답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 정부 정책의 변화와 시장 분위기 정부가 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 정책을 꾸준히 펼친다면, 과거처럼 집값이 끝없이 오르던 현상은 점차 진정될 수 있습니다. 세제 조정이나 대출 규제 또한 자금이 빗나가지 않게끔 하는 강력한 수단이 될 것으로 보입니다.2. 인구 구조의 변화 정책뿐 아니라 인구 감소와 고령화 역시 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 인구가 줄고, 전체적인 수요가 약해지면 전국적으로 집값 상승 신화는 점차 힘을 잃게 됩니다. 지역별 격차가 더 커질 수 있다는 우려도 있지만, 전반적으로는 시장이 점진적으로 안정될 가능성이 높아 보입니다.3. 젊은 세대의 기회 질문자님께서 바라는 것처럼, 이제는 집이 단순한 재테크 수단이 아니라 진정한 삶의 공간이라는 인식이 자리잡아야 한다고 봅니다. 최근에는 청년층을 위한 특별 분양, 저금리 대출 등 다양한 제도적 지원도 확대되고 있기 때문에, 시장의 거품이 꺼진다면 그동안 진입 장벽에 가로막혔던 젊은 세대에게도 점차 기회가 넓어질 수 있습니다.결국,오랜 신화가 한순간에 무너지진 않겠지만, 정책적 노력과 사회적 변화가 꾸준히 이어진다면 지금보다는 더 합리적이고 공정한 부동산 시장이 만들어질 것이라 기대합니다. 말씀해주신 것처럼, 젊은 세대가 희망을 가질 수 있는 세상이 되기를 저 역시 진심으로 응원합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 새 집주인의 임대인 지위 승계집이 팔리더라도, 새로 집을 산 사람은 이전 집주인이 가지고 있던 모든 권리와 의무를 자동으로 물려받게 됩니다.- 법적 근거: 주택임대차보호법 제3조 제4항 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다.”- 해설: 집이 주인을 바꿔도 기존 임대차계약은 그대로 유지됩니다. 그래서 새 집주인이 “나는 계약한 적 없으니 나가라”라고 할 수 없습니다.2. 묵시적 갱신 시 거주 기간 보장임대차계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)된 상태라면, 다시 2년간 거주할 수 있는 권리가 새로 생깁니다.- 법적 근거: 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나... 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”- 실제 적용: 이미 새 계약으로 넘어간 지 2개월이 지났다면, 앞으로 약 1년 10개월 정도는 법적으로 보호되는 기간이 남아 있다는 뜻입니다.3. 실거주 이유로 내보내는 것이 가능한지가장 걱정하시는 부분이 “새 집주인이 실거주를 원한다고 하면 어떻게 하나”일 텐데요.- 법적 판단: 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부할 수 있는 권리(법 제6조의3)는 반드시 ‘만기 6개월 전부터 2개월 전까지’ 행사해야 합니다.- 결론: 이미 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된 뒤에 집을 산 새 집주인은, 중간에 실거주를 이유로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 계약이 이미 2년 더 연장된 상태이기 때문입니다.■ 임차인이 꼭 지켜야 할 점법의 보호를 온전히 받으려면 아래 사항을 신경 써야 합니다.- 차임(월세) 연체 금지: 월세를 2회 이상 밀리면, 자동 연장 권리가 사라지거나 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조 제3항)- 대항력 유지: 전입신고를 옮기거나 짐을 모두 빼면 대항력이 사라집니다. 현재 상태를 그대로 유지하셔야 법적으로 보호를 받을 수 있습니다.■ 대응 방법 만약 새 집주인에게 연락이 온다면 이렇게 답하시면 됩니다.