대에 거래가 체결되며 탄탄한 실수요층을 보여주고 있습니다.2. 실거주 후기 및 분석거주자들이 꼽는 가장 솔직한 장단점 요약입니다.주요 장점 * 압도적인 조경과 커뮤니티: 단지 내 수영장, 실내 체육관, 핀란드식 사우나 등 커뮤니티 시설이 수원 내에서도 손꼽힙니다. 조경이 리조트처럼 잘 되어 있어 산책하기 매우 좋습니다. * 초품아 프리미엄: 단지 내에 다솔초등학교가 있어 아이들이 안전하게 통학할 수 있다는 점이 학부모들에게 가장 큰 매력 포인트입니다. * 쾌적한 평지 대단지: 3,500세대에 가까운 대단지가 평지에 조성되어 있어 개방감이 좋고 동 간 거리도 넓습니다.주요 단점 및 주의점 * 지철철 이용 불편: 지하철 1호선 성균관대역을 이용하려면 버스로 환승해야 하는 번거로움이 있습니다. 도보 역세권은 아니라는 점이 가장 큰 약점으로 꼽힙니다. * 연식에 따른 수리 필요: 2013년 입주 아파트로 이제 10년이 훌쩍 넘었기 때문에, 최근 매수자들은 입주 전 도배나 필름 작업, 화장실 리모델링 등을 고려하는 추세입니다. * 인근 교통 체증: 대단지인 만큼 출퇴근 시간대에 인근 북수원 IC 진입로와 정자동 일대 도로가 다소 혼잡할 수 있습니다.3. 종합 의견수원 SK 스카이뷰는 '교통의 편리성'보다는 '단지 내 삶의 질과 아이 키우기 좋은 환경'에 집중된 아파트입니다. 인덕원~동탄선(북수원역) 개통 호재가 남아 있어 향후 교통 여건 개선에 대한 기대감도 높은 편입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 첫 번째 선택: 배당요구하고 ‘돈’ 받아 나가기 (우선변제권 행사)법원에 내 보증금을 낙찰 대금에서 돌려달라고 신청하면 됩니다. - 방법: 배당요구 종기일(마감 기한) 내에 반드시 배당요구를 해야 합니다. - 장점: 낙찰 대금에서 보증금을 회수하고 이사할 수 있어 깔끔합니다. - 주의할 점: 만약 낙찰가가 낮아 보증금을 전부 돌려받지 못했다면, 나머지 금액을 받을 때까지 그 집을 비워주지 않아도 됩니다.2. 두 번째 선택: 배당요구 없이 ‘거주’ 계속하기 (대항력 행사)아예 배당요구를 하지 않고, 경매가 끝나도 보증금 전액을 돌려받을 때까지 계속 거주하는 방법입니다. - 방법: 배당요구를 하지 않습니다. - 효과: 이 경우 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 별도로 인수해야 합니다. - 장점: 낙찰자가 누구든 내 돈을 100% 보장받을 수 있는 가장 강력한 방법입니다. 단, 1순위 대항력일 때만 해당됩니다.3. 세 번째 선택: 직접 집을 ‘낙찰’ 받기 (상계 처리)집값이 자꾸 하락해서 보증금보다 시세가 더 낮아질 것 같다면, 직접 경매에 참여해 집을 낙찰받는 방법도 있습니다. - 방법: 경매 입찰에 참여해 낙찰자가 된 뒤, 내 보증금과 낙찰가를 맞바꾸는 ‘상계신청’을 합니다. - 장점: 추가 비용 없이 집 소유권을 얻을 수 있고, 부동산 경기가 회복되면 손실을 만회할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.■ ✔️[필수 체크] 지금 꼭 확인해야 할 점가장 먼저 등기부등본을 발급받아, 본인 전입신고일보다 더 빠른 날짜의 근저당(은행 대출)이나 가압류가 있는지 확인하세요. - 아무것도 없다면(1순위): 위 세 가지 선택지 모두 자유롭게 고를 수 있는 ‘무적’ 상태입니다. - 선순위 채권이 있다면: 아쉽게도 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으니, 최대한 빨리 배당요구를 해서 순위에 따라 돌려받으셔야 합니다.