경제
재개발 현금청산 기준. 원투룸 취득세 중과 기준
다세대 원룸의 경우 대지지분이 적은데 분양신청이 가능한가요? 아니면 현금청산 대상이 되나요?
현금청산에 지분 기준이 있는지 궁금합니다.
그리고 원룸 지분이 작아서 투룸까지 총 2주택 혹은 3주택을 취득할 경우, 취득세 중과가 적용되는지도 궁금합니다.
지역은 서울 송파구입니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발 현금 청산 여부는 지분 기준과 조합 설립 시점 권리 산정 기준일에 따라 달라지며 취득세 중과는 주택 수 합산 여부에 따라 적용되므로 실제 지분과 권리 형태 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
다세대 빌라는 대지지분이 작아도 건물 등기가 있다면 원칙적으로 입주권이 나오며 현금청산 대상이 아닙니다. 권리산정기준일 이후 지분 쪼개기 매물이거나 분양 신청 기간 내에 신청하지 않은 경우에만 현금청산이 됩니다. 현재 송파구는 규제지역으로 2주택시 8% 중과, 3주택 이상 12% 중과가 됩니다. 하지만 취득 주택이 공시가격 1억원 이하라면 주택 수와 상관없이 1.1% 기본세율만 적용이 됩니다. 즉 빌라는 지분이 작아도 입주권 확보가 가능하지만 송파구는 규제지역이라 2주택부터 세금 폭탄이 발생하니 공시가격이 1억원 이하인지 확인이 필수입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,대지지분이 작아도 분양신청 기간에 신청하면 청산되지 않습니다(법적 자동 제외 기준 없음)
,현금 청산 기준은 분양신청 여부가 핵심이고, 법적 대지지분 기준은 없습니다
,취득세 중과 적용
2주택 이상이면 8%, 3주택 이상이면 12%입니다 (원룸 포함)
실제 사업마다 관리처분계획서의 세부 조건이 달라질 수 있으며,거기에는 소형주택의 분양대상/면적 기준 같은 별도 조건이 있을 수 있습니다
구체적인 분양신청 자격/현금청산 금액 산정은 조합 공고/사업계획을 확인해야 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
다세대 주택일 경우 세대별로 구분등기가 가능할 경우 조합원 입주권을 받을 수 있지만 대지지분이 매우 작을 경우 권리가액이 낮아 원하는 평형을 얻지 못할 수가 있습니다. 대지지분 면적관련 조합원 분양가 기준을 충족하는 기준인지는 조합에 문의를 해봐야 될 것으로 보여 집니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
지분 규모에 따라 현금 청산 될 가능성이 있습니다.
분양 가능하나 지분 미달 시 현금청산 절차를 밟습니다. 보통 최소기준이 토지면적 90m2 이상 또는 조합 정관상 주택 1채 이상 보유자 입니다.
현금청산 기준은 법정 최소기준은 없고 조합 재량입니다. 조합에게 문의하시길 바랍니다.
또한 지방세법상 월룸, 투룸도 주택으로 보아 2주택 취득 시 취득세가 올라가며 3주택 시 12%고정 부과되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 대지지분이 적어도 분양 신청이 가능한가요?
재개발에서 아파트 입주권을 받을 수 있는 기준은 '대지지분'보다 '권리가액'과 '조례'가 중요합니다.
* 분양 가능 기준: 서울시 조례에 따르면, 주거용 건축물(빌라, 원룸 등)을 소유하고 있다면 지분 크기와 상관없이 원칙적으로 분양 대상이 됩니다. 즉, 대지지분이 아주 작더라도 실제 주거용으로 사용되는 '집'을 소유하고 있다면 현금청산 대상이 아닌 입주권 부여 대상입니다.
* 현금청산 대상이 되는 경우:
* 분양 신청 기간 내에 신청을 하지 않은 경우
* '권리산정기준일' 이후에 지분 쪼개기로 만들어진 매물인 경우
* 토지만 소유했을 때 면적이 30㎡ 미만인 경우 (하지만 질문자님은 원룸 건물을 포함하므로 해당되지 않을 가능성이 높습니다.)
2. 원룸/투룸 추가 취득 시 취득세 중과 여부
현재 송파구는 강남 3구 및 용산구에 포함되어 '규제지역(조정대상지역)'으로 묶여 있습니다. 이 점이 취득세 계산의 핵심입니다.
* 2주택 취득 시: 조정대상지역 내에서 두 번째 주택을 취득하는 것이라면 8%의 중과세율이 적용됩니다. (비조정지역은 1~3% 일반세율)
* 3주택 이상 취득 시: 세 번째 주택부터는 12%의 중과세율이 적용됩니다.
* 주의사항: 만약 취득하려는 원룸/투룸의 공시가격이 1억 원 이하라면, 주택 수와 상관없이 기본세율(1.1%)이 적용되는 예외 조항이 있습니다. 하지만 송파구 특성상 공시가격 1억 이하 매물은 찾기 어려울 수 있으니 반드시 미리 확인하시기 바랍니다.
■ 요약
빌라(원룸) 소유자라면 지분이 작아도 분양 자격은 주어지나, 송파구 내 추가 주택 취득은 규제지역 특성상 취득세 중과(8~12%) 위험이 큽니다. 매수 전 해당 매물의 공시가격과 본인의 기존 주택 수를 반드시 대조해 보시길 권장합니다.