“주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 저희 계약은 이미 묵시적으로 갱신되었고, 제6조 제2항에 따라 20XX년 X월까지 거주 기간이 보장되어 있습니다. 다리 수술과 아이 학교 문제 때문에 이사는 어렵습니다. 그래서 만기까지 계약대로 거주하겠습니다.”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 극도로 낮은 수익률 (공시지가와 비교)- 수익률 지표: 8억 원을 투자해 연 900만 원을 번다는 건, 수익률이 1.12%에 불과합니다.- 공시지가 흐름: 2026년 전국 표준지 공시지가는 평균 3.35% 올랐고, 상업용지는 3.66% 상승했습니다. 공시지가가 오르면 보유세(재산세, 종합부동산세) 부담도 커집니다.- 결론: 임대 수익률이 1.1%에 그치는데, 여기에 물가상승과 세금 인상까지 더해지면 실제로 손에 쥘 수 있는 돈은 마이너스에 가깝습니다. 오히려 2026년 기준 3% 후반대의 정기예금이나 국채에 넣는 게 수익이 더 나을 정도입니다.2. 지방 대학가의 현실 (인구 구조 영향)- 글로컬 대학의 환상: 글로컬 대학으로 선정돼서 1,000억 원 지원금을 받아도, 그 돈이 대학 연구나 시설에 쓰일 뿐 주변 원룸 세입자를 늘려주지는 않습니다.- 학령인구 급감: 2026년이면 대학 입학생 수 부족 현상이 본격화됩니다. 지방에 의대, 간호학과가 있어도 나머지 일반 학과들이 줄줄이 사라지면 건물 공실률은 폭등하게 됩니다. 24개 호실 중 3곳만 비어도 연 900만 원 수익이 이자 갚는 데 다 들어갈 수 있습니다.3. 환율과 고금리 시대의 위험- 대출 이자 부담: 현재 환율은 높고, 고금리 상황이 이어지고 있습니다. 8억 원 이외 부족한 자금을 대출로 마련했다면, 금리가 조금만 올라가도 연 900만 원의 수익은 순식간에 '대출 이자'로 사라질 수 있습니다.- 현금 흐름의 불안정: 노후 현금흐름에서 가장 중요한 건 안정성인데, 이 매물은 금리와 공실 등 여러 변수에 취약한 구조입니다.■ 결론 혹시 주식이나 다른 금융 상품에 익숙하지 않아서 부동산 투자를 고민하신다면, 차라리 수도권 소형 아파트나 안정적인 국채 같은 대안을 알아보시는 게 훨씬 안전합니다. 8억 원 정도면 매달 200~300만 원 수준의 현금흐름을 만들어낼 수 있는 여러 선택지가 있습니다. 이 매물은 겉보기에는 '건물주' 타이틀이 있지만, 실제로는 남는 게 없는 껍데기에 불과할 가능성이 높으니 신중하게 검토해 보시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)정부가 시행하고 있는 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 배제’ 조치가 2026년 5월 9일에 끝난다는 사실입니다. (소득세법 시행령 제167조의3 관련) 하지만 이 조치는 ‘조정대상지역’ 내 주택에 한해서만 적용되는데요, 현재 강원도 원주시는 조정대상지역이 아니기 때문에, 유예 기간이 끝나더라도 중과세(기본세율에 20~30%포인트 추가)는 적용되지 않고, 일반 세율로 세금을 내시면 됩니다.2. 원주 지역 주택 매도 시 적용 세율원주는 비조정대상지역이라 아래와 같은 세법이 적용됩니다.- 적용 세율: 주택을 2년 이상 보유했다면 6%부터 45%까지의 기본세율이 적용됩니다.- 장기보유특별공제: 중과세가 적용되지 않아, 보유 기간에 따라 해마다 2%씩, 최대 30%까지 양도차익에서 공제받을 수 있습니다.- 지방 주택 특례: 수도권이나 광역시가 아닌 지역(예: 원주)에 위치한 주택이 매도 시점의 기준시가 3억 원 이하라면, 만약 다른 지역(예를 들어 서울) 주택을 매도할 때 이 주택은 중과 대상 주택 수 산정에서 빠지는 혜택이 주어집니다.3. 주택 수 판정 및 주의사항본인이 보유한 자산별로 주택 수 판정 기준이 다릅니다.- 아파트 2채: 원주에 있어도 주택 수에는 포함됩니다. 단, 비조정대상지역이므로 매도 시 과도한 세금 부담은 없습니다.- 오피스텔 1채: 실거주 중이거나, 재산세가 주택으로 부과된다면 세법상 주택으로 취급합니다. 반면, 업무용 임대사업자를 내고 오로지 사무실로만 사용한다면 주택 수에서 제외될 수도 있습니다.4. 