경제
다주택 부동산양도세 기준을 알고 싶습니다.
이재명 정부에서 다주택부동산 양도세 중과세 유예를 더 이상 연장하지 않는다고 하는데 이 규정이 전국 모든지역에 해당되는지 궁금합니다.참고로 저는 원주에 거주하며 아파트2개(매매가2.5~3억이하),오피스텔1개 보유중입니다.팔아야하나 가져가도 되나 고민입니다
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)
정부가 시행하고 있는 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 배제’ 조치가 2026년 5월 9일에 끝난다는 사실입니다. (소득세법 시행령 제167조의3 관련)
하지만 이 조치는 ‘조정대상지역’ 내 주택에 한해서만 적용되는데요, 현재 강원도 원주시는 조정대상지역이 아니기 때문에, 유예 기간이 끝나더라도 중과세(기본세율에 20~30%포인트 추가)는 적용되지 않고, 일반 세율로 세금을 내시면 됩니다.
2. 원주 지역 주택 매도 시 적용 세율
원주는 비조정대상지역이라 아래와 같은 세법이 적용됩니다.
- 적용 세율: 주택을 2년 이상 보유했다면 6%부터 45%까지의 기본세율이 적용됩니다.
- 장기보유특별공제: 중과세가 적용되지 않아, 보유 기간에 따라 해마다 2%씩, 최대 30%까지 양도차익에서 공제받을 수 있습니다.
- 지방 주택 특례: 수도권이나 광역시가 아닌 지역(예: 원주)에 위치한 주택이 매도 시점의 기준시가 3억 원 이하라면, 만약 다른 지역(예를 들어 서울) 주택을 매도할 때 이 주택은 중과 대상 주택 수 산정에서 빠지는 혜택이 주어집니다.
3. 주택 수 판정 및 주의사항
본인이 보유한 자산별로 주택 수 판정 기준이 다릅니다.
- 아파트 2채: 원주에 있어도 주택 수에는 포함됩니다. 단, 비조정대상지역이므로 매도 시 과도한 세금 부담은 없습니다.
- 오피스텔 1채: 실거주 중이거나, 재산세가 주택으로 부과된다면 세법상 주택으로 취급합니다. 반면, 업무용 임대사업자를 내고 오로지 사무실로만 사용한다면 주택 수에서 제외될 수도 있습니다.
4. 2026년 부동산 관련 법령 주요 변화
- 세율 인하 논의: 현재 정부에서는 다주택자 중과세 자체를 없애고, 일반 세율로 통합하는 방안을 논의 중이나, 국회 논의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
- 공시가격 현실화율: 2026년에는 공시가격 산정 방식이 달라질 예정이라, 기준시가 3억 이하 여부를 판단할 때 반드시 최신 공시지가를 확인하셔야 합니다.
정리하면, 원주 아파트를 매도할 계획이라면 굳이 5월 9일 유예 종료 전에 급하게 처리할 필요는 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
양도세 중과가 부활한다고 해서 전국 모든 주택에 무조건 적용되는 것은 아닙니다
중과세 적용 대상은 조정대상지역에 있는 주택에 한정됩니다
즉, 조정대상지역이 아닌 비규제지역(일반 지역)에서는 다주택자라도 중과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다
조정대상지역은 정부가 주택시장 과열을 우려해 지정한 규제지역입니다
서울 대부분, 수도권 일부, 일부 광역시·도시가 여전히 조정대상지역으로 지정돼 있습니다
원주(강원도)는 기본적으로 조정대상지역에 포함되지 않는 경우가 많습니다(2026년 현재 조정지역 지정 현황에서는 대부분 수도권과 일부 지방 대도시 위주임)
다만 구체적인 주소/동 단위 지정 여부는 반드시 확인이 필요하며, 국토교통부 조정대상지역 공식 자료에서 최신 확인이 필요합니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
양도세 중과는 서울 등 조정대상지역에만 해당이 됩니다. 원주는 비규제지역이므로 유예 종료와 상관없이 일반세율이 적용됩니다. 세금 폭탄 걱정은 안하셔도 됩니다. 원주의 매매가 3억 이하 아파트는 지방 저가 주택으로 분류되어 다른 주택 양도 시 주택수에서 제외되는 혜택을 받을 가능성이 높습니다. 세금때문에 급하게 팔 이유는 없으나 원주 내에서도 입지가 떨어지거나 수익률이 낮은 매물은 비과세나 일반 과세 혜택이 있을 때 정리하여 자산 구성을 효율화하는 것이 좋습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현재 양도세 중과세율의 적용은 조정지역내 다주택자에 대해서 적용되는 부분입니다. 즉, 현재 서울전역과 경기 12지역내 주택을 보유한 다주택자가 주택을 매도할때 2주택자는 기본세율에 20%, 3주택자는 기본세율에 30%가 증과되는 것으로 질문처럼 모든 지역내 다주택자에게 적용되는 부분은 아닙니다. 지방 비규제지역의 경우 3주택자도 양도시에 기본세율이 적용되는것으로 알고 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 양도소득세 중과 세율이 적용이 되는 지역은 조정지역대상안에 있는 부동산을 매도하게 될 경우 2주택자 이상일 경우 기본세율(6~45%) + 중과세율(20~30%) 부과를 하는 것입니다.
강원도 원주의 경우 조정대상지역이 아니므로 양도소득세 기본세율(6~45%) 적용이고 중과세율은 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
다주택자에 대한 양도세 중과는 조정대상지역에 한해 이루어지며, 조정대상지역이 아닌 지방의 대다수 지역에는 적용되지 않습니다. 또한 양도세는 양도 차익 (양도가액 - 취득가액 - 기타필요경비)이 있을때 과세되므로 양도 차익이 없거나 적다면 별 문제되지 않을 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
다주택자 양도세 중과세 유예는 조정대상지역 서울, 과천, 등 2주택 이상 보유 시 중과대상이 됩니다.
비조정대상지역 다주택자는 중과세 자체가 적용되지 않습니다.
감사합니다.