2026년 부동산 관련 법령 주요 변화- 세율 인하 논의: 현재 정부에서는 다주택자 중과세 자체를 없애고, 일반 세율로 통합하는 방안을 논의 중이나, 국회 논의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.- 공시가격 현실화율: 2026년에는 공시가격 산정 방식이 달라질 예정이라, 기준시가 3억 이하 여부를 판단할 때 반드시 최신 공시지가를 확인하셔야 합니다.정리하면, 원주 아파트를 매도할 계획이라면 굳이 5월 9일 유예 종료 전에 급하게 처리할 필요는 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기본 원칙: 등기 후 3개월 이내 신청 - 신청 기한: 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다. - 특징: 이 기간 내에 신청하면 기존 대출을 상환하는 '보전용 대출'로 인정되어 갈아타기가 가능합니다.2. 예외 상황: 3개월이 지난 경우(대환 가능 조건) 만약 주택을 구입한 지 3개월이 지났다면 일반적인 디딤돌대출로는 갈아탈 수 없습니다. 하지만 다음 조건에 해당하면 예외적으로 가능할 수 있습니다. - 신생아 특례 대출: 대출 신청일 기준 2년 이내 출산(2023년 1월 1일 이후 출생 아기부터 적용)한 가구라면 1주택자도 대환이 허용됩니다. 단, 부부합산 소득 2억 원 이하 등 추가 조건을 충족해야 합니다.3. 주요 자격 요건(2026년 기준) - 소득: 부부합산 연 소득 6천만 원 이하(생애최초 7천만 원, 신혼부부 8,500만 원, 신생아 특례 2억 원 이하) - 자산: 순자산 5억 1,100만 원 이하 - 주택: 담보주택 평가액 5억 원 이하(신혼부부, 2자녀 이상은 6억 원 이하), 전용면적 85㎡ 이하■ 결론 질문자님께서 생애최초로 집을 구입하셨더라도, 등기 후 3개월이 경과한 경우 '신생아 특례'에 해당한다면 일반 디딤돌대출로의 대환이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 경제적 부담 (현실적인 무게)"늦게 하는 게 아니라, 그냥 못 하는 거란 표현이 더 맞는 것 같아요. 예전처럼 단칸방에서 시작해서 차근차근 기반을 쌓는 게 점점 어려워진 시대거든요. 최소한의 주거조차 해결되지 않은 상황에서 가정을 꾸린다는 게, 나뿐만 아니라 배우자에게도 미안하고 죄책감이 들어서 자꾸 미루게 되는 것 같습니다."2. 책임감과 불안 (심리적인 부담)"나 하나 챙기기도 벅찬 세상이라, 다른 사람의 인생을 책임지고 아이까지 키울 수 있을지 두려움이 커요. 어설프게 시작했다가 함께 고생하는 것보다는, 혼자일 때 조금이라도 더 기반을 다져두고 싶다는 마음에 다들 쉽게 용기를 내지 못하는 게 현실입니다."3. 기준의 변화 (사회적 분위기)"요즘은 주변의 기대치가 정말 많이 높아졌잖아요. 남들만큼은 갖추고 시작해야 한다는 압박감이 스스로를 옥죄기도 하고요. 충분히 준비되지 않은 채로 시작했다가 뒤처질까 봐, 혹은 내 아이가 더 힘든 환경에서 자라게 될까 봐 점점 더 조심스러워지고, 그러다 보니 어느새 시간만 흘러버리기도 하죠."

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 현실 직시형 (경제적인 이유 중심)"아무래도 가장 큰 이유는 경제적 부담이 아닐까 싶어요. 내 집 마련이 워낙 힘들다 보니, 예전처럼 ‘작게 시작해도 돼’라는 생각이 이제는 너무 위험하게 느껴지거든요. 많은 사람들이 ‘기반을 다지고 시작해야지’라는 마음으로 준비 기간이 길어지는 것 같아요."2. 가치관 변화형 (라이프스타일 중심)"요즘은 결혼이 꼭 해야 하는 게 아니라 선택이라는 인식이 많아진 것 같아요. 자기 계발이나 커리어에 더 집중하면서, 충분히 본인을 위해 시간도 쓰고 준비가 되면 그때 상대를 만나려고 하는 경향이 커진 거죠. 이제는 나이를 기준으로 결혼하는 시대가 아닌 것 같아요."3. 종합 분석형 "높은 집값이나 양육비 부담 같은 경제적인 문제와, 개인의 자유를 중시하는 분위기가 맞물리다 보니 자연스럽게 결혼이 늦어지는 것 같아요. 다들 ‘준비가 됐다’고 느낄 때 시작하려는 덕분에 결혼 적령기도 늦춰지는 거죠."

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 유예의 정확한 기준 공인중개사 시험에서 1차에 합격하면 다음 시험 1회에 한해서 1차가 면제됩니다. 연도와 관계없이, 바로 다음에 열리는 시험에서만 1차를 보지 않아도 된다는 의미예요.2. 질문하신 사례(25년 1차 합격 시) - 2025년 8월(또는 10월)에 1차에 합격하셨다면, 그 해 2차에서 떨어져도 1차 합격 기록은 유지됩니다. - 그리고 2026년 10월 시험이 바로 ‘다음 회차 시험’이에요. 이때는 1차 없이 2차만 합격하면 최종 합격이 됩니다. - 하지만 2027년 시험부터는 1차 합격 효력이 사라지기 때문에, 다시 1차부터 응시해야 합니다.3. 결론 27년까지 유예가 가능하지 않습니다. 2차만 응시할 수 있는 기회는 바로 다음 해 시험인 2026년에 한 번뿐입니다. 이 점을 참고하여 학습량을 정하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년에는 주택도시기금 대출 심사 절차가 많이 디지털화되어, 전략적으로 접근하면 일정을 맞출 수 있는 방법이 많습니다.■ ‘기금e든든’ 비대면 사전 심사 이용하기 은행에 방문하기 전 반드시 ‘기금e든든’ 홈페이지나 앱에서 사전 자산 심사를 먼저 신청하세요. - 진행 방식: 2026년 현재 기금e든든 심사는 데이터 스크래핑으로 처리되며, 보통 신청 후 3~5영업일 안에 적격 판정 결과를 받을 수 있습니다. - 심사 시간 단축 팁: 은행 창구에서 바로 신청하면 일일이 서류 검토를 하느라 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 반면, 온라인 사전 심사를 마치고 가면 은행에서는 ‘본 심사’와 ‘담보물 검토’ 단계에 집중할 수 있어서 전체 심사 기간이 절반 이상으로 단축됩니다. - 은행 선택 꿀팁: 사전 신청 단계에서 ‘희망 영업점’을 선택할 수 있는데, 기존 지점만 고집하지 말고 새로 이사갈 집 근처 은행(우리, 국민, 신한, 농협, 하나 등) 여러 곳에 직접 전화해 “기금e든든 사전 적격 판정을 받았는데, 잔금일(3월 17일) 대출 실행이 가능한지” 미리 확인 후 지정하는 방법이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 왜 지금은 대출이 안 되나요? 디딤돌 대출은 신청일을 기준으로 세대주뿐만 아니라 세대원 모두가 무주택자여야 합니다.- 질문자님이 세대주가 되고 부모님을 세대원으로 포함시켜도, 아버님이 주택을 가지고 계시면 ‘세대원 전원 무주택’ 조건에 해당하지 않아 대출이 불가합니다.- 참고로 부모님이 만 60세 이상이면 청약에서는 무주택으로 간주되는 경우가 있지만, 디딤돌 대출은 부모님 나이와 관계없이 세대원 중 주택 소유자가 있으면 대출이 되지 않습니다.2. '만 30세 이상 미혼 단독세대주' 조건에 대해만 30세 이상 미혼 단독세대주로서 대출을 받으시려면,- 주택 가격: 3억 원 이하 (일반 기준은 5억 원 이하)- 주거 전용면적: 60㎡ 이하 (일반 기준 85㎡ 이하)- 대출 한도: 1.5억 원(생애최초는 2억 원까지) 이렇게 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.3. 해결 방법은 무엇일까요?확실한 방법은 ‘세대 분리’를 통해 질문자님이 단독 세대주가 되는 것입니다.- 현재 부모님 집에서 나와 별도의 주소지로 전입신고를 하고 본인 명의로 단독 세대주가 된 뒤, 대출을 신청해야 합니다.- 이렇게 되면 본인만 무주택자라면 부모님의 집 소유 여부는 더 이상 문제가 되지 않습니다.정리하자면, 부모님과 한 세대를 이루고 계실 때는 부모님 소유의 주택 때문에 디딤돌 대출이 불가하니, 단독 세대주로 분리하신 후에야 대출이 가능합니다.